长租公寓被“炸”醒 别做下一个“共享单车”

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作者|郭逸飞编辑|张庆宁

加入该公司一个多月之后，石涛意识到，当他面临几份收楼合同时，他加入的这家由父母租用的公寓中介机构被称为“豪苑恒业”。

印在这些合同上的公司名称包括“益铭公寓”、“中原家庭”、“大熊公寓”和“和谐家园”。上述公司无一例外都在浩源恒业的收购名单上。幕后老板王思慧在北京管理着10多万套房子，仅在2017年就收购了近20家中小中介公司。

与上海遇见公寓、杭州丁家公寓一样，北京豪苑恒业也借助租金贷款实现了快速扩张，竞相争取高价住房，但最终导致沉淀资金错配、资金链断裂和流动性流失，走上了不归路。

在过去两年里，一些长期租赁公寓的公司，比如共享自行车，在受到资本和市场大浪的推动后，一直保持平静。

现在，就连像万科于波和我爱我家这样的“大家庭”(000560，诊断)也缺钱。

许多中介机构“开枪抢劫”

位于北京凯门街的豪苑恒业总部去了空大厦，桌子和椅子掉了下来。碎玻璃、办公用品和合同材料散落在地上，玻璃门外写着“还钱”。

自10月份以来，大量的房东和房客去总部维护他们的权利。这种“诅咒”始于浩源恒业对租赁贷款的滥用。

“我被房东赶走了，剩下的两个月我还得继续付房租。”这两天我一直在跑公安机关，明天我要去法院起诉。”房客张彤告诉棱镜，他累坏了。

许多住户告诉棱镜，豪苑恒业中介最初提出了“一对一支付”的优惠条件，但在住户不知情的情况下，他们已经有了以个人名义租房的分期贷款，一些住户还背负着两笔租房贷款。

在这种租金贷款模式下，租户向与豪苑恒业合作的金融平台元宝e家园申请信用贷款，元宝e家园一次性向豪苑恒业支付11个月的租金。从表面上看，租户每月支付租金，但实际上定期偿还个人信用贷款。

根据租户提供的银行还款明细，贷款金融机构包括金商消费金融、尚辉银行、中顺国际、金钟童生、凯撒金夫、斯迈利金融等。

祇园恒业的销售员石涛告诉棱镜，该公司有规定，租户使用信用贷款的比例占所有租赁合同的80%。否则，他们将“付1赔12”。“一段时间内，他们甚至可以零存款。这一切都是变相的指导，甚至迫使租户使用租金信用贷款。”

自北京8月份加强房租贷款监管以来，元保鄂家族逐渐停止了与豪苑恒业的合作，豪苑恒业随即陷入流动性危机。

近日，豪苑恒业相关负责人公开承认，元宝E家族已暂停付款，双方合作始于2017年下半年。元宝E家族提供的资金约占豪苑恒业总资金的30%，主要用于集资建房和拓展市场。

多米诺效应正在出现。

正当数以万计的租户为了不影响个人信用信息，想找豪苑恒业和元宝E解除租房和租房贷款合同时，棱镜发现很多中介“趁火打劫”，打着续租和取消网上贷款的幌子，向没有发现任何异常的租户收钱。一家商店每天收取高达4万至5万元的费用，但所有的钱都没有进入公司账户，而是进入了他们的个人口袋。

不仅是房客，还有一些房东也被骗成了借款人。

住在亦庄的房东高先生于2018年3月与豪苑恒业签订了一份为期两年的租赁合同，并同意支付年租金。11月12日，他突然收到一条提醒信息:你房东的音乐项目没有及时还款，已经逾期一天了，总还款金额为人民币4015.95元。

这时，高先生联系了项目平台“奇瑞隆”的客服，却发现他已经“签”了一份租金转让的中介服务协议，而他既没有签，也没有看到。

本协议涉及四方:业主、豪苑恒业、互联网金融平台奇瑞隆、保理公司珠海恒秦有为资产管理有限公司..

豪苑恒业以房屋租赁为抵押，从高先生处获得电子验证码，然后从互联网金融平台齐鲁隆获得贷款4.8万元。与此同时，豪苑恒业每月按时为房东清还房贷。

但是，高先生发现浩源恒业只还了3个月，自7月份以来一直没有还款。根据协议，如果豪苑恒业未能按约定向其支付租金，其有权要求房东支付应收租金及其他费用。

不要成为下一个“共享自行车”

剖析豪苑恒业雷爆的例子，“棱镜”发现，在缺乏外部融资的情况下，利用租赁贷款条款的错配形成沉淀资金，然后将风险转移给房东、租户和金融机构，公司实现了烧钱的扩张，但风险是潜在的、长期的。

“虽然每个人都在抢房子，但祇园恒业是唯一一家允许收取损失的长期租赁公寓，只要差额不超过负500元。”作为该公司的前房屋接收人，杨志告诉Prism，例如，通州的一套普通的两居室公寓。市场上正常的房价是每月4500元。“豫园恒业可以收取5000元的房款，放弃500元空房的毛利。”

除了以高价争夺住房，购买较小的长期租赁公寓已成为快速扩张的捷径。

据知情人士透露，豪苑恒业告诉Prism，收购标准是以房屋数量为基础的，一套房的来源是1万元。“豪苑恒业被业界称为‘中介公司的垃圾回收站’，一些小中介老板甚至不退还房客的押金。他们直接包装和出售他们所有的房子。”

新公寓创始人王认为，受网络思想的影响，长期租赁公寓的机构现在盲目追求房号至上，与资本妥协，为估值而工作，烧钱扩张是不健康的。他警告说，长期租赁公寓不应该成为下一个共享自行车。

“过去，一个小公司可以很快抢购一两千套房子，但另一个规模稍大的公司却以高价购买，因为房子代表能力。现在，即使你冲到三千或五千，没有人想要它，也不会有品牌溢价。”一个长期租赁公寓品牌的创始人告诉棱镜，市场热度正在下降。

根据创始人的观察，目前市场上几乎所有的闪电都是长期出租的公寓，属于“二房东”模式。与启动门槛至少为100万的集中式公寓相比，分散式进入门槛较低，需要足够强的运营能力，并保持90%以上的入住率。

“在出现风险时，银行金融机构急于理清关系，放贷也过于紧迫。p2p机构过于热衷于追求小额分散且高周转率的资金，这往往成为压垮长期租赁公寓的最后一根稻草。”创始人说。

有可能再次打雷吗？

“一个高质量的整体资产，子曰中心，教育和培训机构都在争夺它。他们利润丰厚，敢于支付每平方米6元。我们(长租公寓)只敢付每套4元钱。这怎么能赢呢？”新公寓的创始人王告诉棱镜网，长期租赁公寓行业在收回时负担不起这么多钱。

王坦言，他去市场买房的时候，70%是买房成本，12%是折旧费，12%是管理费，6%是税金，最后利润为零甚至是负数。事实上，目前，整个长期租赁公寓行业仍处于亏损阶段。

目前，受宏观经济环境影响，连锁反应正在出现，叠加在长期租赁公寓的爆炸式增长和出资者的贷款事件上。作为集中公寓的开发商，很难不遗余力地争夺资产。

接近徐汇住所的人告诉棱镜，徐汇不再从股市争夺房地产资产，而是从回归房地产行业，从土地方面开始竞标可自我维持的租赁土地。

截至2018年8月，徐汇於陵已超过4.5万人的管理规模，位居行业第三，仅次于万科于波和龙湖关羽，计划于2021年上市。

此前，有报道称，万科在深圳的“万村计划”由于项目进度滞后，回报率低于预期，已完全暂停了新房的签约。万村计划的逻辑是将城中村的农村房屋整体出租，并引入长期出租公寓进行改造和运营。然而，万科后来表示，万村的业务进展正常。

根据Cree房地产研究中心的统计，自今年下半年以来，外部股权融资的步伐也有所放缓，只有6个股权融资涉及房屋租赁。从2018年至今，链家年初40亿元的融资占运营商融资规模的一半，融资逐渐集中在龙头企业。

监管也变得更加严格。最近，上海、浙江、山东、Xi等地纷纷出台监管政策，规范租赁贷款行为，防范利用租金相关融资变相融资的风险。包括R&F地产、和盛创展和澳远集团在内的许多房屋租赁专项债券已被终止。

2018年初，一位知情人士告诉Prism，我家的翔宇也在寻求A系列融资，这将在未来几个月公布。但到目前为止，它已经失败了。

这位知情人士表示，该行业已进入寒冬，甚至连“大家族”都没有这么多余粮。

关于长期租赁公寓行业的未来，12月3日，我家前副总裁胡景晖告诉外界，租赁季节已于年底进入，但银行贷款和装修资金不得不集中流出。许多长期租赁公寓现金流不佳，许多长期租赁公寓股东被迫承诺追加投资，但资金被延迟。

他甚至悲观地预测，“在2019年春节之前，如果长期租赁公寓不采取相关的救助措施，中国前10大长期租赁公寓中的一半将继续爆炸式增长。”

(为保护个人隐私，石涛、张彤和杨志是化名)