浙江嘉兴买房乱象：流行的10万“号费”

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近年来，嘉兴楼市蒸蒸日上。然而，在盛宴的背后，混乱是猖獗的，在嘉兴用10万“数字费”买房子并不罕见。为什么会出现“数字费”现象？开发者和中介扮演什么角色？近日，《国际金融新闻》记者暗访相关利益相关者，试图恢复嘉兴楼市“数费”现象的原貌。

“嘿，都是这样的。”鲁文(化名)叹了口气，带着无助、不解和被视为理所当然的态度。

在《国际金融新闻》记者面前叹气的陆文，正在为自己未来的几年找一个地方，然后“先买房后成家”。

然而，你喜欢的房子真的很难买！

“几乎所有的都是受欢迎的建筑，尤其是质量更好的学区。有很多人要认识，但吃的人太多了。每天都有一张光盘并不罕见。上一次的开奖时间是几秒钟。如果你全部付清，你可能买不起房子，更别说我们还想借钱了。”卢文边说边摇头。

2016年，当浙江嘉兴的当地人确信房价不会上涨时，外国经销商已经“嗅到了香味”。许多“上海”公交车排成一排，嘉兴各个楼盘的销售部门都很拥挤。

当时，嘉兴本地人要么冷眼旁观，要么心存疑虑，但在新房均价从7000元拉至8000元后，许多嘉兴本地人坐不住了，纷纷加入“拆屋大军”，其成果就是认识到了排长队和开盘后的“第二次清仓”。

然而，盛宴背后却是一片混乱。

像陆文一样，到现在为止，没有几个嘉兴人因为难以摇号而没有买房。这时，中介打着“有内部资源帮助购房者提前锁定房子”的旗号出现了。

这个数字从10万英镑起

“你可以自己买，但不能全买。我们有渠道帮你把房子搬进去，但你需要支付超过10万英镑的‘号码费’。”最近，嘉兴的一个房地产项目开始获批。记者以买家身份到各地房产中介办公室进行咨询。一家中介公司的房地产经纪人王力(化名)告诉记者，只有通过他，他才能拿到房地产的房源，锁定他喜欢的楼层。

王立口的“数字费”是业内恶名昭彰的“茶费”，即购房者通过第三方(主要是中介)提前认购房屋所需支付的费用。

通过近日对嘉兴的暗访，《国际金融新闻》记者了解到，“数字费”不仅是嘉兴的常态，而且由于房地产热程度的不同，其数额也在增加。

另一位来自B中介公司的房地产经纪人李冯(化名)告诉《国际金融新闻》记者，“到目前为止，今年上半年嘉兴的大部分二手房都是以‘数字费’出售的。”

据李冯介绍，“号码费”一般由两部分组成，其中一部分是中介在网上给出的成本“底价”，即网上线路所需的固定收入；另一部分是中介公司的收入，由中介公司在“基价”的基础上增加。

“这个房产的‘号码费’并不贵。以前，有一处房产价值25万元。同行之间的“号码费”的要价是一样的，是根据市场情况定价的。”为一家小中介公司C工作的张巨科(化名)告诉记者。

根据上述中介机构的描述，在开奖之前，买家应先看一下公寓类型，选择一个楼层范围，然后支付一部分定金作为“号码费”，并签署“号码费”协议。剩余部分的“数字费”将在买方与开发商签订购买合同后支付。如果中介未能获得该房产，将全额退还“号费”。一般来说，如果“号码费”是13万元，大约要预付10万元。

此外，另一家D中介公司的工作人员赵雪(化名)告诉《国际金融新闻》记者，即使支付了“数字费”，开发商还是要“挑最好的”，出价最高者和全价买家优先。贷款购买者可能很难选择好的楼层。

显然，“不“费用”只是优先购买和选择房屋的资格，而没有其他“特殊便利”的附加条件。

大中介“刹车”

尽管《国际金融新闻》记者采访的所有中介机构都表示他们有房子，但并非所有中介机构都参与其中。

李冯的B中介公司规模很大，在嘉兴有几十家店铺。他明确告诉《国际金融新闻》记者，目前有关部门已经开始严格调查。“公司确实有能力买房子，但它不想‘捡芝麻丢西瓜’，为了赚3万到5万元砸公司的招牌。”

“一般来说，用50万元的启动资金开办一家中介公司就足够了。一些小中介今天因为顾客数量少而失去了声誉，所以他们可以改变品牌和地点，明天重新开始。现在，更大、更合格的中介机构将不会冒这个风险，而规模较小的中介机构将依靠“号码费”来支持它们。”李冯提醒说，因为“号码费”是私人账户，所以“号码费”仍有违约等风险。

但是有风险，也有好处。许多中介告诉记者，在支付了“号码费”后，买家还是要去摇号网站，这当然只是“作秀”。

开发者和中介之间的博弈

那么，为什么中介如此“神奇”，它可以通过“摇号系统”进入室内，提前锁定指定的房屋？

“这笔钱不是我们收的，而是开发商收的。这种成本的根本原因是顾客多，房子少，市场供不应求。然而，现在房价是有限的，备案价格低，开发商赚得少。因此，我们必须用我们中介的名义来获得最大的利益。我们只是帮着跑一条腿。”张居克告诉《国际金融新闻》记者。

在暗访期间，大部分中介告诉记者，大部分或全部的"数字费"都交给了开发商，而他们只保留了2%-3%。为此，一些中介机构告诉记者，除了“不收费”外，交易结束后，中介机构还会收取正常的交易佣金，约为物业总价的1.5%。

那么，中介只是开发商私下收费的一个渠道吗？

《国际金融新闻》记者立即走访了房地产销售处，作为购房者的中介，房源相对紧张。然而，当被问及支付“号码费”是否能确保住房时，销售人员不仅拒绝参与，而且还告诉记者，如果购房者信任第三方营销渠道并支付“号码费”，那么任何经济损失将由购房者自己承担。

另一家房地产公司的销售人员丁华(化名)说:“我们是一家上市公司，总部得核实一下。这种问题永远不会发生。中介会这么说，因为它想赚钱。不要相信。”

显然，虽然那边的中介把开发商视为“一家人”，但这里的开发商并没有“称兄道弟”的意思。

事实上，“号费”并不包含在总房价或购房合同中。尽管中介和开发商各持己见，但从光明的角度来看，中介和开发商之间并没有直接的联系。

占用资金？

值得注意的是，与中介的说辞相反，丁华说，“如果你借钱，我建议你买这套130平米的公寓，问题应该不大。”

丁华的言辞听起来很体贴，但记者注意到，他出售的房地产正处于认可阶段，但现场买家寥寥无几，人气也不旺。

尽管丁华尽最大努力让记者尽快缴纳认购基金，并表示记者不会“白忙活”，但中介表示不会。

“许多人仍然对摇号情有独钟，售楼处通常要求他们支付几十万的认购资金。如果他们不能改变号码，他们将退还订阅费。但是，如果开发商搪塞和拖延，退款时间将会延长。对开发商来说，他们实际上是零利息地占用你的钱。”李冯说。

记者从丁华了解到，由于公司的内部流程，如果买家不晃动号码，退款时间将会是20个工作日左右。

“不久前开盘的一个板块，销售人员告诉那些在第一阶段没有摇号的买家，他们可以向开发商方面承诺资金，等待第二阶段开盘。”王力告诉记者，这样一来，购房者的流动性将会恶化，在此期间，开发商还可以无息"占用"购房者的认购资金。

值得注意的是，2018年6月25日发布的《嘉兴市建设委员会等9部门关于进一步加强城市房地产市场监管和规范商品房销售行为的通知》(以下简称《通知》)明确规定，建设部门将查处房地产开发企业任意截留、挪用购房人预付款或未将购房人预付款存入资金账户的行为。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于认购量小、退款时间短，开发商一般不会将资金用于其他用途。

同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟持有类似的观点。他表示，由于不同项目、不同城市的运作方式不同，不可能一概而论，房企会挪用认定资金。

中原房地产市场分析师卢文喜认为，不排除房企挪用资金的可能性。“如果你一次用几千万的认购资金进行七天的财务管理，收益将是相当可观的。”

在线中介

事实上，据《国际金融新闻》记者采访的几名嘉兴中介和房地产相关人士透露，实际的“数费”接收者，也就是中介上线了，不仅包括开发商，还包括个人。

“嘉兴有一个传奇人物。他可以得到所有房地产的位置，这是所有中介的在线。但没人知道他是谁。”嘉兴资深房地产人士许娣(化名)告诉记者。

李冯说:“在市场开放之前，开发商有时会把一些房子分发给一些人，包括里面和外面的人。这些人会找到一个中介，并为销售加上“号码费”。低价买入和高价卖出的区别落在这些人的口袋里，而不是开发商的口袋里。”

许娣认为，无论开发商选择国内销售还是出口销售，无论“数字费”是否落入开发商的口袋，开发商总能兼顾未来的利益。

鉴于网上的具体信息，记者采访的这些中介大多犹豫不决。

有些中介只发消息说他们有"房"，但当被问及具体操作和网上对接人时，有些中介表示会问"老板"或"同行"。换句话说，一些“草根”中介在这个“数字费”利益链中所扮演的角色仅限于“营销”和“沟通”，而不是定价或直接中介。

摇动数字“不透明”

不管开发商和中介是否参与，开盘前已经“泄露”的房产是“数费”存在的前提。

摇号公平吗？为什么我们在支付了“号码费”后还能开通“绿色通道”？这是许多买家的问题。

当上述中介机构面对这个问题时，他们都笑了笑，然后问记者:“这不是明知故犯吗？”

目前，嘉兴还没有要求公证和销售彩票的全过程。《通知》指出，房地产开发企业应合理安排开业时间和销售方式。如果有意购买房屋的人数超过出售房屋的人数，应通过抽签的方式公开出售，或邀请公证处监督整个过程。

同时，《通知》强调，房地产开发企业及其委托的经纪机构应当按照商品房预售计划备案价格对外销售，不得收取备案价格以外的任何价格或费用，不得以附加条件的方式使购买者接受商品或服务的价格。

接受《国际金融新闻》记者采访的中介机构均表示，嘉兴的房地产销售基本上使用开发商的彩票软件，这给开发商、中介机构或相关人士提供了“浑水摸鱼”的操作和变相盈利的空空间。

许娣告诉记者:“买房的整个过程表面上是公平公正的，但从技术上讲是可以设定的。只有那些支付“号码费”的人才能在手机震动时点击想要的房子。那些不支付“数字费”的人可能很幸运，但被撼动的房屋基本上都是“顶级”的楼层，不受买家欢迎。”

李冯还表示，在支付“号码费”后，开发商将在摇号系统中提前记录买家姓名。

事实上，合肥、武汉、上海等热点城市已经暴露出“号码费”的混乱。为了进一步落实摇号的“无投机”和防止“潜规则”，许多城市相继实施了摇号公证制度。

2017年7月18日，上海市发布了《关于商品房销售实行公证和摇号排序有关问题的实施意见》，明确指出房地产开发企业商品房项目摇号排序应使用公证处提供的电脑摇号软件，公证处应对整个过程进行监督和公证，摇号排序结果应当场公示。一旦发现开发企业弄虚作假违反本规定，一经查实，网上签约将被暂停，房地产开发企业的资质将被降低甚至取消，并被列入全市信用管理“黑名单”。

7月19日，重庆市国土房管局对涉嫌违规的18个房地产项目暂停网上签约和预售许可办理进行了行政限制，包括变相拒绝公积金贷款、收取选房费、售后包租等。

显然，对“数字费”等房地产潜规则的打击力度正在加大。

值得注意的是，在《国际金融新闻》记者的暗访过程中，中间商和买家都普遍认为交易是市场环境形成的商业活动，并已习以为常。

部分受访者向《国际金融新闻》记者表示，由于近期嘉兴房地产市场降温，供需结构有所调整，“数字费”现象也有所减少。