登陆香港资本市场，大发地产成长加码

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照片:大发房地产上市网站

经过100多天的等待，大发地产获得了香港资本市场的“通行证”，而“6111.0港元”成为了这家内地房地产开发商的资本代码。10月11日，大发地产敲响了香港证券交易所的铜钟。

大发地产首次公开发行的股票数量为2亿股，其中1.8亿股在国际发行，2000万股在香港发行。最终，大发地产的定价为每股4.2港元，融资总额为7.4亿港元。

虽然目前大发地产的规模相对较小，但它明显发出了“弯道超车”的信号。资本市场大门打开后，大发地产将借助资本力量继续深化长三角地区，并在华南的广州、华中的武汉、西北的Xi和西南的成都寻找机会。

成长“加速歌”

在领先的房地产企业不断更新成长路径的同时，长江三角洲的一些房地产开发商近年来也开始了反击，在短短几年内就完成了对同行的赶超，特别是中良地产和翔盛地产。然而，坚持“规模是说话的权利”的不止是这些房地产企业。起源于温州的大发地产也有同样的认知。

1996年，大发地产成立。五年后，由于业务扩展到上海，大发地产的总部迁至上海。从此，这家房地产企业开始了自己的区域深度培育。

在过去十年的发展中，大发地产在上海、温州、宁波、舟山、南京、安庆、芜湖等长江三角洲七个城市插上了“旗帜”，也形成了大发地产的核心竞争力，尤其是进入时间较长的安庆、南京、温州。

目前，大发地产拥有凯系列、大陆系列、荣跃系列、傅娟系列和现代系列五大系列住宅物业，涵盖首次置业者、改良型客户和高端客户。随着形势的变化，在对20世纪80年代和90年代的核心家庭进行深入研究后，大发地产提出了“情景地产”的创新概念，将业主的生活划分为“家庭行走”、“儿童探索”、“家庭友好”、“邻里休息”、“全民健身”、“朋友幸福”六种情景。

值得注意的是，基于产品竞争力和品牌效应的提升，大发地产2018年前四个月的毛利率达到了30.1%。2017年，交付面积平均销售价格从2016年的4613元/平方米上升至2017年的14130元/平方米。

截至2018年6月底，大发地产总建筑面积为223.88万平方米，包括未出售的已竣工物业，总销售建筑面积为24.99万平方米，总租赁建筑面积为6.85万平方米(占总土地储备的14.2%)。在建面积129.3万平方米(占总土地储备的57.8%)，未开发面积62.7万平方米(占总面积的

得益于前瞻性的土地收购，大发地产形成了高回报的土地投资。截至2018年6月30日，仲量联行对在建及未来开发地块的估价为78.54亿元，这些土地的地价约为70.2亿元。

规模让位给利润是大发地产之前的商业战略。然而，认识到规模重要性的房地产企业近年来开始加速发展，这也反映在其收益变化曲线上。

时代财经查阅了招股说明书，得知大发地产2018年前四个月的收入同比增长897.7%，达到8.78亿英镑。事实上，大发地产的加速早在2017年就已经清晰地反映出来了。例如，年收入为45.7亿英镑，比2016年的7.05亿英镑增长了549%。截至2018年6月30日，仲量联行对大发地产的股权估值为人民币169.9亿元。

专业治理提高效率

今年年初，廖庐江加入大发地产，出任首席执行官，负责日常经营和业务管理。廖鲁江是一位“房地产老手”。他于2006年就职于龙湖房地产，随后在世茂房地产工作了七年。

在引进外部职业经理人并加快发展后，大发地产的内部运作也在发生变化，提高效率成为大发地产发展的关键词。就项目开发进度而言，大发地产的目标是在征地后三个月内开工，开工后三个月内预售，预售后四个月内实现现金流逆转。

“同时，我们已经确定了运营过程中的重要时间节点和各种业务支持线路，并进行高效的审批和施工申请。我们还采用了一种后续方法，并使用推-推机制来增加对区域运营、工程、管理等的授权。，并支持区域标准和服务。”

除提高管理效率外，在财务方面，大发地产将继续采取审慎的财务政策，密切监控资产负债率、利息覆盖率等重要财务指标，审慎管理资本结构、现金流和流动性，控制成本和风险，实现较高的资本周转率，力争2019年土地收购后实现9个月的现金流回报。可以预见，随着新资本渠道的成功上市和开放，大发地产将很有可能上演一出“黑马神话”。