开发商真的都有压力了吗？那就赶快降房价吧

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资料来源:来到专栏/谭浩军

开发者真的有压力吗？然后迅速降低房价

●(未特别注明，均为谭浩军原创)

8月31日，融创中国董事长孙宏斌在2018年中期业绩会议上谈到了房地产问题，他表示，目前市场的宏观调控力度超出了任何人的想象，政策没有放松的迹象，一些地方仍在增持。宏观调控政策短期内不会放松，购买者的购买预期也会改变。他认为，现在开发商面临压力，市场处于焦虑之中。

从开发商的口中，我听说“所有的开发商都有压力”，不是一个普通的开发商，而是一个曾经在一、二线城市疯狂征地的开发商。开发商承受压力似乎不是一个笑话，而是真实场景的一种表现。要知道，孙宏斌不是一个轻易放弃，轻易叫苦不迭的人。孙宏斌的这句话至少可以代表大多数开发商的想法。

开发商面临压力是件好事。至少，这表明监管的力量已经出现，并开始传递给开发商。我们应该知道，从2003年房地产市场放开至今，已经进行了多轮调控。在此期间，房地产投机者经历了短暂而紧张的时刻，例如深圳的一些房地产投机者在2008年切断了供应。然而，开发商从来没有紧张过。不仅不要紧张，而且要在每一轮调控中加快征地步伐，抓住新一轮房价上涨的制高点。因此，当这一轮调控开始时，许多开发商并没有注意到这一点。因此，出现了一个奇怪的现象，即往年调控力度越大，王跃就越多。

显然，在这一轮调控中，开发商失算了。他们不仅没想到监管会越来越严格，而且根本没有要退出的意思。即使一些地方的经济增长率受到市场低迷的影响，房地产调控并没有放松，调控的权力已经下放给地方政府，地方政府不能再像过去那样站在开发商一边，而必须承担调控的责任。因此，调控政策一个接一个，一个比一个严格。更重要的是，“房子是为了生活，不是为了投机”的定位为房地产投机者设置了障碍。最近提出的“坚决遏制房价上涨”的建议阻碍了房价的上涨。

房子不能被解雇，房价也不能上涨。对于开发商来说，空没有高价收购土地的空间。在过去，以高价获得土地，然后以高价抵押贷款，然后以高价出售房屋，用高额债务来抬高土地价格，用高土地价格来抬高房价，以及用高房价来获得高额利润，都不再可行。如果这条路不通，消化债务就会变得更加困难。在高负债下，如果市场继续低迷，许多开发商将面临巨大的财务压力。我认为，孙宏斌说“开发商有压力”，主要是指资金压力。只要没有资金压力，开发商就不会有压力，他们可以扼杀房价。面对财政压力，有必要考虑降价的问题。

值得注意的是，开发商自愿选择的降价幅度可能比限价更合理，也更有利于防范可能出现的风险。毕竟，开发商无法设定自己的风险，也无法将价格降低到风险立即爆发的程度。相反，他们会在企业能够承受的范围内选择降价幅度。更令人担忧的是，如果其他开发商选择降价而不降价，财力薄弱的开发商很容易将自己的房子握在手中。如果你选择降价，可能会有损失，这将使资金更加紧张。去哪里，是值得开发者深思和研究的。

毫无疑问，调控的目的之一是让开发商认识到保持房价稳定、房地产市场稳定和居民购房预期稳定的重要性，并把压力转嫁给开发商，而不是让他们违背调控。只有当开发商感受到压力时，监管的有效性才能真正显现出来。否则，房价将继续上涨。

当然，开发商承受的压力并不意味着监管达到了目的。开发商承受着压力，这只能表明监管的力量才刚刚开始。只有让所有开发商都理性回报，获取土地，制定房价策略，才能做到理性、客观、合理，才能实现目标。否则，一旦调控政策放松，开发商将再次"凶猛"，再次爆发推高地价和房价的力量。这样，调控只能失败，普通百姓将继续遭受房价快速上涨带来的调控失败。因此，孙宏斌提到的开发商已经面临压力，需要我们多加关注。如果有压力，房价就会降低。如果房价仍然坚挺，这意味着开发商处于压力之下，这只是一种错觉，他们想哄骗人们买房。只有降价才是衡量开发商是否承受压力的最佳和最有效的手段。

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