房价还得涨 南京土地新政是给企业让利还是给房价放水

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即使受到严格监管，总有办法找到漏洞。没有必要看政策的效果。只要当地政府不说话，房价就永远不会下降。

看看政府是否真的想监管房地产市场，看看当地的土地政策。

7月17日，南京土地拍卖政策再次发生变化。

当原土地拍卖价格为最高价的90%时，房地产企业必须出售现有房屋，禁止与期房交易。当投标价达到最高价时，投标将停止，投标将通过“经济适用房面积竞标”进行，即愿意承担更多经济适用房面积的房企将中标。

所有常规

但是，现在这两项政策都被改写了，现有的房屋交易被取消了，经济适用房的竞争性建设被自给性商品房的竞争性建设所取代，即政府经济适用房的权利将转移给企业，企业将持有商品房出租。

的确，政府意在给企业更多喘息空的空间。

在海外债券发行被禁止后，监管部门进一步停止了企业债券和票据的相互偿还，进而阻止了内地房地产企业在香港发行熊猫债券。房企筹资越来越困难，今年下半年已成为杜尔年。如果他们幸存下来，胜利者将是国王，但是如果他们失败了，他们将会消失。

受此影响，许多领先的房地产企业开始返还现金，绿城和碧桂园相继暂停土地收购，要求尽快出售库存，以便公司生存。

南京的这一政策变化放宽了房企的周期限制。一方面，恢复拍卖交易可以延长建设周期，相对保证新房质量。其次，它也将给予房屋企业更多的利润空空间，并把原来的经济适用房变成一个有利可图的自持住房的房屋企业。

这样，就极大地激发了企业收购土地的积极性。

对政府没有不利之处。首先，现有的住房交易必须考虑建设周期，在此期间将有一段时间的供应短缺。从市场角度看，保持供求稳定是控制房价的必要条件。第二，经济适用房成为自持房后，租赁房产保持不变，这对“无房无房”的实施没有影响，只是政府失去了未来的可用租金。

最重要的是，当房地产企业盈利时，土地转让的速度将大大加快，这样政府就可以得到输血。

但是最终会发生什么呢？如果开发商的未来起拍价被直接称为最高价呢？无论如何，最终拍卖的自住住房仍然是企业的自有资产。从长远来看，土地价格有可能不会上涨吗？

政府的关键绩效指标得到了土地的支持

6月，房价数据发布。尽管官方称一线城市的上升趋势受到抑制，但广州和深圳的增幅很大，北京略有下降，上海保持不变。除了少数几个城市，其他二线和三线城市都在持续增长，它们受到了如此长时间如此严格的监管，但事实如此惊人，以至于它们最终归结为一句话:治标不治本。

正如我们刚才所说，要求降低楼价而不降低地价，无异于流氓行为。

回到南京，在土地政策改变之前，已经连续八个月没有出现最高价格的土地竞争。更明显的是，南京的地价已经下降。今年出售的土地低于该地区以前的最高地价。

地价下跌后，从房价数据看，南京新房价格也经历了连续10个月的下跌。

对此最焦虑的是政府。土地应该出售，因为如果土地不出售，政府的财政收入将会损失，土地不能廉价出售，因为它与政府的kpi直接相关。政府想要钱，现在不得不增加债务压力。在打击非法借贷的大环境下，融资渠道变得更为紧张，而快速获得资金的唯一途径就是土地转让。

然而，由于住房价格疲软和住房市场冻结，住房企业越来越不愿意收回土地。土地的高价可以通过房价转移给消费者，所以房屋企业高价收购土地并不危险。但是，在价格限制之后，房屋企业没有转移成本的对象，当然也没有人关心高价土地。

如果政府想保证收入，就必须保证土地的顺利流转，所以房价只能上涨！

现在南京的土地政策放松了，政府给企业利润的仁慈仍然是为了它自己。

谁是土地依赖的灾难

如果我们想真正降低房价，首要任务是摆脱对土地转让的财政依赖。

唯一一个降价的一线城市，北京严格的土地政策，对房价完全无动于衷。今年以来，北京已经举行了7次土地拍卖。上半年，住宅用地累计供应106.63万平方米，仅完成计划年供应量的16%。

即便如此，北京仍在升级其土地政策，并将在今年下半年渗透并禁止资金来源。房企希望通过银行贷款、再融资、股东贷款和私募股权基金来竞购土地，这只会带来一首冷歌。

这才是真正的规则。我愿意割破我的衣服，敢于打倒皇帝。

然而，敢于残酷的人总是越来越少，更多的政府仍然混日子，等着他们的继任者来承担后果。

当水溢出时，拯救自己是关键。最依赖土地转让的城市已经变得无法抑制。

南京只是个开始，合肥、杭州和佛山都准备搬迁。

它似乎已经回到了掠夺人民的时代，从购买限制中撕开一个洞来支撑房价，现在它又回到了土地本身。

不久前，广东省江门市透露，从10月份开始，出售的商品房必须是已通过竣工验收的既有房屋，或者是首次进行房地产登记的车位(车库)。一度，市场认为这个城市的拍卖也将成为过去。

因此，当局立即传言，他们只出售现有住房的商品房，但没有取消预付款制度。

如果风太大，吹走了房地产企业拿地的信心，怎么办？

因此，即使受到严格监管，总有办法找到漏洞。没有必要看政策的效果。只要当地政府不说话，房价就永远不会下降。

下一个是谁？