“人等房”！菏泽实地调研：棚改引发百万人搬迁需求

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山东省菏泽市，一个著名的牡丹城，最近因为它的房子而“着火”。

12月18日晚，菏泽市住房和城乡建设局发布了新的楼市政策，使菏泽成为本轮楼市调控中第一个取消“限售令”的城市。许多媒体和行业人士认为这是中国放松监管的第一枪。

舆论的巨大影响和关注让菏泽地方政府甚至山东省住房和城乡建设厅始料未及。经过一天的酝酿，菏泽市住房和城乡建设局19日回应称，取消限购主要是为了满足人们对住房的需求，尤其是那些将工棚改为货币化补偿的人。

近日，《中国证券报》(ID:xhszb)记者实地走访菏泽楼市，发现2015年以来菏泽加快的房改积累了巨大的房屋置换需求，“等待人”的矛盾凸显。菏泽房地产市场正在蓬勃发展，在过去的三年里，新房价格上涨了60%以上，接近1万元。

棚改的加速引发了数百万人的搬迁需求

在巨大的拆迁建设下，整个菏泽呈现出一种混搭的风格。高楼林立的精致新区、凌乱的老城和繁忙的建筑工地同时并存。空的空气中弥漫着灰尘的味道，建筑机械的轰鸣声充斥着耳朵。

菏泽除了很多建筑工地，还有很多售楼处，离最密集的地方有一个售楼处50米远。有人开玩笑说，目前菏泽到处都是售楼处，“全市没有100个售楼处，有几十个售楼处。”

销售办公室的井喷来自短期需求的大量释放。自2016年以来，菏泽的棚改规模一直位居全国第一，甚至被称为“中国第一拆迁城市”。

一个数字更直观。菏泽市住房和城乡建设局有关负责人表示，近年来，菏泽市有100万人被“就地安置”，而菏泽市常住人口只有70多万。

在2018年之前，很大一部分工棚被转化为货币化安置。大量人群持有大量现金，短期内急需购房，这使得菏泽楼市持续高烧，菏泽市去化学化周期从2016年的18个月急剧下降至9个月。

《中国证券报》的一名记者走访了菏泽市的几家售楼处，发现大多数售楼处都很拥挤，尤其是在牡丹区和开发区，那里的住房供应主要集中在满足刚性需求(教育)和提高需求方面。

“学区基本上都在牡丹区。开发区的房子都是改良房，主要是大面积的平房、高档住宅和200多平方米的别墅。”一位售楼处工作人员说:“菏泽的房地产很少被外人买走，主要是当地人的改善需求。旧城大规模拆迁和新城配套设施逐步完善。万达和碧桂园等大型开发商都有项目。”

需求井喷，房价自然上涨。牡丹区和开发区的普通住房均价为7000-8000元/套，学区的新房均价为9000-11000元/套。其中，平房平均价格为1万至1.2万元/套，独栋别墅平均价格为2万至3万元/套。至于二手房的报价，学区房和优质地段与上述报价基本一致。其他类型的房地产，相比一手住房价格，略低约10%。

就高端房地产而言，销售也很火爆。一位高端别墅区的销售人员说:“别墅和别墅还没有开始建设，总共有160栋别墅。目前只有不到10套名额，所以有必要直接联系开发商，也有可能预订。首付款150万元将于明年开工并于次年交付。别墅的价格在500万到2000万元之间。目前只剩下几套，全价800多万。”

谈到新政的近期影响，大多数买家认为释放的信号更重要。“我不知道我能不能上去，但至少它不会掉下来。”一位房屋观察者告诉记者。

数据显示，2015年，菏泽市棚改加速前均价为5000元/平方米，目前均价达到8000元/平方米，三年间增长60%以上。

二手房也是更快的房子

根据菏泽的官方声明，取消限购令是为了满足从一个棚子搬到另一个棚子的居民的住房需求。那么，取消限售令后，菏泽二手房市场的走势如何？

记者走访了二手房中介，发现与人气颇高的二手房售楼处相比，大多数二手房商店都很拥挤，其背后的原因是“拆建”太紧迫。许多二手房实际上是更快的房子。

“新政对二手房交易有一定影响，但影响甚微。”一家商店的负责人说:“在政策改变之前，本地账户的持有时间不到两年，而国外账户的持有时间不到三年，可以买卖，但不能转让。新政实施后，根据领取房权证后的持有时间，新证(即不符合出售期限的房屋)与旧证(即符合出售期限的房屋)进行分割。旧居住证转让费为2.5%，新居住证转让费为8.1%。新的证书也可以买卖，但是成本很高。但是，既然菏泽一方面买房子，那主要是熟人，什么时候可以谈转让；另一方面，二手房市场上的房子也是期房，而且房子也不是盖得很好，所以所有权转移在最近两年几乎没有影响。这项政策对当地居民买房的感觉影响不大。”

“等房”矛盾下的一个现象是，搬回房子的过程缓慢，导致租房困难。近年来，菏泽市大规模的城市改造使拆迁成为一个不可回避的话题。

记者走访后发现，几乎每一处房产都有一半是拆迁房屋。“搬迁后的房子不会在售楼处进行交易。被拆迁房屋的二手房价格比同一社区的其他房地产价格低一两千元。”一个销售办公室的销售人员说。

然而，回迁的进度远远不及商品房。一位房地产动迁房屋的业主坦言:“政策规定，开发商应该先建动迁房屋，再建商品房。然而，由于大部分开发商资金周转的压力，搬迁的房屋被推迟，只有当商品房销售一空，他们才能建造。被拆迁房屋的所有人只能带着安置费外出租房。也有一些社区使用高利率作为激励，搬迁费被推迟。”

这一说法得到了许多被拆迁房屋所有者的证实。一位房主说，由于短期内租房的人太多，房东现在很强势，不仅提高了房租，还挑选房客，一些房东拒绝为有老人和孩子的家庭租房。

政策已经开始收紧

7月12日，住房和城乡建设部相关负责人在棚改工作汇报会上表示，今后将因地制宜推进棚改货币化安置:在商品房存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置；在商品房存量不足、房价上涨压力较大的地方，将采取更多的实物安置。

记者了解到，从今年开始，菏泽市的货币安置逐步收紧。此外，菏泽住房市场仍以本地人为主，外来人口流入有限，因此未来的住房市场将如何成为各方关注的焦点。

许多业内人士指出，菏泽新房地产政策对当前市场的直接影响是有限的，更多的是受到心理层面和预期的支撑。至于未来的趋势，我们仍然需要看看城市工业发展和人口流动。

和硕首席分析师郭毅也持有类似观点。菏泽市经济总量低于山东省省级排名。近年来经济快速增长的很大一部分来自房地产的增长率，这也显示了房地产业对地方经济发展的支撑作用。

「在物业市场方面，如果工业发展和人口流入不能对物业市场形成强大的支持，可能需要一些政策来『救市』。此次菏泽新政对购房信心有非常明显的拉动作用。”郭毅说道。“但从长远来看，菏泽楼市仍存在一系列问题，如未来供应可能大于实际生活需求，开发商资金相对紧张等。”