热点城市成交面积下降 房企面临销售融资双重压力

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在政策方面，调整政策的发布频率大幅下降。最近，只有少数城市出台了人才和旧城改造政策，只有苏州提升了限购政策。中原地产首席分析师张大伟表示，一些一线和二线热点城市的库存正在上升，预计该行业在一段时间内仍将处于底部。不排除房企会实施价格战来实现销售目标和加快收款速度。

相关数据显示，10月份，20个热点城市的总成交量为1448万平方米，比上个月下降11%。大多数热点城市的交易面积下降。与此同时，今年以来，房企融资压力明显加大，融资成本严重分化。

在政策方面，调整政策的发布频率大幅下降。最近，只有少数城市出台了人才和旧城改造政策，只有苏州提升了限购政策。中原地产首席分析师张大伟表示，一些一线和二线热点城市的库存正在上升，预计该行业在一段时间内仍将处于底部。不排除房企会实施价格战来实现销售目标和加快收款速度。

政策是稳定的

与此前密集发布的监管政策相比，11月以来房地产相关政策基本稳定，约束性政策数量大幅下降。统计显示，上周，各地共发布相关房地产政策仅5次，一个月内累计仅12次，明显低于此前一个月内平均40次的频率。

从最近发布的监管政策的具体内容来看，主要是针对销售中的违规行为。例如，住房和城乡建设部最近宣布在全国范围内开展专项行动，查处了第三批非法房地产开发企业和中介机构，共计24家。自去年11月以来，中国银行业监督管理委员会(CIRC)已向5家银行发出了总额超过400万元人民币的罚款，罪名是“住房相关”贷款违规。北京继续开展网上虚假上市信息执法检查，曝光了12家涉嫌发布虚假上市信息、拒绝配合执法调查的房地产经纪机构。

只有苏州出台了新的限购政策。苏州市相城区住房和建设局近日宣布，将严格审查购房资格，包括暂停向600分以下的非居民家庭销售新建商品房。个人积分将由襄城区积分办公室提供，自11月19日起实施。以前，非苏州户籍的家庭只需在两年内提供苏州市(含吴江区)、昆山市和太仓市一年的纳税证明或社保证明就可以购买第一套房。今后，这项政策可能会扩展到整个苏州市。

房地产市场表现不佳

张大伟认为，许多地方严格执行以前的控制政策，整体市场表现稳定，但一些房地产市场发生了明显的调整。

数据显示，黄金、九银和十银不够好，大多数热门城市的交易量逐月下降。10月份，20个热点城市的总成交量为1448万平方米，比上个月下降11%。深圳、青岛、杭州和大连的销售面积比上个月下降了40%以上；北京、上海、广州、深圳、成都和重庆的交易面积环比下降超过10%。其中，杭州10月份共售出7790套商品房，为近20个月来的最低水平。商品房成交量达到近6年来同期最差水平。预计房地产行业将在一段时间内触底。

张大伟指出，一些一线和二线热点城市的库存增加了。其中，北京在共有房产和有限竞争房产供应枯竭时，累计库存超过1万套。2018年是房地产调控政策出台频率最高的一年，房地产市场政策得到严格执行。与10月份的24次相比，今年发布的房地产调控政策总数高达410次。

自10月份以来，房地产市场政策的数量逐渐减少，11月份基本没有出台过重的紧缩政策。然而，总的来说，调控努力仍将保持先前的高压状态。

融资面临压力

一家大型房地产企业的高管告诉《中国证券报》，该公司第四季度最重要的任务是加快销售和融资。为了加快去转型，公司推出了一些小型促销和盈利活动。

由于短期内集中供应大量有限的竞争房屋，过去对出售新房毫不担心的北京市场已经出现了销售放缓。截至今年11月19日，北京共有27个有限竞争房项目取得了34个预售许可证，共提供了16596套有限竞争房，面积达191万平方米，价值1000亿元。然而，只有英海富、西岳林宇、岳明花园等少数项目有相对乐观的网上签约数据。

一些项目刚刚取得预售证书，市场平均拆迁率不到40%。这意味着已经产生了价值约600亿元的库存。《中国证券报》的一名记者走访了该网站，了解到在一些地区，竞争有限的房屋被挤入市场，买家“买高不买低”的心态导致一些项目销售进展缓慢。

面对销售压力，一些项目试图略微调整价格。其中，北京市昌平区一个有限竞赛单元的平均价格从两个月前的5万元/平方米调整到了4.8万元/平方米。上述房屋企业指出，一些限制竞争的房屋项目有明显的价格调整。随着后续供应的持续增加，价格战可能会发生在有限的竞争场所，这些竞争场所的地理位置属性较差，而且建设难度加大。

在融资方面，58房管所监测的数据显示，今年房企的融资压力明显大于去年。1-9月，销售额前50名的房地产企业融资成本平均增长1个百分点，融资金额同比缩小近30%。最近，一些住房企业集中发行债券融资，融资成本严重分化。总体而言，万科、滨江集团(002244)等国有背景的大型房企融资成本约为5%，阳光城(000671)等民营房企年化利率约为8%。

海外渠道稍松，但融资成本高，汇率风险不容忽视。何景泰富最近发行了4亿美元的高级票据，年利率为9.85%。华源地产(600743)、龙之台和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大(港股03333)子公司程静有限公司发行的高级票据融资成本最高，为13.75%。这从侧面反映了房企的融资压力。