严监管下房企融资杠杆不降反升

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今年以来，房地产调控政策不断收紧，尤其是房地产融资监管是历史上最严格的，旨在降低房地产企业过度的融资杠杆。虽然严格监管取得了显著成效，但仍未达到预期目标。房地产融资的杠杆率仍在快速上升，一些金融机构存在违规增加房地产企业杠杆率的风险。

今年以来，中国保险监督管理委员会已对金融机构罚款20起，罚款总额超过3.4亿元，其中涉及房地产的罚款7起，罚款总额超过2.6亿元。

今年以来，房地产调控政策不断收紧，尤其是房地产融资监管是历史上最严格的，旨在降低房地产企业过度的融资杠杆。虽然严格监管取得了显著成效，但仍未达到预期目标。房地产融资的杠杆率仍在快速上升，一些金融机构存在违规增加房地产企业杠杆率的风险。

对此，业内专家指出，房企融资在严格监管环境下仍然高烧不退的深层次原因是过去的经济增长过于依赖房地产，房地产对金融信贷资源形成了巨大的“虹吸效应”，导致调控政策收紧的效果大大降低。改变这种状况的关键是重建经济增长的逻辑机制。

房地产非法融资

罚款金额超过2.6亿英镑

自2016年“9.30”新政以来，房地产相关融资的监管政策不断收紧，自2017年下半年以来持续增加，重点是信贷和资本市场融资。今年年初，中国银行业监督管理委员会发布了《关于规范银行信贷业务的通知》，要求商业银行和信托公司开展银行信贷业务，不得违规将信托资金投向房地产。年初召开的全国银行监管工作会议也指出，今年要继续遏制房地产泡沫，严肃查处各类非法房地产融资行为。

《证券时报》记者，据中国银行业监督管理委员会公开信息统计，今年以来，中国银行业监督管理委员会已向金融机构发出20起罚款，罚款总额超过3.4亿元，其中涉及房地产的罚款7起，罚款总额超过2.6亿元。然而，当地银监局发布了更多涉及房地产的罚款，仅自11月以来就有6起罚款，罚款总额达605万元。

记者梳理了与上述房地产相关的罚款案件，了解到这些案件包括非法流入房地产市场的信贷资金、银行间投资、理财资金和自营投资资金，用于支付或替代土地出让金和土地储备融资或资金不足的房地产项目。

除银监会对住房融资提出监管要求外，今年6月，国家发展改革委和财政部联合下发了《关于住房企业境外发行债券的文件》，要求住房企业以偿还到期债务为主，避免债务违约，限制住房企业外债资金投资境内外房地产项目，补充流动资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。由此可见，监管部门对住房企业的融资一直保持着严格的控制。

房地产企业的融资杠杆不是下降而是上升

监管当局一直强调避免非法资金流向房地产。随着住房企业信贷、信托、海外融资等各种融资渠道的全面收紧，以及房地产市场明显降温，许多住房企业开始主动降低杠杆率。目前，许多房地产企业都提出了减债的目标，并减少了土地收购和投资。然而，从整个行业的角度来看，住房企业的杠杆率降低并没有达到预期的效果。

国家经济战略研究院副研究员高广春指出，从住房融资在非金融融资中的平衡和增长趋势来看，住房企业的相对杠杆作用是明显的。

根据中国社会科学院的最新报告，截至2018年第三季度末，住房融资余额在非金融融资余额中的比重比去年同期增加了近2个百分点，其中住房信贷比重增加了1.79个百分点，住房信托比重增加了7.49个百分点，住房债券比重略微下降了0.01个百分点，住房存量比重略微下降了0.29个百分点。增加的分量更明显。住房融资比重在非金融融资比重上升7个百分点以上，其中细分指数全面上升，住房信贷比重上升2.09个百分点，住房债券比重上升0.79个百分点，住房存量比重上升2.12个百分点。房地产信托在信托基金投资中的相对趋势尤为明显。2018年前三季度，房地产信托比年初增加约6000亿元，非金融信托增加近8000亿元。这表明，与非住房融资相比，住房融资杠杆没有下降而是上升。

“自2016年‘9·30’新政开始以来，与房地产相关的融资监管和监管政策不断收紧。虽然取得了明显的成效，但还没有达到预期的目标，住房企业的融资杠杆也没有下降。”高广春告诉《证券时报》记者，从近10年来住房企业信贷在非金融类贷款中的权重趋势来看，近10年来，住房企业信贷余额的权重一直在不断上升，虽然上升的权重有所波动，但总的趋势也是上升的。

重建经济增长

逻辑机制是关键

高广春认为，在严格的监管环境下，房企融资仍处于高烧不退状态的原因，一是我国正处于城市化加速期，房地产市场的红利尚未达到拐点，这与房企杠杆政策的实际方向相悖。其次，住房企业的融资政策包括监管政策，多年来一直不如预期。相反，每一次调控都伴随着房价泡沫和住房融资泡沫的不断积累，客观上导致了对相关政策效果的习惯性无效预期的形成。更深层次的原因是，以往将房地产定位为经济增长的支柱，导致了房地产的过度商业化，经济增长对房地产的过度依赖或房地产经济的全面发展，在神话，公众越来越认为房价只涨不跌，房地产市场对金融资源特别是信贷资源形成了巨大的虹吸效应，导致房地产市场调控和监管政策收紧的效果大大降低。

“近年来，经济发展向新常态的转变，实际上是试图通过经济结构调整和构建新的经济增长支撑点来转变经济增长逻辑，从而摆脱对房地产的过度依赖等一系列相关问题，但客观地说，新经济增长逻辑还远未形成，旧逻辑的惯性依然很强。”高广春对《证券时报》记者表示，映射到房地产领域的更多是短期政策调整，而非逻辑机制重构，这导致相关政策的效果大打折扣。

高广春认为，重构经济增长的逻辑机制是政策走出这一陷阱的“牛鼻子”。他建议，首先要清理和清算现有的房地产定位文件，明确放弃房地产作为国民经济支柱产业的地位，重建房地产的供求结构和发展路径。第二，围绕新的经济增长逻辑重构金融资源配置逻辑，打破金融资源对房地产配置的惯性依赖，引导金融资源大幅提高实体经济和创新产业的配置比例。第三，注重商业性和保障性的协调和平衡，形成独立完善的政策信用增级体系，为投入保障性领域的商业金融资源提供信用增级支持，支持保障性领域分享经济增长新逻辑的红利。