房贷业务变化显现

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我们的记者卢雨航

7月31日召开的中共中央政治局会议提出了“坚决遏制房价上涨”的思想。从删除“太快”一词可以看出决策层“活而不投机”的决心。这不仅消除了在近期经济发展面临挑战的背景下不断出现的“楼市放水”的猜测，也进一步提升了今年以来明显加大的楼市调控力度。

除了深圳、沈阳等重点城市的房地产市场监管新政策外，8月7日，住房和城乡建设部召开了部分城市房地产工作座谈会，要求参与城市加快制定住房发展规划，并对房地产市场监管不力的城市表示坚决问责。

同时，在抵押贷款利率继续保持高位的同时，抵押贷款业务的发展也呈现出一些变化。根据荣360的最新数据，2018年7月中国首笔住房贷款的平均利率为5.67%，相当于基准利率的1.157倍，同比增长13.63%。尽管上升趋势没有改变，但环比增长正在萎缩。荣360指出，在过去的一年中，第一套住房贷款和第二套住房贷款的利率分别比上个月提高了2.47%和1.27%，比上个月提高了0.45%左右，表明本轮加息即将结束。

抵押贷款利率继续保持高位

“现在第一套房的贷款利率一般比基准利率高10%，第二套房的贷款利率约为20%。”海淀区的一位房地产经纪人说。在调查中，英国《金融时报》记者发现，近几个月来，北京的住房贷款基本保持在同一高水平。

根据荣360的数据，7月份北京第一套住房贷款和第二套住房贷款的平均利率分别为5.47%和5.90%，与前期相比没有变化。具体到银行，在北京监测的30家银行中，有22家已经实施了10%的基准利率上调；四大银行和上海浦东发展银行的基准利率上升了15%；光大银行和东亚银行实施基准利率上调20%；另一家银行分行停止了贷款。对于第二套，28家银行实施了20%的基准利率上调，另一家银行实施了30%的基准利率上调。

纵观全国，抵押贷款利率居高不下的趋势也很明显。在上述机构监测的35个城市的533家银行分行(支行)中，47家银行分行(支行)首笔房贷利率上升，占比8.82%，较上月下降9家银行分行(支行)；476家银行(分行)首笔房贷利率与上月持平，占90.24%。

与抵押贷款利率保持稳定在较高水平的情况相对应，抵押贷款业务继续萎缩。易居房地产研究所7日发布的《2018年第二季度全国居民住房杠杆率研究》显示，2018年第二季度，个人住房抵押贷款余额和全国居民住房杠杆率同比分别下降至18.6%和31.9%，均连续5个季度下降。从新增个人住房贷款余额看，2018年第二季度，个人住房贷款余额增加9800亿元，同比下降2%。

调节和控制再次升级

7月份，94.76%的银行实施了首套住房贷款基准利率及以上，打消了此前央行释放流动性、导致抵押贷款利率短期内下降的猜测。

这与决策层和相关部门推行“无房炒房”的新住房制度是分不开的。根据中原地产研究中心的统计，从2018年1月到7月，中国主要城市的调控次数达到了260次。7月，全国房地产市场的调控力度再次创下新纪录。相关部门已经在60多个城市发布了70多项各类房地产调控政策。

其中最引人注目的是7月31日深圳市发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场稳定健康发展的通知》。这份名为“深四条”的文件不仅规定公司应暂停购房，还限制五年内不得出售公寓，只在新供应的土地上出租而不出售公寓。该法还规定，房屋销售应限制在三年内，不得追溯适用，离婚后两年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者首付比例不应低于70%。

这也使深圳成为监管最严格的一线城市。据荣360统计，7月份，在华北、广州和深圳四个一线城市中，深圳首套房贷利率最高，达到5.6%。这一举措可能会进一步拉大深圳与其他三个城市在这一数据上的差距。

同一天，政策制定者将去年3月政府工作报告中提出的“抑制房价过快上涨”的政策升级为“坚决抑制房价上涨”，严格控制房地产市场的方向将再次升级。这也打消了市场的侥幸心理。据一位知情人士透露，据英国《金融时报》记者透露，本月在一个受欢迎的沿海城市进行土地拍卖期间，开发商一直持观望态度，最终导致了拍卖。

与此同时，专家和业内人士表示，在“城市专项政策”的政策指导下，不同类型城市的抵押贷款利率可能会有所不同。与需求较大的一线城市和受房改政策影响较大的三线城市相比，受近期政策调控影响较大的二线城市更有可能下调抵押贷款利率。这也意味着目前二线城市加息的局面将告一段落。

抵押贷款业务发生了变化

8月1日，四大银行苏州分行一致发布新的按揭政策，规定五年内提前还款的客户将被收取违约金。“在苏州二手房市场，贷款期限不到5年，提前还款的情况并不少见。”苏州一位银行家表示，此举将抑制二手房交易的热情，并在一定程度上起到冷却房地产投资的作用。

事实上，不支持提前还贷在银行业并不新鲜。“对于银行来说，抵押贷款是一项高质量的业务。虽然利率略低于其他贷款业务，但非常稳定，不良贷款率也很低。银行当然不想终止这项业务。客户不提前还款，也省去了我们拉其他业务的麻烦。”北京一家银行的内部人士表示。

“苏州四大分行的设立是为了追求更高的利润，这是银行的独立行为，而不是对房地产市场的监管。”中原地产首席分析师张大伟表示，在这项规定中，5年的期限相对较长，很多城市之前都有类似条款，但基本上都是3年左右。“这将对那些只需要在3到5年内换房子的家庭产生影响。”他说。

作为一项重要的盈利业务，银行一直非常重视抵押贷款业务的发展。除了对提前还款违约大惊小怪，最近，银行按揭利率在一些领域也显示出下降趋势。根据荣360的数据，7月份广州第一套住房贷款的平均利率为5.55%，第二套住房贷款的平均利率为5.89%，两者均比上个月有所下降。业内人士认为，这可能与广州楼市降温背景下银行按揭额度过剩的市场因素有关。

“按揭利率下调关系到银行自身的业务发展战略。一些银行有一定的信贷规模，可能会把相对稳定的个人住房贷款业务作为下一步的发展重点，因此会通过降低利率来抢占更多的市场。”中国人民大学崇阳金融研究所高级研究员董希淼说。

值得一提的是，根据荣360的数据，在过去的一年里，我国房贷利率上升的城市数量呈现出持续波动和下降的趋势，而在过去的三个月里，这种变化几乎一落千丈。各城市利率调整后，形势再次出现变化，呈现下降趋势。

“目前，各地的监管政策已经出台了一段时间。缓冲期过后，各大城市银行基本完成了整体利率的相应调整和变动。与此同时，抵押贷款的需求仍然相对强劲。在这种情况下，银行不太可能再次提高抵押贷款利率。同样，抵押贷款利率的大幅下调也不符合调控要求。更有可能的是，由于诸多影响因素，抵押贷款利率在短期内将保持稳定。”正如上述研究机构所预测的那样。