北京市发布产业禁止和限制目录 多项涉及房地产行业

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9月26日，北京市政府发布了《北京市禁止和限制新产业目录(2018年版)》(以下简称《目录》)。其中许多涉及房地产行业，包括东城区西城区禁止在房地产开发经营中新建住宅项目，全市禁止建筑面积比小于1.0的新建项目，禁止在中心城区新建酒店、写字楼等大型公共建筑项目。

中原地产首席分析师张大伟认为，该目录的发布将影响部分地区的供需结构，尤其是东、西部城市住宅和别墅市场的库存项目，这将平衡整个北京市场的工业和住宅格局。

东西方城市的政策影响有限

东城区和西城区禁止新建房地产和住宅项目成为最受关注的内容。张大伟说，事实上，这项政策对市场影响不大。北京东西城区新增房地产量已处于市场去建设的最后阶段，基本存量和新增供应量接近于零，基本接近纯二手房市场。

从土地供应的角度来看，在过去的五年里，东、西部城市只有两个住宅用地供应。2014年，一个案例是搬迁房屋的住宅部分，2017年，一个案例是有限竞争房屋的土地。

全市禁止新建容积率小于1.0的项目，一般指单户别墅。该文件明确指出，“禁止建造单户房地产项目。”然而，文物保护区和平房区是根据庭院。

据了解，北京近年出售土地的平均容积率约为2%，容积率低于1.5的土地很少，占不到10%。市场参与者指出，由于监管政策的影响，2018年别墅的供应和销售数量是五年来最低的。该目录的发布传达了进一步限制低容积率别墅项目的信息。新政策实施后，预计别墅供应量将继续减少，别墅市场的有限库存可能会越来越少。特别是对于独栋别墅，目前市场库存只有2000套左右，这有望引起更多关注。

有利于商业项目的去库存化

这次发布的目录为商业和办公项目提供了规则。东城区和西城区禁止宾馆、办公楼等大型公共建设项目。朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区东、西、北五环路、南四环路范围内禁止新建宾馆、办公楼等大型公共建设项目。

张大伟表示，北京的库存主要集中在商业项目上。特别是在实行了最严格的商业限购政策后，禁止新建有利于消化这些市场存量，平衡市场供求结构。

此外，本次发布的《目录》指出，除国家或市政府有关部门认定的startup/きだよきだよ0/service机构外，禁止在全市范围内新设立集中办公区。市场人士表示，从政策角度来看，集中办公区市场将出现明显的洗牌，这有利于大企业整合资源。