长租公寓“爆雷”背后的风险提示

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Mameiruo

10月16日，公寓主人的公告被传阅。该公寓被发现资金短缺，所有股份都已抵押给银行，导致业主收不到租金，租户被强制退休后，银行仍自动扣款。

长期租赁公寓出现相关问题已经不是第一次了。事实上，租户在不知情的情况下签订分期付款合同而导致的拖欠房东租金、押金返还困难、每月自动扣银行卡等一系列事件，与8月份浙江省杭州市丁家“迅雷”事件极为相似。

“迅雷”事件的原因之一是一些长期租赁平台采用了“财务+杠杆模式”。从本质上讲，这种模式允许租户签订变相的金融分期产品合同，即“租金贷款”金融产品。长期租赁平台利用租户的信用从各种金融机构筹集资金，包括网上小额贷款平台和银行信用卡部门，一次性获得年租金。这就导致了“即使买了房子也能收到空租金”或“租约撤销后仍需支付租金”的现象。此外，一些租户甚至在不知道或没有收到任何风险警告的情况下签署了所谓的“租赁”合同。

许多城市对“租赁贷款”金融产品采取了严格的控制措施。8月27日，广东省深圳市互联网金融协会发布了《规范“长期租赁公寓”格式所涉及的互联网金融风险提示》，提醒租户“租金贷款”业务表面上是按月支付租金，实际上是按月向机构偿还贷款。该平台利用这一点来实现财务杠杆。特别是一些平台非法设立资金池，导致资金链出现问题，损害了业主、租户甚至一些贷款机构。8月28日，陕西省Xi市住房保障和房屋管理局提出，房屋租赁贷款的相关内容不应出现在房屋租赁合同中。

然而，只有“风险警告”，约束力仍然不够。全面严格禁止“租金贷款”太过简单和粗鲁，这会影响到一些只需要它的租户。因此，业内人士认为，当务之急是建立一个更加系统的约束机制。毫无疑问，制度建设当然是重中之重。然而，除了强有力的监督之外，以下问题值得警惕。

一是长期租赁公寓的“市场化”运作。长期租赁公寓存在一些问题，如前期投资大、盈利能力弱。一些长期租赁公寓的资本化运营也是在这种背景下产生的。与互联网企业早期的烧钱模式相比，长期租赁公寓属于资产相对较重的运营模式。即使它们不是自己购买或自建的，包括客户服务、中介和技术人员的工资在内的费用也将构成相当大的开支。如果我们不能从根本上找到一条可持续的商业化道路，即使“租赁贷款”产品的金融风险漏洞被堵塞，新的问题也可能出现。

第二，遇见公寓的资金链被打破或受到丁家事件负面溢出的影响。遇见公寓表示，6月份，该平台已完成融资并签署了投资框架协议，7月份，它接受了投资者的所有调整。然而，8月份，丁家公寓“雷霆万钧”，这导致投资者对行业缺乏信心，然后放弃投资。事实上，类似的问题并非公寓独有。此前，包括团购行业的“百团大战”和2017年的共享自行车资本狂欢，在进行资本密集型投资时，许多平台过于注重扩大规模，加大了资本投入。一旦市场、政策变化或总部平台出现问题导致资金吃紧，许多企业就会陷入融资困境。可以说，遇见公寓的金融危机是否与非法动用资金池有关，已经埋下了隐患。

第三，为什么租户要签署“隐性贷款”合同？事实上，长期租赁公寓的大部分用户是刚毕业的学生和进入职场的“白领”。他们中的大多数都受过高等教育，甚至比那些选择直接租房或多人合租的人有更高的消费能力。然而，尽管这类用户应该具有一定的财务风险防范意识或对合同内容保持高度的“敏感性”，但在现实中，仍有许多人“在签订标准合同(标准化合同)之前从来不看合同”，许多租户要么只是看一眼租金等“关键信息”，要么因为追求“成本绩效”而忽视风险，不会提前考虑权利保护渠道，选择性地忽视风险；有些人对所谓的大平台持盲目信任的态度。这些问题不仅经常出现在租赁领域，也经常出现在购买金融产品等许多领域。

当然，长期租赁公寓的发展不仅受到“租卖并举”政策的推动，也受到巨大市场需求的刺激。在这种背景下，将形成更多中长期健康运行的模式。然而，阻止“租赁贷款”产品显然只是长期租赁公寓“硬仗”的开始。其背后暴露出的企业经营模式危机、行业过度扩张倾向危机、消费者金融风险防范和基本法律意识缺失等社会问题，需要用更大的精力及时解决。