折戟旅游地产，京能集团二度出售古北水镇

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资料来源:中国视觉

四个多月前，京能集团出售古北水镇股权的意向引起轩然大波，最终京能集团通过退市为这场闹剧按下了暂停键。但最近，京能集团又一次将古北水乡放到了交易桌上。

根据北京证券交易所的上市信息，京能集团再次上市出售古北水镇的股权，但这次上市的内容与第一次有所不同。上市出售的股权比例从上次的20%下降到10%，转让底价也相应“对折”，从17亿元下降到8.5亿元。

一位与京能集团关系密切的人士告诉时代财经，这一降低转让比例和转让金额的举措是京能集团走出困境的一个选择。“京能集团在出售古北水乡股权的问题上，从未与其他股东达成完全一致的意见。因此，如果京能集团想退出，只能采取温和的方式。对于其他股东而言，先出售一半股份的影响将会更小。”

古北水乡，哪个不理想

京能集团退出古北水乡最大的“拦路虎”是该项目的最大股东CYTS。此前，京能集团就转让古北水镇20%的股权一事书面咨询了其他股东。协商的结果是三人同意转让，两人不同意。投反对票的是CYTS及其子公司乌镇旅游。

CYTS阻止京能集团退出该项目，业内对此并不感到意外。作为CYTS重点发展项目之一，古北镇寄予厚望，甚至有报道称，CYTS将把古北水乡打造为上市平台。因此，CYTS不希望项目出现任何重大变化，京能集团的行动或多或少会给古北水乡带来一些负面影响。

早在2010年，CYTS就提出了拆分小镇业务并将其上市的想法。它试图分拆乌镇旅游，并在香港证券交易所主板上市。后来，由于上市“在初审中没有得到相关部门的支持”，乌镇旅游的上市被搁浅。乌镇旅游业失败后，CYTS将全部精力投入到古北水乡，并决心把古北水乡打造成第二个乌镇。

2012年，CYTS宣布投资30亿元建设北京古北水乡。同时，为了加快建设，CYTS还将为古北水乡引进新的战略投资伙伴，这个新的战略投资者就是京能集团。

根据当年的公告，古北水镇注册资本由8亿元增加到10亿元，新增注册资本由京能集团全额认缴5亿元，全部增资将用于古北水镇景区建设。增资完成后，京能集团持有顾北水乡旅游公司20%的股份，成为该项目的第二大股东。

这是京能集团目前最关注的旅游房地产投资。当然，外界不仅关注京能集团的投资行为，也关注CYTS和京能集团如何在古北水镇复制乌镇的辉煌。

古北水乡的景区规划和管理模式有乌镇的影子。有了乌镇的美誉，古北水乡的发展似乎不会太坎坷。自开业以来，游客数量一直保持快速增长。2017年，游客人数达到275万人，同比增长12.89%。

不幸的是，高人气并没有给古北水乡带来稳定的收入。根据上市信息披露的数据，2017年，古北水乡净利润为1.14亿元，同比实际下降45%。这种情况直到今年才得到缓解。截至今年8月31日，古北水乡经营收入6.89亿元，净利润2.01亿元。

利润表现不佳也给古北水乡带来了相当大的债务偿还压力。据京能集团称，古北水乡有一笔14亿元的银行贷款，到期日是明年12月20日，但截至今年6月底，古北水乡还有一笔5.7亿元的贷款需要偿还。

由此可见，京能集团出售古北水乡创造利润比承担经营和财务风险更直接。据上述相关人士透露，京能集团正在与潜在买家进行谈判，交易会将在短期内达成。值得注意的是，在京能集团首次上市出售时，CYTS就打算收购顾北水乡的股份。

京能集团的旅游地产之旅

如今，旅游房地产已经成为许多房地产企业的竞争领域。作为具有先天优势的中央企业，京能集团对旅游地产的布局毫不留情。然而，这些布局并没有给京能带来丰厚的回报。

2004年，京能集团放弃了旅游地产的第一个儿子。定居内蒙古岱海，成立内蒙古岱海保护建设发展有限公司，负责内蒙古岱海地区和黄花沟景区的综合保护、建设和发展，并承担岱海旅游区的行政管理工作。

根据京能集团官方网站，岱海旅游区规划总面积约500平方公里，分为8个功能区、5个旅游终端和12个旅游景点。可以说，衣食住行一应俱全，是内蒙古拥有4a级景区和四星级酒店的旅游胜地。

京能集团在一定程度上收购了岱海的旅游资源。然而，近年来，在岱海旅游区很难聚集人气。由于发展多年，岱海旅游区仍然存在设备陈旧的缺点。更要命的是，京能集团经营管理经验不足，岱海旅游区管理不力，这在各大旅游平台上屡遭诟病。

京能集团在旅游房地产领域的衰落不止于此。2013年7月，京能集团和世贸天令联合宣布，将斥资40亿元在北京市昌平区十三陵区建设一个名为“乐多岗假日广场”的大型旅游商业文化综合体。项目总用地面积39.8万平方米，总建筑面积约22.12万平方米，涵盖高科技游乐园、直销店购物中心和万豪酒店。

乐多港项目得到了北京市政府的大力支持，并被列为北京市的重点项目。然而，大量复杂的旅游项目极大地考验了开发商的运营能力。在早期，乐多港花了很多心思推广奥特莱斯购物中心和万豪酒店。然而，在地理位置上没有优势，这两种产品对消费者的吸引力是有限的。

因此，乐多港试图开始依靠游乐园项目来带动人流。然而，依靠游乐园项目来平衡大型综合体的发展是不现实的。随着时间的推移，乐多港的资金问题开始暴露出来。

根据网上关于乐多港的信息，2017年5月19日，乐多港召开了一次研讨会。除了京能集团的高级管理人员外，与会者还包括中国农业银行北京分行的高级管理人员。据了解，京能集团总会计师朱宝成在座谈会上承认，乐多港进入运营阶段后遇到了阶段性困难，希望得到中国农业银行的帮助。

然而，值得一提的是，尽管经营困难，京能集团仍看好乐多港。去年9月，京能集团对乐多港进行增资，增资后的股权比例达到76.92%。