世联行甘伟：集中式公寓运营向专业服务模式转型

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9月7日，由《证券日报》主办的2018中国龙租赁市场峰会在北京召开。世界联合银行(002285)集团副总裁兼世界联合鸿普公寓总经理甘伟在接受采访时表示，公司三年来一直致力于集中公寓的开发，鸿普公寓已经成为中国最大的集中公寓品牌之一。在这个过程中，公司看到了集中公寓在中国的发展前景。“我们集中公寓业务的主战场是一线和二线城市。从人口流入的角度来看，中国的一、二线城市将成为未来城市化的下一个引擎。”

“目前，分散式公寓和集中式公寓在中国都是一种特许模式，即一种适度的投资模式。今后，我们还将从适度的直接投资模式转变为专业服务模式。”甘伟表示，世界银行是一家轻资产服务运营商。红浦公寓经过几年的发展，已经形成了自己的能力、品牌、市场影响力和规模经济，未来将由重到轻，做委托经营等。

集中式公寓满足市场升级的需求

租赁为什么不能在中国发展？据甘伟介绍，从全球市场来看，北京的租金回报率为1.9%，低于温哥华、悉尼、伦敦、洛杉矶等全球主流城市。“当你买房子的时候，一年的回报率超过1%，这就是中国租赁市场的现状。一线城市或二线城市很少超过2%。”

“与分散式公寓每间几千元的投资相比，集中式公寓每间房的投资需要4万元。”甘伟介绍说，红浦公寓的成本控制比较好，有些企业做集中公寓，投资很大，每间5万元和8万元。“总的来说，这个行业需要六到七年的时间来收回成本。相对而言，集中公寓业务投资大，恢复期长。这个行业也是一个低利润和低利润的行业。”

关于集中公寓在市场中的发展，甘伟介绍说，集中公寓在整个租赁市场中所占比例不到1%。与其他租赁模式相比，集中公寓已经整体转型，品牌代言、服务溢价和品牌溢价，满足了消费升级背景下人们市场对生活质量的需求。“每个人都必须理性、客观地看待这个行业。我们只想设定一些基准。中国的年轻人和未来的普通人(603883，诊所股)应该住在一个有质量、有尊严和有服务的房子里。”

运营商将成为租赁价值链的核心

根据世界银行发布的2018年半年度报告，该公司的公寓业务已经部署到30个城市。截至2018年6月30日，公司拥有177个运营项目(包括特许和托管模式)和近3万个手术室，覆盖核心一线和二线城市。运营时间超过6个月的项目入住率超过90%。鉴于广州、杭州、成都、武汉、Xi、南京和郑州的巨大市场需求，公司将它们定位为红浦公寓的七个重点开发城市。

在甘伟看来，红浦公寓未来的发展模式是轻重结合，转向服务运营商模式。

甘伟介绍说，在全球成熟的房屋租赁市场中，业主和物业经营者是分离的。一些人专门从事重资产，而另一些人专门从事轻资产。未来，这些做轻资产的企业将采用类似于酒店管理公司的模式。

此外，甘伟还认为，在未来，随着市场的变化，公寓运营商将成为整个租赁价值链的核心和流动入口。

对于未来长期出租公寓的发展，甘伟表示，作为交通门户，公寓运营商可以做很多衍生服务。公寓运营商可以获得用户的数据资产，企业可以做很多叠加，包括家具租赁，从租房到买房，生活金融服务，以及整合下游产业链。目前，家装市场仍然高度分散。还可以提供委托管理、操作输出、系统输出等轻资产专业服务。