资金压力剧增，地产CFO们的“离职潮”

本篇文章2865字，读完约7分钟

房地产市场降温的连锁反应正在推低多米诺骨牌。在“换钱”和“还债”的双重压力下，房地产企业的财务人员如坐针毡。

近日，郑融地产首席财务官谭明恒正式辞职，其继任者为仅在郑融地产工作三个月的原新城控股执行董事、副总裁兼授权代表陈伟建。

郑融房地产并不是今年唯一更换首席财务官的房地产公司。据时代财经不完全统计，今年有近10家房地产公司更换了首席财务官，包括中良地产、凯撒、soho中国、阳光100和太和集团。

阳光城执行副总裁吴建斌告诉时代财经，房地产企业频繁更换CFO，一方面与融资紧张有关，另一方面也表明房地产企业意识到CFO的重要性，愿意高价聘用。

首席财务官更替潮

谭明恒之前是景瑞控股的首席财务官。他于2015年8月加入郑融房地产，是协助郑融房地产上市的英雄之一。几个月前，谭明恒的离职可能为他搭建了舞台。今年8月加入郑融房地产的新诚控股执行董事兼副总裁陈伟建接替了他的职位。

据悉，陈伟建加盟后，谭明恒基本上处于“架子空”的状态。目前，陈伟建负责郑融房地产海外发行债券和融资。陈伟建在金融领域有丰富的经验。在新城控股任职期间，陈伟建主要负责监管财务管理和资本市场相关事宜，帮助新城控股完成“b股转a股”，成为中国首家“b股转a股”企业。同时，他还拓展了固定收益、公司债券、美元债券等多种融资渠道。

虽然郑融房地产没有解释更换首席财务官的原因，但业内普遍认为是来自融资和减债的压力。根据郑融房地产的中期报告，上半年的净负债率为171.8%，仍处于较高水平，远未达到年内将负债率控制在100%以内的目标。同时，郑融房地产一年内到期债务达到262.6亿元。

凯撒也深受高额债务之苦。截至6月31日，尽管凯撒的净负债率与去年年底相比下降了约42个百分点，但仍达到258%。凯撒也把减少债务作为今年工作的重点。今年5月，该公司任命刘为新的首席财务官。凯撒可能会重视刘丰富的金融背景。

近两年来，更换首席财务官频率最高的房地产企业是中梁地产，该公司刚刚提交了上市申请材料。去年底，尤德峰辞去中梁地产首席财务官一职，调任中安地产，接替太和集团原首席财务官罗俊。然而，罗俊只在忠良呆了不到半年，就在今年5月加入了中南置地。

据时代财经介绍，忠良地产现任首席财务官是凌新宇，他于2010年加入忠良。忠良在上市前频繁更换首席财务官。通常情况下，财务总监的变动更多的是由于资金的困难和问题，不能满足快速扩张、高周转率、风险管理和债务管理的需要。根据中梁地产的招股说明书，截至2017年底，其净资产负债率为339.5%，最高甚至达到1790%。今年上半年，其债务比率已降至44.6%。

除了高额的债务压力，还有一些中小企业更换首席财务官，这与公司的战略转型有关。早在今年1月，被定位为商业板块运营商的阳光100就宣布了首席财务官徐连义的辞职。他担任这一职务还不到一年，而“空减兵”陈圣杰被任命为新的首席财务官。

徐联谊的前任是周志明，他在这个职位上一年都没能保住。据公开信息显示，去年10月份阳光100的合同销售额仅为78.05亿元，仅为年度目标的44.6%。业内普遍认为，阳光100正经历着转型的阵痛，很难找到一个了解公司战略的合适的首席财务官。

一位资深房地产猎头告诉时代财经，今年更换首席财务官的房地产企业数量确实比去年有所增加，这与房地产市场逐渐趋冷、房地产企业面临巨大财务压力密切相关。目前，房地产企业需要融资能力较强的首席财务官。深圳市房地产中介协会发展研究部主任徐枫表示，根据对行业的不同理解，他们对首席财务官的能力要求也有所不同，如快速更替、应用新的金融工具或与城市更新合作等。

金融压力急剧上升

“事实上，不仅是首席财务官，一些高层住宅企业今年也发生了很大变化。这主要是由两个原因造成的。首先，在严格的楼市调控政策下，楼市正在降温，商品房销售困难，房企难以还贷。提出更高的要求；第二，在金融去杠杆化的背景下，住房企业融资困难，给CFOs或其他职业经理人带来巨大压力。”深圳房地产研究中心高级研究员李指出。

2018年是房地产调控政策频繁出台的一年，各地房地产市场政策执行最为严格。据中原地产研究中心统计，10月份全年房地产市场调控叠加24次，房地产调控总量高达410次，同比增长80%以上。

今年，从"土地拍卖"到"开发商打折促销"，楼市回暖已是不争的事实。10月，国家统计局公布的70个主要城市的房价数据显示，多达14个热点城市的二手房价格已经下调，厦门市的下调幅度最多达到0.9%。此外，深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热城市的二手房价格均出现环比下调。

徐枫指出，自2016年底以来，整个房地产行业已经进入调整周期。这个周期将持续至少三年。"我认为目前的市场趋势将继续向下调整."深圳链家地产代理告诉时代财经，虽然新房均价相对稳定，但成交量有所下降，市场有强烈的观望情绪。

在楼市降温的背景下，连领先的房地产企业都明显放缓。今年1-10月，万科销售额同比增长12%，去年同期增长39%；中国恒大销售额同比增长18.7%，去年同期增长33.4%；碧桂园销售额同比增长34.9%，去年同期为78.5%。

据嘉里研究中心的数据显示，10月份前100名房地产企业的月度表现较9月份下降了10.5%，销售增速明显放缓。与去年同期相比，第三季度以来，房地产百强企业月度环比增速也有所放缓，从7月份的58.1%降至10月份的26.1%。

一方面，销售放缓导致支付速度放缓；另一方面，住房企业融资渠道的紧张将进一步增加住房企业的财务压力。三季度以来，住房企业的融资主要集中在海外发债，利率不断提高，而国内许多住房企业的公司债券相继被暂停或终止。银行业仍是房企融资的主要渠道，但这一渠道自今年以来一直在放缓。

更残酷的现实是，龙头住宅企业的融资规模比重迅速上升，中小住宅企业面临着更加严峻的融资环境。据东方证券研究报告显示，2018年上半年，龙头房企的融资规模占34%，同比大幅增长100%，而中小房企的比例从83%降至66%。

吴建斌向时代财经透露，今年以来，金融机构对房地产企业的借贷要求更加严格，这不仅要求企业有良好的战略目标和治理能力，也要求企业在行业中有较高的销售规模排名。此外，企业还应拥有不动产、商业资产、应收账款和偿还债务的能力。

在融资紧缩的同时，住房企业也面临着债务偿还的高峰期。根据天丰证券的数据，2018年下半年，房企债券的到期金额为1052亿元。考虑到进入转卖期的债券将按本金的50%偿还，下半年房企债券到期金额将高达2542亿元，高于2018年上半年到期的851.3亿元。

根据《中国证券研究报告》的数据，2018年房企面临的偿债压力将达到5683亿元，2019年将达到7844亿元，2020年将保持在6210亿元的高水平，2021年将进一步上升至7327亿元。只有在2022年之后，住房企业的债务偿还压力才会开始缓解。协综战略管理集团联合创始人黄立冲预测，未来两三年将是中国房地产上市企业债务违约的高潮。