富豪榜中的“地产演义”：首富缩水400亿，造富神话褪色

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虽然恒大的销售额一路攀升，但徐家印仍不可能成为“中国首富”。

10月10日，“胡润报告2018”发布。在这份新榜单中，马云的家庭资产飙升了700亿元，并再次以2700亿元的财富成为中国首富。相反，前首富徐家印今年的财富缩水400亿元，以2500亿元排名第二，紧随其后的是拥有2400亿元财富的马。

许家印放弃首富的位置，业内人士并不感到意外。2018年，房地产市场充满“变数”，行业“冬天”的声音不断传来，房企也在谨慎前行。在这种背景下，房地产大亨的财富集体缩水。

股价下跌是“罪魁祸首”

去年，品牌房地产企业付出了巨大的努力，销售额迅速增长，股票市场也蓬勃发展。因此，徐家印成为了2017年胡润财富榜的最大赢家，他的财富几乎翻了两番，首次以2900亿元的身价成为中国首富，创下了胡润财富榜多年来的最高值。

当时，胡润说，“徐家印的财富增长主要是在过去的半年里，增加了2000亿元，平均每天增加10亿元。这是自1999年以来财富增长最快的一次。”

然而，今年的形势发生了急剧变化。随着地产股整体走弱，中国恒大的股价也经历了大幅下跌。按照10月10日每股20.55港元的收盘价计算，中国恒大的整体市值比今年的股价峰值下降了1061亿元。然而，今年整个恒大部门的股价并不稳定。

当然，在上榜的房地产大亨中，徐家印并不是唯一一个出现财富缩水现象的人。在《2018年胡润百富榜》中，碧桂园的杨和王健林分别与去年并列第四和第五，他们相应的财富总额分别为1500亿元和1400亿元，与去年相比均有所下降。此外，华夏幸福王文雪和融创孙宏斌的财富分别下降了15%和36%，排名分别下降了12和24位。

然而，今年房地产企业的表现并不比去年差。上半年，几个财富缩水的房地产大亨所在的房地产企业交出了良好的成绩单，其中业绩增幅最高的达到70%。根据国家统计局的监测数据，今年前8个月，中国新房销售面积超过10亿平方米，销售量接近8.94万亿元，创下新纪录。

由此可见，房地产大亨财富缩水的主要原因不在于业绩水平，而在于股市持续下跌。自去年下半年以来，由于国家政策的收紧和市场反应的逐渐平静，地产股表现不佳。今年6月，房改政策收紧的消息再次加剧了地产股的下跌。

根据川才证券的研究报告，经过2月份的持续调整，房地产板块的估值已经明显下移，房地产板块的整体估值已经下降到10倍以下，基本处于2014年以来的最低水平。从a股房地产板块指数来看，今年整体跌幅已经超过25%；据智通金融统计，恒生中国内地房地产指数今年已下跌逾20%，是表现最差的指数之一。

为了稳定股价，向投资者传递积极的情绪，许多房地产企业纷纷通过回购和增持股票来支撑市场。例如，7月3日至7月5日，恒大连续三天回购股份，共计7298万股，支出约15亿港元。

据时代财经不完全统计，今年以来，恒大、新城、龙湖、金茂、荣鑫、世茂、徐汇、钟君、景瑞、蓝光、金融街、中粮等30多家房企增持。中信建投地产首席分析师陈申曾向媒体承认，房企增持股份的主要原因是为了稳定市值。

然而，回购和增持几乎没有取得成功。在过去的一年里，不少房地产企业的市值蒸发了一半以上，房地产股票的股价一直在下跌。

财富模式发生了变化

在房价强劲的时代，房地产行业似乎是富人的集中地。但随着房地产经历黄金时代，中国的财富格局已经悄然改变。

将《2018年胡润百富报告》与15年前、10年前和5年前的三个时间节点进行比较，发现中国前10位富豪中有6位在前三个时间节点参与了房地产行业。今年，在十大富豪中，有4位富豪涉足it行业，只有3位富豪涉足房地产行业。

从这张对比图中，我们可以看出在过去的三个时间节点中，徐荣茂家族都在前十名之列。然而，在2014年，徐荣茂在胡润财富榜上跌出了前十名，今年排名第20。

徐荣茂排名的下降与房地产行业环境的变化有关。世茂所在的地方曾经是福建房地产企业的龙头，而世茂在鼎盛时期曾被认为是福建房地产企业中第一批进入1000亿行列的强势玩家。然而，大约在2015年，当房地产开始在市场的东风中冲刺时，世茂的速度放缓了。

一大批1000亿住房企业的出现，迅速增加了房地产行业的集中度，规模和话语权被划上了等号。随着本轮行业的快速增长，快速运行的住宅企业规模呈几何级数增长。房地产大亨的价值与企业的发展密切相关，而住房企业的集中爆发使得房地产大亨的价值高出数倍。

根据2017年《胡润报告》，去年，前50位房地产大亨的财富总额达到120亿元，与2016年相比，上市房地产大亨的财富总额增加了44%，达到1.6万亿元，是2006年的8倍。

然而，随着政府加强调控，地价和房价逐步稳定，住宅企业规模增长放缓，行业巨头格局开始出现。顶级房地产大亨几乎都是大家熟悉的面孔，新的房地产大亨成批出现的可能性非常小。

2018年《胡润百富榜》的发布也证实了近年来房地产行业新上市富豪的比例越来越小。在今年新上榜的五位亿万富翁中，只有来自观澜湖的朱家族涉足房地产行业，其余四位都来自互联网或新兴行业。

根据2018年胡润报告的数据，榜单上60%的财富来自制造业、房地产、金融投资和信息技术。其中，房地产行业排名第二，从去年的14.6%上升到14.9%，十年前为24%。胡润指出，“房地产行业在前15年的榜单中排名第一，但呈现逐年下降的趋势，今年基本保持不变。”