悉尼房价大跌！中国投资者海外置业被“割韭菜”

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中国人应该小心海外房地产投机！

根据房地产行业监测机构corelogic的最新房价指数，截至今年10月，在澳大利亚最大、最昂贵的住房市场悉尼，房价已经从15个月前的周期性峰值下跌了8.2%，这是30年来最快的跌幅。

与此同时，截至10月底，悉尼的房价在过去一年下跌了7.4%，这是自1990年2月以来最大的年度跌幅。

大多数经济学家认为，信贷紧缩、抵押贷款利率上升和新房供应量大幅增加是悉尼房价下跌的主要原因。此外，悉尼和墨尔本的房地产占澳大利亚房地产总价值的三分之二，悉尼和墨尔本房价的下跌可能会拖累澳大利亚的整体房价。

悉尼和墨尔本房价的下跌很难停止

根据德勤最新的商业展望，澳大利亚的房地产繁荣已经结束，墨尔本和悉尼等主要城市的房价正在下跌。

该机构指出，主要原因是:

主要商业银行正在提高利率，导致融资成本增加；

为了降低金融风险，银行在发放贷款时更加谨慎，贷款比过去更慢、更少；

国际流动性减少，外国买家更加谨慎。

11月7日，澳大利亚储备银行宣布将基准利率保持在1.5%不变，这是50年来的最低水平。不过，市场普遍认为，如果通胀前景依然良好，澳大利亚联邦储备委员会(Federal Reserve of Australia)下一步将加息，这将有利于房地产市场。

澳大利亚当地的大银行已经采取了行动。今年9月，西太平洋银行(601099)宣布将抵押贷款利率上调14个基点，成为当地四大银行中第一家加息的银行。对此，corelogic分析师表示，虽然调整幅度不大，但却给房地产市场泼了一盆冷水。

关于澳大利亚房价的未来趋势，经济学家预测，2019年澳大利亚房价将继续下降。其中，来自市场经济的分析师stephen koukoulas最为悲观。他认为，2019年悉尼的房价跌幅将达到7.5%-10%；从澳大利亚整体来看，房价预计将下跌5%-7.5%。

amp capital首席经济学家谢恩？Shane oliver表示，该公司已经下调了对房价的预测，并预计悉尼和墨尔本的住房市场将从峰值下跌20%。

根据昆士兰保险公司的《2018-2021年住房展望报告》，新的建模结果显示，悉尼的房价将在明年年中停止下跌，并将在两年后开始缓慢上涨。

值得注意的是，根据数字金融分析公司10月份的数据，澳大利亚面临抵押贷款压力的家庭数量超过了100万。9月份，超过100万个家庭达到了住房负担能力的极限，这几乎占到了澳大利亚家庭的三分之一。与9月份的数据一样，仍有22，000个家庭面临严重压力，而61，000个家庭可能在未来12个月内面临30天的住房贷款违约风险。生活成本的上升和收入的缓慢增长进一步增加了贷款人偿还贷款的压力。随着大量无息贷款到期，银行随时都有可能出现坏账。高贷款成本将进一步降低借款人的消费支出，尤其是一些寻求再融资的贷款人。根据澳大利亚储备银行发布的最新数据，澳大利亚家庭债务与收入的比率为190.5%。

主要发达经济体的房地产市场“下跌”

在紧缩周期下，全球许多地区或城市的房地产市场已经降温。

作为世界上最昂贵的城市，香港的房地产市场受到了高利率的冲击。在香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)跟随美联储(Federal Reserve月份加息后，香港房价开始下跌。

根据米德兰地产的数据，10月份香港新住宅的销售额下降至112亿港元，降至16个月来的最低水平；与此同时，10月份新增住房交易量仅为1130宗，约为9月份的一半。被誉为“香港楼市参考指数”的十大“蓝筹地产”之一的嘉湖山庄，房价大幅下跌。根据中原地产10月份发布的报告，截至10月初的12周内，嘉湖别墅的房价已经下跌了15%。

在美联储加快加息的背景下，美国房地产市场的繁荣也受到重创。9月份，美国二手房销售同比下降4.1%，而30年期固定抵押贷款利率上周创下8年新高。根据美国房地产经纪人协会(nar)上月发布的数据，9月份美国现有房屋销售总量为515万套，为2015年11月以来的最低水平。

由于高房价和高利率将限制一些买家的消费能力，美国西部最大的独立房地产公司Windermere的首席经济学家马修加德纳(matthew gardner)表示，美国房价的增长预计将放缓，直到居民收入能够赶上。从中长期来看，东北证券(000686)预测，美联储加息和缩表的压力将在2019年第四季度释放，提高贷款利率或提高购买成本，届时新房和旧房的数据将面临顶部盘整。

此外，加拿大温哥华也面临着同样的情况。根据著名房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)最近发布的“2018年全球领先城市指数”(2018 Global Leading City Index)，去年温哥华的豪宅价格下降了11.2%。

中国人的海外房地产投机是热还是“退潮”

随着房地产市场的降温，尽管房地产经纪人一再呼吁“立即逢低买入澳大利亚黄金海岸房地产的必要性”，但那些高喊“房价下跌时买房”的人已经消失了。

市场分析人士指出，曾几何时，当中国人参与住房投机时，房价都迅速上涨。随着房地产市场繁荣程度的下降，投资趋于理性，住房购置税的增加、高印花税和紧缩的抵押贷款政策使许多投资者望而却步。

中国社会科学院金融发展办公室前主任易宪容在9月份发表文章称，“海外房地产投机热正在消退吗？”文章指出，近几年来，中国人的住房投机行为已经蔓延到海外，在美国、加拿大、澳大利亚、英国、新西兰、西班牙等地，中国人的住房投机行为无处不在，凡是中国人投机的地方，当地的房价就会迅速飙升。加拿大的温哥华和多伦多、澳大利亚的悉尼和墨尔本、新西兰和英国的伦敦都是如此。

温哥华和加拿大多伦多就中国房地产投机是否会推高房价展开了激烈辩论。没有人有任何理由说服不到10%的中国人去炒房，所以他们会在短时间内对这些城市的房价进行投机。然而，温哥华和多伦多都对海外买家征收15%的购置税，两地的房价迅速下跌，并立即下跌。

易宪容说，早些时候，在国家和城市(如温哥华、悉尼等。)在国内居民猜测海外房价最热的地方，房价开始全面下跌。对于那些在过去几年进入这些国家和城市住房市场的人来说，不失去他们的手基本上是不可能的。他指出，“如果你让住房继续持有，但房产税的征收是他们要考虑的问题。例如，在过去，当有100万套房子时，税率是1%，每年的税收是10，000英镑。如果目前的房价上涨到200万，同样的1%的税率将导致每年缴纳2万元的税款。因此，对于近年来进入海外炒房的一些人来说，他们一定会犹豫，是退出市场还是继续持有。因为，在这种情况下，无论采取哪种举措，它都不会奏效，或者会造成严重损失，或者它将在完全不确定的情况下缴纳房产税。”

文章指出，当房价被炒作时，大多数人肯定会站出来反对，政府抑制房价上涨是不可避免的，否则政府将无法赢得选民。因此，当这些国家的绝大多数人站出来反对住房投机时，国内居民海外住房投机的热潮将不得不消退，否则他们将面临巨大的投资风险。

与此同时，中国房地产企业的“海外收购”已经降温。商务部数据显示，2018年1-9月，中国境内投资者对155个国家和地区的4597家境外企业进行非金融类直接投资，累计投资820.2亿美元，同比增长5.1%。其中，跨境并购、非理性投资得到有效遏制。1-9月，外商投资主要投向租赁和商业服务、制造业、采矿业、批发和零售业，分别占32.8%、16.7%、9.7%和9.2%。房地产、体育和娱乐领域没有新项目。