卖楼花模式将终结？ 广东住建厅：现售是趋势

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广东省住房协会:省住房和城乡建设部不会误读住房和城乡建设部的文件

[摘要]据不完全统计，2017年广东省共发生资金链断裂矛盾61起，其中2016年转移28起，2017年新增33起，解决44起，平衡17起，解决率72.1%。

9月21日，随着新的产权共有住房政策的出台，广东住房市场再次成为外界关注的焦点:广东省房地产协会向副会长单位发出了《关于征求商品房预售许可证意见的紧急通知》(以下简称《通知》)。根据通知，广东省住房和城乡建设厅已与住房和城乡建设部合作，对商品房预售制度进行了调查，并准备了相关材料，计划“逐步取消商品房预售制度，全面推行现售”。该材料将于9月25日提交给住房和城乡建设部。

随后，《泰晤士报》记者从住建部工作人员处了解到，9月21日，住建部房地产司下发了一份文件，意在了解目前房企持有的项目预售信息，但广东省房地产协会已起草了《通知》。该人士表示:“咨询房地产部门更可靠，但总体而言，出售是一种趋势。”

广东省房协的一位相关人士告诉《中国商报》记者:“这份文件只是一份咨询稿，并没有真正付诸实施。”

21日晚，住房和城乡建设部有关人员表示，关于逐步取消商品房预售、全面实施现售至广东、湖北、四川等地的意见不实。同时，它表示具体情况不便透露。“这种情况不是真的。我们也在调查处理细节，具体情况不便透露。”

目前的销售要求在广东已经不是第一次了

根据通知，住房和城乡建设部近日向广东、湖北、四川、江苏、河南和辽宁省住房和城乡建设部发出了《关于清理和论证现有行政许可事项及评估取消下放实施情况的函》，要求对商品房预售许可证进行深入研究。根据《通知》的分析，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，但也存在资金链断裂导致未完成项目、虚假广告、定金陷阱、合同欺诈等非法销售活动被利用，导致交易不公平、住房面积管理职能难以明晰、发展不平衡、竞争低效的情况。

据不完全统计，2017年广东省共发生资金链断裂矛盾61起，其中2016年转移28起，2017年新增33起，其中44起得到解决，17起处于平衡状态，解决率为72.1%。由于房地产企业资金链断裂的矛盾涉及到大量的资金和人群，很容易造成较大的社会影响和经济损失。

据《时代周刊》记者分析，现在广东出现销售需求已经不是第一次了。今年7月，江门市住房和城乡建设局发布了《江门市住房和城乡建设局商品房销售管理办法(公开征求意见稿)》，其中规定，从2018年10月1日起，在江门销售的商品房必须是竣工验收合格的既有房屋或首次进行房地产登记的停车位(车库)。今年6月，万科在中山市赢得首个待售地块，创下中山市底价新纪录。今年9月，中山又推出了两块待售土地。

在房改进展迅速的深圳，早在2016年就试点出售了一块限于“现售”的土地，由中国电力建设(601669)和广州房融以82.8亿元的价格共同获得，成为2016年龙华地价最高的土地。《时代周刊》记者通过公开信息和地图展示了解到，这块有限的“待售”土地是商业和住宅用地，目前仍显示为“在建”。

从全国来看，今年9月，哈尔滨市出台了《关于稳定商品房价格的意见》，规定三环路地区的新项目应实行商品房预售与现售相结合，暂停多层商品房预售，实行商品房现售，对高层建筑商品房预售审批予以关闭。

易居研究院智库中心研究主任严跃进分析，广东调整商品房预售政策的建议反映了当前住房供应方面的结构性改革取向，即现有的房屋销售模式将更加成熟，预售或期房制度将更加不合适。类似的政策也符合改革开放40年来广东房地产市场的发展现实。这是一项重大创新，租赁市场的改革可以理解为房地产领域的一项重大制度创新。全国10万家大型开发企业，

至少会淘汰一半的房地产企业？

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松在接受《时代周刊》采访时表示，目前房企的发展资金主要来自三个方面:自有资金、银行贷款和预售款。“目前出售的将是房屋企业。这种力量产生了一个非常大的考验。”丁松表示:“中国的预售制度是在开发商资金短缺的早期借鉴香港的‘烂尾楼’而实施的，但供应需求很大，需要加快发展步伐。”经过20多年的实施，中国的房地产市场已经发生了变化。在预售制度实施这么多年的过程中，也出现了一些问题，如购房者承担了大部分的资金风险，以及在收回房产时发现商品不对而产生的纠纷。总的来说，现在卖出是未来的趋势。”

至于取消预售对房地产企业生存的影响，严跃进说，例如，在预售制度下，在建房子的过程中，如果是30层的房子，可以预售，资金可以返还用于后续投资。但是，如果现在出售，可能要把30层楼的房子全部建完，资金才能回笼出售，这给房企的资产评估带来很大压力。“资金薄弱的住房企业将无法进行开发投资”。

丁松说，住房销售制度的全面实施将“淘汰至少一半的住房企业，留下一些大而有力的企业。”对于目前的销售可能造成的供应短缺，丁松认为供应短缺在政策推广阶段肯定会存在，但这也取决于如何应对相关的合作方式。“未来，市场将逐渐适应并最终形成非预售模式”。

大多数专家说，这项政策不应该推进得太快。中原地产首席分析师张大伟对《时代周刊》记者表示，短期内不太可能取消预售制度:“这将增加企业资金链的风险，导致企业支付周期严重延长。然而，目前的房地产市场仍然集中在中小企业，领先的房地产企业的比例不高。取消预售对资金雄厚的国有企业和大企业都有利，对小企业来说是一场灾难。此外，在短期内，取消预售制度也将引起人们对短期供应急剧下降的担忧，这不利于稳定市场。”

张大伟还建议，预售制度不应全面废除，但可以逐步规范化。“房地产必须在房价稳定时期进入既有住宅销售，房地产市场已基本进入股票挂钩时代，房地产企业的负债率有所下降。”

2018年房企:生活是目标

与此同时，尽管住房和城乡建设部否认“广东、湖北、四川等地已逐步取消商品房预售，目前的预售咨询已全面实施”，但嘉里广州高级分析师肖仍分析称，无论是逐步试点推广商品房预售还是全面实施，住房预售制度改革都是一件非常重要的事情。住房和城乡建设部和广东省住房和城乡建设厅应认真研究并做出决定。“实行商品房现售不是简单的改革。然而，从时间和现状来看，现在最需要的是稳定。取消预售制度的决定显然已经过时，而且更有可能进展缓慢。

肖总结说，征求意见稿将不可避免地导致行业强劲反弹，而反弹的高强度应该在相关部门的预期之内。“为什么这么诱惑？一个很大的可能性是以进为退，努力在提高商品房预售门槛上有所作为，也就是说预售制度有可能保留，至少在两三年内不太可能取消，但门槛会提高。目前，一、二线城市商品房预售制度监管相对到位，但一些三、四线城市需要提高警惕。”肖说:“如果大规模开发遇到市场低迷，卖楼花的问题就大了。”

无论如何，2018年对于房地产行业来说将是至关重要的一年。最近，万科董事会主席于亮在9月份的区域月度会议上表示，房地产行业的转折点已经到来，“住”是房地产企业的终极目标。