永升服务总裁周洪斌：上市后的首个任务是做大规模

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房地产公司在香港上市已成为一种趋势。一周前，徐汇集团旗下的物业公司永胜人寿服务集团有限公司(以下简称“永胜服务”)在香港上市，成为年内第五家在香港联交所上市的物业公司。

房地产正进入股票时代，房地产业也被房地产企业视为下一个增长点。目前，物业服务行业的发展正处于攀升阶段，各大物业公司仍处于“抢占地盘”阶段。加速上市往往意味着他们可以获得更大的发展机会。

在最近的一次媒体交流会议上，永胜服务总裁周洪滨没有回避上市背后的资金需求。他认为，在未来三至五年内，行业将进入快速整合的过程，上市将使永胜服务得到资金的帮助，进入发展的“快车道”，从而能够更从容地应对未来三至五年的行业变化。

上市后的第一个任务:做大规模的

永胜服务成立于2002年，至今已发展了十多年。在早期，永胜物业，永胜服务的前身，更多的是“捆绑”在徐汇地产作为配套服务。2015年，想要做大的永胜地产走上了市场化的道路，并于2017年在新三板上市。

然而，在不到一年的时间里，永胜地产选择从新三板退市。重组后，它转向“永盛服务”，并对港股发起冲击。在短短8个月内，永胜服务迅速完成了从新三板到港股的跨越。

关于转港股的原因，周洪滨表示，国内物业服务行业本身是香港的“进口产品”，很多制度和法规都是照搬香港的，香港实际上是一个具有国际视野的资本市场。“永盛服务希望通过在香港上市的过程进一步优化不足，同时与国际资本接轨，带来国际化的管理视野，甚至开展国际合作。”

上市后，永胜服务还设定了未来3-5年的发展目标。周洪滨透露，永胜服务有四大目标，即做大规模、改变盈利模式、提升品牌价值和智能化转型，其规模关系到永胜服务的未来命运。

在过去的几年里，永胜服务的业务规模迅速增长，经营范围和收入也有所提高。数据显示，从2015年到2017年，永胜服务管理物业的总建筑面积从980万平方米增加到2650万平方米，复合年增长率为64.5%。今年上半年，其物业管理总建筑面积超过3000万平方米，达到3210万平方米。

经营业绩方面，2015年至2017年，永胜服务的经营收入分别为3.34亿元、4.80亿元和7.25亿元，年复合增长率为47.4%，毛利润和净利润的复合增长率分别达到84.4%和121.3%。

然而，像大多数房地产企业所拥有的房地产公司一样，永胜服务对大股东有很强的依赖性。2015年，永胜服务管理徐汇地产开发的物业的收入占其管理服务业务总收入的96.2%，而第三方物业开发商的收入仅占3.8%。

永胜服务也试图改变这种情况。2015年至2017年，永胜服务从第三方房地产开发商管理的建筑面积从104.8万平方米增加到1327.9万平方米，贡献收入比例从3.8%增加到28.6%。周洪滨还透露，截至上半年，永胜服务的第三方物业合作面积已经超过50%，收入也达到了32.8%。

然而，如果你想大规模地做这件事，就必须与第三方合作。周洪滨表示，下一步，除了通过大股东“搭桥引路”和招标等方式加强与第三方的合作外，还将对募集资金进行一些战略性并购，以迅速扩大规模，提高市场份额和市场排名。

“上市后，永胜服务将以开放的心态进行并购，这是未来扩大规模的主要方式，但不是唯一的方式。因此，永胜服务将以审慎的策略进行收集和收购，选择一些能够弥补战略缺陷、增加利润的优质物业公司，主要集中在永胜服务优势集中的渤海、华东、江苏、浙江和福建。在几个地区进行。”

该行业正迅速走向集中化

在一定程度上，房地产业是房地产开发行业的“衍生”产品，其发展势头随着房地产开发行业的变化而变化。随着股票时代的到来，业内人士认为，未来几年房地产行业将进入快速发展时期。

据中央参考研究院预测，未来五年，中国商品房销售面积将达到52.6亿平方米左右，新开工面积将达到50.6亿平方米左右。物业管理的增量市场有超过50亿平方米的潜力可以挖掘。此外，2016年全国物业管理面积将达到185.1亿平方米，未来五年全国物业管理规模将达到235亿平方米。根据2016年100强企业管理项目的平均物业服务费，未来五年全国基础物业管理市场将达到1.2万亿元左右。

随着市场的扩大，行业集中度越来越明显。根据Rhino智库的研究报告，从2014年到2017年，前十大房地产公司的平均管理面积从7625.5万平方米增加到21588.21万平方米，增长率为183.1%。在市场份额方面，前十大地产公司的市场份额从2013年的4.85%上升至2017年的11.06%，四年间增长了128%。

这些数据表明，房地产行业正以惊人的速度向集中化发展。周洪滨在媒体交流会议上分析行业趋势时也做出了同样的判断。“很多行业的发展都有一定的规律，房地产行业也不例外。目前，资本已经开始进入房地产行业，政策也开始成熟。一旦成熟，就会有规模集中的趋势。对这种模式的判断是显而易见的，业界已达成共识。”

他认为，未来3-5年，房地产行业可能是规模最集中、发展最快的阶段。近年来，通过一定的市场扩张和并购，将会出现一轮“洗牌”，类似于房地产开发行业的前100名或前50名的情况，大型企业在整个市场中的比重将会大大增加。

换句话说，未来几年可能是房地产企业发展的“窗口期”。在此期间，那些有能力争取更多市场份额的人将有机会成为“主导力量”的一员，否则，他们将面临被市场淘汰的危机。

但这不是一个容易的目标。周洪滨指出，随着今天房地产业的发展，它实际上已经进入了产业细分阶段，不同的业态如住宅、商业和公共场所，甚至寺庙都将由专业的房地产公司管理。这样，企业就应该在选择业务格式时做出取舍，“有所为而无所为”才能达到目的。

他表示，在下一个发展周期，永胜服务将主要关注非住宅业务发展的机遇。“每年，州政府机构的投资范围和公共建设的面积都非常大。2018年，市场公开招标量约为15亿至20亿元人民币，未来的高铁、民航等工业园区可见一斑。这个市场已经足够大了。”