租金贷变身套路贷 住房租赁市场遭遇过度“金融化”

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业内人士称，“遇见公寓”是房屋租赁业“金融化”的典型代表。事实上，住房装修、美容和健身的“金融化”已经出现，风险时有发生。如何实现有效的行业监管，避免“头痛医头，脚痛医脚”的政策，是这些风险事件反复向我们揭示的治理的迫切需要。

上海长期租赁公寓“遇见公寓”拖欠房东租金，私自扣除房客房款时，发现长期租赁公寓背后隐藏着巨大的资金池，第三方金融平台和多家银行也参与其中，金融风险不容低估。

业内人士称，“遇见公寓”是房屋租赁业“金融化”的典型代表。事实上，住房装修、美容和健身的“金融化”已经出现，风险时有发生。如何实现有效的行业监管，避免“头痛医头，脚痛医脚”的政策，是这些风险事件反复向我们揭示的治理的迫切需要。

曹畅(化名)，一个刚从大学毕业来到上海工作的房客，最近遇到了麻烦。今年7月，曹畅与遇见资产管理(上海)有限公司(“遇见资产”)签订了为期一年的房屋租赁合同。然而，仅仅两个多月后，曹畅被告知，他将立即搬出他所租住的"长期租赁公寓"，因为他拖欠租金。更让他不解的是，他在不知情的情况下，从金商银行办理了一笔总额超过1万元、期限为一年的信用贷款。目前仍有1万元贷款未还。如果逾期，他的信用记录会受到影响，将来他想借钱买房时可能会遇到麻烦。

这一切都要从他签订的租赁合同和长期租赁公寓的运营商“遇见公寓”的运营模式入手。

根据曹畅向《中国证券报》记者提交的房屋租赁合同，租金为每月1264元，即服务费为94元，未来每期的服务费为当期租金的8%。

最值得注意的是住宿费用的支付方式。有两种方式:第一种方式，一对一支付，承租人(乙方)每月向遇见(甲方)支付1264元住宿费用；选项二，分期付款。如果乙方自行放弃第2种方式或不同意分期支付所申请的住宿费用，并使用自有资金支付住宿费用，乙方同意将住宿费用的支付方式改为第1种方式，具体价格根据乙方选择的实际支付方式另行确定..

于坚希望租户通过第三方支付公司支付租金。如果你通过第三方，公司给的租金更优惠。”曹畅说:“现在看来，实际上别无选择，只有一种:通过第三方财富管理公司一个一个地下注。”

签订租赁合同后，所有的租户都下载了一个“安全屋”应用程序。“保安室”有一份电子租赁合同。应娱乐的要求，曹畅还安装了另一个应用程序“元宝鹅之家”。曹畅介绍说:“分期付款和一次下注都是通过元宝e来完成的。”

《中国证券报》记者发现，“元宝易居”存在“租e期”业务。申请租金分期付款有四个步骤:商户创建，联系商户创建分期付款订单并生成二维码；用户改进、扫描二维码以确认订单并改进个人数据；风险控制审核，并在元宝审核后提交业主审核；申请成功并经雇主批准后，用户将贷款委托给申请人指定的商户。你可以申请分期付款来租房和装修房子。

据某城市商业银行相关人士透露，这款“元宝电子家园”应用是完成“无租户授权贷款申请”的关键一步。此处嵌入的是银行要求的开户要求。“可能是一个小词，或者闪光时间很短，客户只能通过检查授权进入下一步。但只要经过检查，就意味着客户同意。”这位知情人士表示:“没有app，整个贷款流程都无法完成。由于现在银行监管非常严格，银行不敢在没有客户授权的情况下开户和发放贷款。”

然而，曹畅否认他已授权“安建”，并与“元宝鹅家”没有协议。"从头到尾只有一份租赁合同."曹畅说道。不过，他承认，许多租户在娱乐的要求下，用身份证拍了照片或视频，并上传到“元宝鹅之家”。这些照片或视频可能被用作银行账户。

曹畅介绍说，他的月租是通过“元宝鹅之家”支付给遇见公寓的。所有房客只处理“元宝鹅之家”和遇见公寓，不与房东联系。目前，安建应用还不能打开，但“元宝电子家园”仍然可以正常使用。

网上租房

在被告知拖欠租金并要求搬出遇见公寓后，曹畅想起要查看自己的信用记录。这次调查让他大吃一惊:他从金商银行办理了一年期的信用贷款，贷款总额超过了1万元。

联系了很多租户后，曹畅大吃一惊:租户的信用信息被“打包”到不同的银行，除了金商银行和尚辉银行(港股03698)，它们处理的是期限大多为一年的无担保信用贷款。然而，这些信贷不是给房客的，而是给公寓的。截至10月31日，遇见公寓的qq维权租户总数已超过2000人。

这时，带景公寓的运营模式出现了:带景公寓从房东那里租了5年的房子。从第三方公司获取客户信息和银行贷款，如“元宝易居”，并分期付款给房东。此外，一些房客报告说，公寓提前一年多向房客收取租金，但仍分期付款给房东。从银行贷款和房客预付的房租加起来，有大量的资金存入公寓。

遇见公寓是上海晓宇信息技术有限公司(“晓宇科技”)的品牌。根据国家企业信用信息公示制度，晓宇科技已被列入“商业例外名单”。晓宇科技成立于2014年，注册资本为人民币263，100元，法定代表人为程远。共有8名股东:林晓森实缴21，923元，宇杰合伙人有限公司实缴44，997元，ceyuan iii yhhk有限公司实缴29，998元，上海宇成商务咨询中心(有限合伙)实缴13，157元，上海宇国商务咨询中心(有限合伙)实缴6，756元。顺威创业二(香港)有限公司实收资本39，997元，成元65，475元，上海余一商务咨询中心(有限合伙)40，837元。

与股东最多几万元的出资相比，小宇科技管理的资金数额非常大。据晓宇科技官方网站称，该公司自四年前成立以来，已管理了超过300亿元的资产。现在上海和华东已经布局好了，开了43家店，开了20000多家。计划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模。它有五条产品线，涵盖分散式和集中式公寓，包括住宅公寓，住宅公寓加，安建公寓，绿亭公寓和上林行政服务公寓。但是，公司网页目前无法打开。

《企业新报》显示，2014年6月，晓宇科技获得了数百万元的天使轮投资；2015年3月，他被策源风险投资公司和顺威投资公司授予数百万美元的A系列投资。

然而，上述存放的资金和投资者投资的资金的去向是一个谜。

10月16日，遇见公寓在其总部贴出通知，称自2014年3月成立以来，遇见公寓和大多数初创企业一样，经历了跌宕起伏。现在，我非常遗憾地通知您，由于整个行业的深刻变化和调整以及管理不善，公司出现了严重的资金短缺。公司股权已质押给贷款银行，账户管理权已被贷款银行完全接受。公司没有可分配的资金。

10月20日，一些房客去上海徐汇报案。住户反映，通过半年度支付、年度支付、异常扣款、现金支付、网上支付(支付宝)、微信遇见小程序等方式转移到遇见公寓的资金已成为一个谜，无法追回。租户的核心问题是租金和押金是否可以退还，以何种方式退还，是否有时间节点；如果押金无法退还，您可以与房东或多方达成法律协议，或继续履行手头的合同，直到租赁合同到期，并不承担二次费用；贷款是否应该偿还，是否会影响信用报告。

到目前为止，房客的上述问题还没有得到回答。

相关方给出的初步建议是，租户自行到中国人民银行查询信用信息，不合理的信用信息可以向监管部门反映；金融办公室负责联系相关银行，冻结租户资金3-5个月，不进入信用信息系统；元宝e家属于p2p，不具备征信资格。它仍在调查中，也正在那边协调；与房东协商，保证承租人的出租权。

去现场处理问题的金商银行没有给出解决方案。取而代之的是，通过“元宝鹅之家”临时增加了一个“贷款合同”，这让房客们哭笑不得。

未经授权的贷款被“金融化”

随着遇见公寓的经营困境，许多有资本业务的机构也参与其中。

10月15日，上海华瑞银行发布了《关于督促遇见公司保证我行信贷资产安全的通知函》，指出“鉴于贵公司经营的部分长期租赁公寓的装修资产是利用我行贷款资金形成的，相关房屋租赁的租金收入是上述贷款的还款来源。未经我方许可，我方不得擅自处置上述装修资产。在相关贷款结清前，本行保留在危及信贷资产安全的情况下诉诸法律维护本行权益的权利。”

除了共管公寓外，元宝娥的家人还深入参与了另外两家租赁“出借”公司:北京豪苑恒业房地产经纪有限公司和上海爱生活爱公寓。这两个长期出租的公寓都存在运营问题，房客都说他们在不知情的情况下在元宝娥的房子里办理了信用贷款。

在租赁市场的金融模式下，公寓不是第一个被抛弃的。今年8月，长期出租公寓品牌鼎佳因管理不善而破产。丁家的房客被银行卡绑定到“51柏慧”(现在改名为“爱街”)的应用程序上，每月向丁家支付一次租金，然后再向房东支付。定嘉破产造成约4000名租户受损，除了“爱街”之外，还有五个网上贷款平台。

此外，长期出租公寓如“租得好，住得好”、“爱家爱公寓”、“长沙优秀租户”、“辛凯亚洲”、“咖啡猫”等。与“遇见公寓”和“丁家”模式相同:资金链断裂导致经营危机。自2017年底以来，长期租赁公寓的风险敞口明显加快。

业内人士指出，上述长期租赁公寓不仅仅是二房东，他们渴望通过“资本运营”获利。其业务实质与当年装修预付款、美容美发、健身预付卡相同，形成资金池，依托钱生钱，实现快速扩张。与之前的模式不同，长期租赁公寓还列出了金融机构的资金，这是一个风险更大的杠杆基金池。

“租金贷款”是一个很好的工具，可以增加长期租赁公寓的杠杆。银行、消费金融公司等。在“租购并举”的号召下蜂拥而至，为长期租赁公寓的所有参与者提供情景金融服务。因此，“租金贷款”应运而生。其模式是，当租户与长期租赁公寓签订合同时，金融机构或第三方财富公司为租户支付全年甚至两年的租金，并提前向长期租赁公寓支付租金，而租户必须每月向金融机构偿还租赁贷款。

然而，实际上，许多租户在不知情的情况下使用租赁贷款产品。在实际获得贷款后，长期租赁公寓方非法动用资金池，将这部分资金投入到住房竞争中，甚至将其用于其他目的。

对此，华东政法大学陈教授指出，以主营业务收入为主要利润来源的创新存在很大风险。一系列的长期租赁公寓已经破产和脱逃，这提醒市场和政府有必要尽快出台相应的政策法规，并对其进行严格监管，特别是要避免长期租赁公寓的运营与金融链条明显对接，从而控制金融风险和整个行业的不良定位。