刘维明:那些炒房租的资本真是蠢出了新高度

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我只听说过排队过夜买不到房子，也没听说过租不到房子。业内高层曾表示，中国目前的空住房入住率甚至高于日本泡沫破裂时的水平。

对于住房和城乡建设部来说，采访房地产中介是多余的——他们拼命地为自己挖洞，想要迅速地埋葬自己，只是因为他们不会死得很快，那么他们会怎么做呢？

这两天，“租房投机”的话题让我耳朵疼。

7月份，华北、广州和深圳的租金飙升10%至20%的消息铺天盖地。一些数据显示，北京一些地方的增幅甚至超过了50%。

一时间，“中国已经进入高租金时代”和“房租飞涨的房地产调控”的论调开始满天飞。

首先，租金投机的话题是由北京天通苑的化名陈的帖子引发的，该帖子披露，这套三居室公寓原本的租金是每月7500元。然而，在被两个中介，自然和蛋壳哄抬后，他们最终与一个中介达成了10，800元的交易。得到这笔交易的陈先生并没有因此而欣喜若狂，而是愤怒地谴责首都大规模进入租赁市场，意图垄断住房，抬高租金，并试图“吸年轻人的血”。

昨日(8月18日)，著名房地产经纪公司“我爱我家(000560，诊断股票)”副总裁胡景晖宣布辞职，再次将“炒租”话题推向高潮。他辞职的原因是他以前曾轰炸过长期出租公寓的经营者。高价争房导致租金上涨过快，“刚好符合资本市场胃口”的租赁市场严重偏离，发展中存在隐患等。，并表示这种说法已经

与陈、的良心相比，那些组成隐形联盟、从事资本投机的中介人，显然是无情的。

然而，我们今天的话题不是讨论资本是否有良知，谴责租金投机和无良资本。我们今天想说的是——这些大写字母真的愚蠢到了一个新的高度，甚至“愚蠢”都无法准确表达。“xx”这个词是最不受欢迎的，应该用来满足人们的需要。这不仅可恶，而且是一个彻头彻尾的可怜虫。

正如我在前一篇文章中所说，实现住房无投机的关键是弱化住房的金融资产属性和回报的消费属性。

投机租赁资本是愚蠢的，因为它们混淆了这两个属性。

让我们简单比较一下买房和租房的区别:

买房子

对于买房的人来说，除了居住之外，买房的最大驱动力是它是他们自己的资产和财富。在正常情况下，它具有保值增值的功能。

在此基础上，衍生出几组人-

首先是房地产投机者。他们大多数是富人或有能力借更多钱的人。他们的目的是低价买进，高价卖出。事实上，这种行为本身就会导致房价上涨。

第二类是普通的中产阶级，他们有一些钱，但不太多，因为他们预计房价会上涨，所以他们会买房子，而一些资金略有盈余的人可以参与投资生活以外的其他房地产。

第三类是低收入的工人阶级和刚刚步入社会的年轻人。买房对他们来说是一个沉重的负担，但他们会毫不犹豫地卖铁锅，做拼布，存钱，并借一些钱包来买房。原因很简单——如果他们现在不买，他们将更无法购买(预期)。

因此，对于买房来说，房地产市场与其他金融市场非常相似-

房价涨得越多，买的人就越多，房子就越贵(因为未来升值的空房会更大)，而且你越买不起，你就越要借钱去买(你将来就越买不起)。

B.租房子

对于租房者来说，租房的含义是除了居住之外的生活，而决定租房交易的因素依次是租金、地理位置和居住环境。

还有几组租房者-

第一类是最常见的农民工，他们大多是低收入者，所以不可能买房子，而租房价格对他们来说是最敏感的，他们往往能忍受非常恶劣的居住环境。

第二类是刚进入社会的年轻人——在其他地方定居的大学毕业生或在其他地方注册的白领。他们的收入不高，但空的房间有所增加。租房是一种过渡需求。

第三类是有当地户籍的年轻人，他们要么需要独立，要么需要结婚，但他们的实际收入无法支持买房，或者他们的收入固化和高房价已经使买房无望。

因此，对于租房者来说，房子是纯粹的消费品-

你的钱越少，租房的人就越多，房租就越低，房租上涨越慢的地区就越有吸引力(我从来没听说过有人会急于租房，因为某个地区的房租每年都翻一番，只有傻瓜才会这么做)。

如果房租涨得太快，如果你买不起，你会选择地理位置更远、条件更差的房子来租房；当地的年轻人会选择和父母一起住；收入较高的白领可能会选择买房；如果收入付不起房租，你就得离开城市去别处工作。

但是有一件事永远不会发生-

因此，如果用这个公式来表示房价和租金，它应该大致是下面的等式(我的数学相当差，我胡乱发明了这个公式。如果是错的，请不要笑，并请数学家提供一个更好的公式):

房价=房价上涨预期*资本杠杆*相关系数

租金=通货膨胀水平*工资收入*相关系数

换句话说，决定房价的主要变量是预期和资本，而租金是由工资和通货膨胀决定的。

他们非常不同！

因此，租金的涨跌并不取决于资本的进入和人为的投机，而是取决于实际的通货膨胀水平和工资收入水平。

发达国家有很好的例子来说明这个问题。

以最典型的日本房地产为例，无论是在泡沫迅速膨胀时期、泡沫悲剧性破灭时期，还是当前的低房价时期，租金的变化与房价无关，而是与物价指数——通货膨胀保持完全同步，变化相当稳定，没有任何大的波动。

图1:日本房价(黄线)、租金(白线)、cpi(红线)

美国的情况也大体相同。在次贷危机期间或之前，租金运行几乎没有大的波动，基本上与价格变化保持同步。此外，它与平均工资收入水平的变化保持基本同步(略高于日本)。

图2:美国房价(白色)、租金(黄色)和价格cpi(红色)

图3:美国平均小时工资(白色)、租金(红色)和物价指数(黄色)

因此，为了增加租金，工资必须上涨；如果你想增加租金，你必须增加工资。

工资和通货膨胀的快速增长当然是基于快速的经济增长。

然后我们可以问自己，工资，通货膨胀，经济快速增长，增长20%，50%，200%...现在有条件了吗？

很明显，说租赁市场的资本投机是因为他们根本不了解租赁市场的基本原则是愚蠢的，他们是十足的白痴。

他们的愚蠢之一是把对房价的投机变成了对房租的投机。

无论任何资产的炒作，都需要接收者的配合，即韭菜。

购房者可以和你合作投机房价，但是租房者和你合作投机租金呢？

房价取决于预期，租金取决于现实，资本投机可以改变预期，资本投机可以改变现实吗？

他们的第二个愚蠢之处在于将烧钱和抢占市场的“滴滴”方法转移到租赁市场。

然而，在保持租金不变的前提下，滴滴烧钱补贴出租车司机和乘客，这是相当可笑的。

然而，租金投机资本向房东提供补贴，并将成本转移给房客。

这相当于给了出租公司更多的钱，而乘客不得不支付比以前更多的租金来乘坐出租车...

我说，老板，我是坐地铁还是坐公交车去？！

因此，这种资本运作的结果必然是灾难性和悲剧性的结局。北京在十多年前也经历过短期的房租投机，但几天后就崩溃了。

因此，在我看来，住房和城乡建设部没有必要采访这些中介机构——他们非常努力地为自己挖洞，只是想尽快埋葬自己，但他们不想很快死去，所以他们做什么？

在最近几天的公众舆论和高层官员的关注下，一些机构不能坐视不管。今天，我看到一个中介公司发来的消息，解释说北京目前的房租上涨是由于以前的服务式公寓整改造成的住房供应短缺。言外之意是合理的，是一种趋势。

这是赤裸裸的谎言！

首先，北京的供应短缺不能解释国家租金投机；

其次，住房供应短缺是一个错误的命题，从来就没有短缺！

如果你不放心，你可以咨询公司里的年轻人——业内高层权威人士曾经说过，中国目前的住房空入住率甚至比日本泡沫破裂时还要高。

据估计，这一系列由公关和舆论引发的网络危机是由于巨额资本投资和骑虎难下造成的。有点紧急吗？

我们走着瞧吧！

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