北京限竞房销售冰火两重天 这种“别墅”意外抢手

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限制竞争的房间是市场所期待的，因为它们被认为是买家所需要的“福利房”。

据参考机构的数据显示，截至10月20日，北京25个竞业限制住房项目共有28个预售证书，累计供应15268套住房，供应面积168.88万平方米，其中16个项目有签约记录，总签约率为2292套，仅为15%。

近日，《镁雕地产》记者走访了北京几个限定竞争的住宅项目。就实地调查而言，二手房的销售情况并不像想象的那么火爆，客观地认真看待这种情绪是很有必要的；相反，占绝大部分土地的别墅价格有限，对整体数据影响不大，但很快就能卖出一个空。

在现阶段，有限竞争房的销售呈现出别墅热、急需房荒的市场局面。

引入有限竞争房的目的是稳定不断上涨的房价，实现住房所有权。“7090”政策的初衷是一样的。90平方米以下的有限竞争房确实能满足消费者的住房需求，但总价数千万的别墅显然不是针对这类人的。对此，和硕首席分析师郭毅表示:

开发相对低密度的产品有利于实现住宅企业的经济效益。

只需要一栋别墅，情况就大不一样了

有限的竞争空间给市场带来了许多相对低价的房子，也催生了特殊政策背景下的住宅企业新的经营方式。

由于“7090”政策的限制，许多限制竞争的房间被设计为高层住宅+别墅。90平方米以下的高层住宅，承载了大部分新需求的客户，只占一小部分土地面积，而大部分土地被低层别墅占据。

作为北京第一个限制竞争住宅项目，瀛海府也是目前限制竞争住宅市场淘汰率最高的项目。

该项目位于大兴区德贤路，7月1日开业的246栋别墅引起了广泛关注。近日，记者从项目销售处了解到，这些别墅已经售罄。

徐汇市位于房山区良乡镇，是一个几乎与瀛海大厦同时进入市场的有限竞争空间。该项目也主要针对90平方米以下的需求，但销售情况与瀛海大厦完全不同。

徐汇市有900多套房，一期目前正在出售，主要包括三种类型的公寓:75、89和116平方米。" 89平方米是我们的主要公寓类型."销售人员告诉记者，“由于7090政策的实施，很少有超过100平方米的房子。目前，每种类型的公寓都有不同的选择。”

万和飞利，位于瀛海大厦对面，是由远洋运输、世界贸易组织和首都联合开发的一个有限竞争住宅项目，出售的单元主要在90平方米以下。记者曾于9月16日以买家身份走访售楼处，销售人员称:

我仍然可以选择。

一个多月后，这里的销售人员仍然说:

仍然有很多选择。

郭毅告诉记者:“近期竞争性住房的供应过于集中，已经占到商品房供应的三分之二。有一段时间，市场很难消化这么多房子。”

朝阳区的三和是一个高端住宅区，最近有四个限制竞争的房间上市。以前，别墅是主要建筑，二手别墅的价格约为每平方米7万元。

瑞悦大厦是中粮集团、天恒集团和徐汇集团共同开发的项目，别墅在其中占有很大的比重。由于“7090”政策的限制，别墅被规划，一个90平方米的小别墅也建成了。“现在，我们堆积如山的别墅所剩无几，而位置更好的一侧可供选择的空间也很小。”

10月1日，太和开发的北京站二期工程正式开工。当记者问还剩多少房子时，售货员点击了他手机上的一张图片，上面用红点标出了已经售出的房子。乍看之下，它是密集的，没有留下多少，这是在她随后的介绍是真实的。其他项目的销售人员也证实了北京码二期的良好销售情况。值得注意的是，本项目没有7090元的限制，公寓类型主要是堆叠式或组合式别墅，最低售价在1200万元左右。

田瑞张晨由包括远洋运输在内的五家公司共同开发，主要由层叠别墅和平房组成。它尚未获得预售资格，但已经开始提前认购派卡。销售人员告诉记者，她最近几个月一天都没有休息。

有限竞争房别墅的生存之道

为了节省成本和满足价格限制的要求，在有限的竞争室的别墅都是微型或缩小尺寸。以庭院别墅为例。从表面上看，别墅的面积超过200平方米，但空有限的房间分为上下两层，有些楼层只有60平方米左右。这显然不是真正的别墅。

堆叠的别墅更紧凑。据该销售人员称，该住户的主人还将配备一个地下室，该地下室由别墅中的电梯连接，也就是说，在他家的某个区域，他必须经过别人的家。就连瑞越的售楼人也不得不说:“堆垛是入门级的别墅。”

有限竞争室别墅还会以“赠送”的名义使用各种“窃取面积”的行为来增加买家的购买感。此外，地下区域也是竞争有限的别墅推广的重点。销售人员愿意向买家推荐地下室的使用功能。但事实上，只有地面面积是70年的房屋产权，而地下室部分是50年的存储，所以销售人员故意淡化这一细节。经过各种“馈赠”和“优惠”，原来200平方米的地面面积已经变成400多平方米，销售人员为买家计算的平均价格也便宜得多。

因此，“减少分配”的别墅更具吸引力，这也使得入门级别墅买家蜂拥而至。然而，别墅建设成本低，资金流动速度快，客户效率高。可以实现开发商对有限竞争房屋的短期快速追求的目的。

然而，有限土地上的个人收费无法在房价中体现出来，隐性收费就应运而生。据北京四合院二期的销售人员介绍，每栋别墅将收取约100万元的“房费”，包括院子的装修、装饰门和门前的汉白玉门等。房企希望通过这种方式将溢价成本分摊到房价中。

"有限竞争房不是经济适用房，而是商品房."

郭毅在有限的比赛室内评论别墅产品。