香港楼市下行压力增大背后：买房可“先住后付”

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“我已经三个月没有开新订单了。”在九龙尖沙咀柯士甸道Q王芳九龙站的旗舰店，一位姓施的高级客户经理告诉《全国商报》说，近几个月市场确实降温了很多，而缺少票据的一个直接原因是香港在9月底迎来了12年来第一次银行加息。与此同时，在一系列政府调控政策的影响下，大量急于出售房地产的业主一直在不断降低他们的预期价格。

根据仲量联行的最新住宅市场展望，香港住宅市场正进入调整期，预计2019年底前平均房价将下跌15%。

此外，诸如亏本出售豪宅、拍卖太平山山顶文慧路地块以及该机构访问空港楼市等消息频频见诸报端，进一步降低了市场预期。

日前，国家商报记者走访了香港的地产代理商和地产公司，发现市场明显悲观，甚至一些直接降价200万港元的房屋单位也被忽略。当市场低迷时，开发商有自己的招数。例如，通过对所有单元进行投标的方式出售房产，通过无压力地测量抵押贷款的百分比来进行抵押贷款，甚至出现了“先住后付”的情况。

开发商尽最大努力出售房屋

作为房地产市场的晴雨表，香港二手房市场最近几个月一直处于相对明显的盘整阶段。

“这里有一个客户的物业单位挂着出售。此前的价格超过2400万港元。现在已经调整到200万港元，但它仍然挂在这里。”这位名叫石的中介说，客户从事的是金融工作，看空预期，所以他们急于出售。

此外，记者还了解到，自9月份以来，新界已有6个以中小型单位为主的新单位推出发售。然而，随着房地产市场的气氛在过去两个月有所转变，过去受欢迎的房地产销售也变得暗淡。

根据仲量联行的报告，自金融风暴以来，香港的中小型房屋价格已上升三倍，较1997年的高水平高出63%。然而，不确定的未来导致中小房屋价格在上涨27个月后，在过去的两个月里下跌了1.4%。过去三个月，由于市场交易不畅，每月住宅交易量进一步降至4188套，远低于过去每月8500套的长期平均水平。

面对楼市吹来的寒风，房地产开发商最近也面对现实，在不断恢复销售。

在广东路369号一家名为“香港地产”的中介店，房产中介告诉记者，开发商为了接近二手房价格，不得不降低房价，每次推高都没有做任何提价安排，显然对市场情况的评估比以前更加保守。“最近，所有单位都相继进行了新的招标。最初，它是日海湾一号，大埔，一景。10月，投标了138个单位。近日，海奥湾、油塘、九建的子公司也做出了同样的部署。在第二轮中，134个单位全部投标。”

对此，有业内人士分析称，通过招标出售房产的优势在于，卖方不需要披露底价，房地产开发商将拥有更大的优势。即使价格降低，对项目的影响也很小。如果销售不好，就没有必要向市场披露数据，这可以描述为多重收益。

一些开发商采用“先住后付”的方法来吸引买家。

当国家商报记者访问香港东部的将军澳和康城时，发现现时将军澳的蒙特利大厦，提供了1088天的长交易期，其中楼价的10%是“入伙费”，如果买家预先支付余款，便可获得3%的楼价回扣。

值得注意的是，自今年6月香港宣布对二手房征税以来，房地产开发商再也不能“坐以待毙”，除非他们愿意缴税。“面对这样的销售环境，房地产开发商急于清货是可以理解的。”业内人士告诉记者，在未来，将有更多的新的网站，已抵达现有的建筑物，并将推出一个长期的解决方案，以加快交付。

市场的下行压力很大

根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数，香港在主要发达地区的全球房地产泡沫中排名第一，其次是慕尼黑、多伦多和温哥华。

瑞银的报告还显示，自2012年以来，香港房价继续以每年10%的速度增长，市场长期供不应求，而监管机构采取的调控房价的措施并不奏效。

随着超低利率环境的结束，房地产抵押借款成本不断上升，香港房地产市场的压力越来越大。

“现在，香港房地产市场确实有泡沫破裂的潜在迹象，这一点相当明显。”协综战略管理集团的联合创始人黄立冲说。

不过，目前香港的楼价只是有所松动，并没有大幅下降。即便如此，仍有投资者割肉离开市场的案例。数据显示，未来香港的米德兰地产和中原地产将处于下行周期，否则他们将裁员80%，以成功度过房地产市场的寒冬。