中联基金何亮宇：长租市场应做到“三化”

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9月7日，在《证券日报》主办的2018年中国长期租赁市场峰会上，中国联合基金总经理何良宇分享了他对长期租赁公司发展模式的看法。何良宇指出，中国未来的长期租赁市场应该是“三化”，即政府受益下的市场化、一定进入壁垒下的制度化、适度创新下的金融化。

长期租赁公寓的出现是市场的自发需求还是资本的诞生？何良宇认为，对于房地产开发企业来说，只能从公寓部门长期出租，这不是传统的“大款”行业。在与房地产公司的交流中，他发现许多开发商选择长期租赁公寓，一方面是他们“被迫”的。由于政策限制，他们占用的地块需要按要求自给自足一定的比例；另一方面，在很长一段时间内，企业从发展型向自持型转变是必然的方向，这需要前期布局、品牌培育和市场机遇。“开发商今天做了长期出租，他们真的看到了盈利的空房。他们有更多的储备，如团队、能力和品牌。将来，当市场真的被出售转租后，他们已经做好了准备，不要打无准备的仗。”

对于长期租赁公寓是否促进了房屋关闭后的租金上涨，何良宇也赞同他的观点:“从古典经济学的角度来看，在一个足够大的市场和足够长的时间里，价格是由市场供求关系决定的。”北京的750万套房相当于3000万常住人口，这显然是供不应求。对200万套可出租房屋和800万套租金的需求显然不匹配。此外，自去年以来已经退役的非法出租屋进一步减少了未列入统计的供应量，导致供需矛盾加剧。

那么，资本是如何进入市场的呢？何良宇表示，对于发达国家来说，稳定的租赁住房供应仍然来自于制度，制度化将成为未来房地产租赁市场的发展方向。具体来说，目前资本介入市场有四种方式:第一种是直接投资股票，通过资本市场增值或退出；二是购买资产，按照重资产模式运作，成为房地产所有者或房地产投资信托基金投资者出租；第三类是魔方制作的租金abs，通过魔方的信贷融资进行拓展；第四种是免费的蛋壳型租赁贷款abs，其核心不是收益权和租金证券化，而是由此产生的租赁消费贷款证券化。

此外，何良宇认为，“p2p模式的崩溃”和“与贩毒一样高的利润”对于最近市场上升温的租赁消费贷款来说显然是耸人听闻的。他介绍说，消费贷款是在年轻人负担不起“一赔三”的时候产生的。到目前为止，这种消费模式是健康安全的，但也存在一定的风险:一是租赁企业没有充分披露情况，租赁者可能被欺骗而签订合同；二是期限错配，租期只有一年，贷款期限达到2-3年；第三，租赁公司获得批发租金后，资金的使用无法得到监督，容易被挪用甚至倒闭。

租赁消费贷款有必要存在吗？何良宇说，批发支付租金是一种自然现象，批发支付租金后形成的保证金是商业活动中的经营负债，在商业活动中大量存在，应该允许其发生。但是对于违规行为，我们必须监督他们。此外，从不同地区的统计数据来看，上海租房者使用租金消费贷款的比例明显高于北京，但上海的租金涨幅明显低于北京，不能简单地认为是资本推高了租金。

长期租赁公寓未来将如何发展？何良宇认为，要实现“三个转变”:一是政府要在土地供应方式和税收方面做出相应的调整，否则市场将难以发展；第二，制度化有一定的门槛，长期出租公寓仍然要走制度化的道路，但应该有一定的门槛进入；第三，适度创新金融化。租赁住房市场的发展需要创新的金融支持。但是，我们应该防范过度金融化，合理控制杠杆率，使用更多监管有力、标准透明的公共产品。