福建宁德楼市新规：中心城区新房均价年涨幅控制在6%以内

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据福建省宁德市住房和城乡建设局网站介绍，为促进房地产市场稳定健康发展，宁德市近日发布了《关于进一步加强中心城区房地产市场精确调控的实施意见》。文件指出，中心城区新建商品房平均价格应保持在2018年1月的水平(8882元/平方米)，年增长率应控制在6%以内。普通高层住宅(空白)预售平均价格以最高限价为准，最高限价控制在11000元/平方米以内，价格控制目标由宁德市人民政府每年公布一次。不同地区控制价格的方式不同。

同时，文件明确提出要加强对装修价格的控制。要求自本意见实施之日起，开发企业应委托评估机构计算装修价格，价格咨询小组应就装修价格达成一致，最高装修价格不得超过2500元/平方米。

该文件还指出，中心城区内新购买的商品房不得上市交易，取得产权证不满3年的不得办理过户公证手续。

此外，新批准的中心城区预售商品房项目应进行公证和公开销售，并安排50%的单位优先满足交城和东桥首次无房户的刚性需求。房地产开发企业取得预售许可证后，应当通过公证和抽签的方式组织商品房的公开销售，并按顺序购买房屋。彩票分拣清单应当当场公示，选房后不得更名和转让。

以下是原文:

关于进一步加强中心城市房地产市场精确调控的实施意见

宁建综[2018]34号

县(市、区)人民政府，东桥经济技术开发区管理委员会，市直有关单位:

为贯彻落实《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场监管的通知》(郑铮〔2017〕43号)和《福建省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅关于加强准确调控稳定房地产市场的通知》(郑铮办〔2018〕34号)等文件，促进我市房地产市场稳定健康发展，结合中心城市(规划区内指胶南、胶北、胶北)实际，

I .控制目标

(a)总体目标。中心城区新建商品房均价以2018年1月的水平(8882元/平方米)为基础，年增幅控制在6%以内。普通高层住宅楼(空)的平均预售价格以最高限价为准，最高限价控制在11000元/平方米以内。价格控制目标由宁德市人民政府每年公布一次。

(二)目标区域。根据“总体目标、分区控价、调控手段”的要求，根据城市行政区划、空房功能分布、区域住房供需情况等实际情况，将中心城市划分为四个调控区。，并根据各土地级别和商品房网上签约的平均价格，参照消费价格指数、银行贷款利率和中心城市居民人均可支配收入合理确定地价、房价和车位价格控制目标。

二、区域范围

第三，备案机制

(3)定价基础

自本意见实施之日起，土地出让合同必须载明商品房平均销售价格，平均销售价格在销售过程中不得调整。本意见实施前，如果土地出让合同中没有规定商品房的平均售价，新批准的商品房项目的平均预售价格应按照“同区位、同面积、同质量”的要求，以本区域内最近一年的商品房平均成交价格为基础，综合考虑项目容积率、容积率、集中商业设施等调整因素。 即新建商品房项目的平均预售价格=该房屋最近一年在其自有面积上的平均成交价格×(1+楼层价格调整系数)普通高层住宅项目按照上述定价基础计算的价格超过该地区最高限价的，执行该地区最高限价。

(4)系数计算

底价调整系数。按照土地交易价格费率×100%，每增加1%，底价调整系数增加0.0005，增加幅度不超过0.1。协议出让的土地调整系数为0。

容积率调整系数。容积率为2.5时，系数为0，容积率每增加或减少0.1，系数将减少0.01，容积率以土地出让和实际情况中的较高者为准。

集中商业匹配系数。在系数0的基础上，如果商业设施(包括配套的酒店、商业综合体、办公楼等。)集中出售的，每增加项目总建筑面积的10%，系数增加0.01。集中式商业设施由规划部门提供。开发企业应提供同步建设许可证，在申请预售许可证前，未开工的集中商业设施不享受此系数。

集中商业配套系数和容积率调整系数由城乡规划部门提供。

(5)提高同一项目中不同类型房屋的鉴定标准

同一项目既有高层住宅、多层住宅(规划审批地面以上4-6层)，也有低层住宅(规划审批地面以上3层及以下)。多层住宅的平均备案价格与高层住宅相同，低层住宅的平均备案价格可以单独确定。低层住宅首次开放，平均备案价格参照同一地区同类商品住宅项目的平均网上签约价格确定。如果没有项目参考，则应在商品房价格咨询小组计算开发建设成本后确定平均备案价格。

开发建设成本由土地成本、建筑安装成本、营销管理成本、融资成本和综合税费五个因素组成，综合考虑合理利润后确定平均备案价格。

(6)完善非首次开盘住宅项目的价格备案机制。分批申请预售许可证的商品住宅项目，在申请新一批预售价格备案时，平均备案价格不得高于6个月内上一批实际平均销售价格；超过6个月的平均申报价格不得超过3%，且不得超过年度价格控制目标。

第四，加强对区内房价的监管

(七)完善商品房价格协商机制。市住建局牵头国土、规划、税务、统计、物价等部门成立商品房价格咨询小组(以下简称价格咨询小组)，定期召开会议，逐一评估，将停车库价格和装修成本纳入价格控制范围，防止变相涨价。

(八)严格调整商品房销售价格。商品房销售价格确定后，原则上不得调整。确需调整的，间隔时间为12个月，单栋未售出的套数不得少于20套。调整幅度应控制在5%以内，不得超过年度价格控制目标。调整时应向市住房和城乡建设局申报销售价格调整情况，并提交合理理由，经价格咨询组审核同意。

(9)加强装饰价格控制。自本意见实施之日起，开发企业应委托评估机构计算申报装修销售房地产的装修价格，价格咨询小组应就装修价格达成一致意见，装修价格不得超过2500元/平方米。商品房项目土地出让合同明确要求装修的，按住宅项目装修价格办理备案手续；土地出让合同未约定装饰装修的，按照毛坯房项目办理价格备案手续，装饰装修价格不得超过价格咨询小组约定的价格。

申请销售装修商品房时，必须满足以下条件:第一，必须建造至少两套实体装修样板房，向购房者展示交付标准。样板房应真实反映装修标准和施工质量，装修后的房屋装修质量不得低于样板房，样板房不得在合同约定的交付时间前拆除。二是装修价格和分摊标准必须在销售计划和商品房销售合同中明确规定，包括主要装修设备和材料的品牌、产地、规格和数量。

(十)加强辖区内停车泊位的价格控制。将停车位价格纳入价格控制范围，防止变相涨价。中心城区房地产停车位价格按第一至第四类土地划分，相应销售价格(每种)分别不高于18万元、16万元、14万元和12万元。符合贷款条件的不得拒绝使用贷款购买停车位。

V.优化土地供应管理

(十一)完善土地出让方式，合理控制底价。当商业地产土地出让的投标费率超过20%时，应缩短全额付清土地出让金或出售现房的时间。根据区内价格控制目标，在土地出让环节前，价格咨询小组将确定商品房平均销售价格，以“限价+竞争性地价”的方式出售新出让的土地。

(十二)督促开发企业按照土地承包合同完成建设。全面开展房地产项目闲置土地专项清理和建设进度动态检查，督促房地产企业按照土地出让合同开工和竣工。加大闲置土地处置力度，针对房地产闲置土地的不同原因采取有效措施，加大处置力度，依据法律法规制定处置方案，报市政府批准后实施。受让人未按时缴纳土地出让金的，严格按照违约处理；因企业原因造成土地闲置的，责令限期整改或者依法收回。在整改到位或按协议履行合同之前，禁止相关企业参与全市范围内的土地交易活动。土地供应后未按期开工的房地产项目，按照《闲置土地处置办法》进行查处。对政府一年以上不满两年未形成的闲置土地，按规定收取土地闲置费；闲置2年以上的土地应当依法收回，并重新进行市场配置。

(十三)加快土地流转步伐。对于纳入年度出让计划的土地，要完善地块周边基础设施建设，加快土地供应步伐，力争在每年第三季度完成出让工作。

第六，加大市场监管力度

(十四)加强对企业经营行为的监督。依法规范房地产市场，加强部门协调监管，将房地产行业企业纳入跨部门“双随机一公开”联合抽查范围。严肃查处房地产市场违法违规行为。一是除记录商品房价格外，违反规定提高商品房价格或收取其他费用；二是超过政府确定的装修价格，多收装修费用；第三，该公司强行出售停车位，并以创纪录的价格出售停车位；四是擅自提高首付比例，拒绝公积金和商业贷款；第五，房地产企业未取得预售许可证而收取定金和销售价款；第六，囤积房产或变相囤积房屋。对于不值得信赖的房地产企业，由房建牵头，土地、公安、税务、工商、金融等部门共同实施联合处罚，将房地产企业的信用信息收集到全国企业信用信息公示系统(福建)中向社会公示，以促进房地产企业依法诚信经营。

(15)实施商品房买卖限制

对下列三类家庭，暂停销售本市中心城区建筑面积144平方米及以下的商品房:

1.在中心城区拥有2套以上商品房的蕉城和东桥户；

2.在中心城区拥有一套或多套商品房的市县(市)户籍家庭；

3.在购买日前6个月内在市区内不能提供个人所得税或社会保险证明6个月以上的非居民家庭。根据本条规定，本市非居民家庭只能在中心城区购买1套商品房。

家庭住房单元数的确定包括购买新建商品房和存量住房(二手房)。

中心城区内新购买的商品房(包括新建商品房和二手房)不得上市交易，交易时间不得少于3年，不得办理过户公证手续。

对不符合上述限购限售条件的商品房，房地产交易和房地产登记部门不予办理网上签约备案和房地产登记。

(16)公证和公开彩票销售

新批准的中心城区预售商品房项目应进行公证和公开销售，并安排50%的单位优先满足交城和东桥首次无房户的刚性需求。房地产开发企业取得预售许可证后，应当通过公证和抽签的方式组织商品房的公开销售，并按顺序购买房屋。彩票分拣清单应当当场公示，选房后不得更名和转让。加强对彩票发行过程的监管，由公证机构牵头，住房建设、工商、物价等部门监督。具体操作规程由司法和住房建设部门另行制定后实施。

七、建立监督考核制度

市住房建设和国土部门应当建立检查评估机制，共同对各县(市、区)调控实施和土地供应计划执行情况进行重点检查和综合评估。

八.其他人

本意见由宁德市住房和城乡建设局、宁德市国土资源局负责解释，自发布之日起实施，县(市)人民政府可参照执行。在执行过程中，如遇层级政策调整，按上级政策执行。市级相关房地产市场监管文件的内容与本意见相抵触的，以本意见为准。

宁德住房和城乡建设局宁德国土资源局

宁德市城乡规划局

国家税务总局宁德市税务局宁德市物价局

宁德市司法局

2018年7月9日

(本文件被积极披露)