房企金融梦变奏曲 万达金融瘦身

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近日，“万达将保险业务转移到绿城”的消息引起了市场对金融行业房企布局的关注。

随着万达网络科技集团与万达金融集团的独立分离，只剩下新万达金融集团的保险、投资等传统金融业务，前万达金融集团管理层的“离职”和樊菲的“谢幕”，以及现在保险业务的转移，市场感叹万达金融业的发展似乎离王健林原来的愿景越来越远，同时惊叹于隐藏在万达庞大房地产业务下的“金融王国”。

事实上，房地产企业涉足金融领域是近年来房地产企业追求多元化发展的更重要布局之一。

近十年来，恒大地产、恒大地产、绿地地产、华润置地(港股01109)、万科、万达、泰和、龙湖、宝能等房企。都出现了金融化的趋势。参股或控股银行、保险、证券、信托、公共基金和互联网金融已成为房企实现财务梦想的常规方式。

一些房地产企业内部人士直言不讳地告诉《国际金融新闻》记者，除了追求多元化发展，金融业布局还有一个重要原因。

在通策资产管理发布的《住宅企业财务布局及转型趋势全样本研究》中，住宅企业典型的财务转型模式大致分为五类。

其中，远洋地产是以金融为主营业务的房地产企业的代表，而荣盛发展(002146，咨询股)和恒大地产则是以金融业务为主营业务之一。保利地产(600048，咨询股)和泰和是金融业的副业，世茂是金融业作为房地产企业转型工具的代表，碧桂园(港股02007)是引进的资本投资。

建立一个庞大而稳固的金融帝国是许多开发商的梦想。虽然愿景是相同的，但开发结果差异很大。有些低调的跟踪者害怕高调的声音和梦想，有些人已经出售并逐渐瓦解，有些人已经享受了巨大的成就和收获，有些人已经提出了许多不成功的气候...

其中，万达可能会成为那些逐渐瓦解的代表之一。

万达金融健身

不久前，在将文化旅游业务完全出售给融创后，万达的“出售”仍在继续。不同的是，这次的收购方是绿城，它一直专注于房地产业务。

12月17日，绿城中国(香港股票03900)宣布将以27.18亿元的价格收购百年人寿保险有限公司(以下简称“百年人寿”)11.55%的股权。

公告对卖方的描述并不多，只是说卖方是一家在中国注册的股份公司，主要在中国从事商业、房地产、文化产业、旅游和金融业。

这种模糊的身份引起了市场的极大关注。通过线索之间信息的积累，外界推测这个“神秘”的卖家就是万达。

据公开信息，大连万达集团有限公司持有百年人寿9亿股，占总股本的11.55%，其他单个股东持股低于11%。结合以上条件，万达的身影浮出水面。

对此，《国际金融新闻》记者要求万达核实，但对方拒绝置评。

据悉，百年人寿保险成立于2009年，总部位于辽宁省大连市。这是中国东北地区首家中资寿险法人机构，主要从事提供人寿保险、健康保险、人身意外伤害保险、再保险、保费收入基金的核准使用以及中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。目前，公司在中国已开设20个省级分支机构，分支机构总数超过330个，中国主要省市的战略布局已基本完成。

百年人寿2017年末综合偿付能力充足率为128.8%，2016年为170.52%。2018年偿付能力充足率继续下降。据了解，截至2018年第一、二、三季度，百年人寿的综合偿付能力充足率分别为109.89%、101.45%和103.77%。

这一数值明显低于行业平均水平。此前，银监会网站披露，截至2018年第三季度末，178家保险公司的平均综合偿付能力充足率为245%。

除了缺乏综合偿付能力外，百年寿险的保险业务也处于下滑状态。

根据2018年第三季度的数据，百年人寿保险不仅与前一季度相比，保险业务收入减少了约40%，至68.7亿元，而且净利润减少了约60%，至约1亿元。

除了主要股东万达，百年人寿的第二大股东也有值得关注的地方。

今年下半年以来，深陷债务违约危机的广信控股集团有限公司(以下简称“广信集团”)已成为百年寿险的第二大股东。据媒体报道，目前其在百年人寿的部分股份已经被质押，因此有声音指出，一旦上述股份被强行平仓，将对百年人寿产生影响。

这样，百年人寿的资质就不是“优秀”，但并不影响其交易“价值”。根据百年人寿截至2018年上半年经审计的净资产值约为51.15亿元，本次交易估值的保险费率为360%。

当然，这个保险费率在业内并不高。对于此次收购，绿城表示，中国保险业门槛较高，寿险牌照具有独特的资本投资价值。此外，中国寿险行业发展迅速，前景无限。此外，保险业务也符合绿城未来的战略布局，为绿城未来增加金融和卫生领域的布局奠定了基础。

如果万达被确认为此次交易的卖家，这也意味着万达正在进一步收缩其金融业务。此外，万达这次放弃的是其财务版图上最重要的一块，也是对其业绩贡献最大的一块。

不久前，有媒体透露，万达有意出售被外界视为打造互联网金融生态链的快钱支付业务，快钱公司正将其持有的几个万达项目转移给万达商业管理集团。

事实上，早在2014年，万达集团就以20亿元人民币收购快钱，同时也开始了整体战略转型。金融业务已被提升为其四大核心业务之一，并逐步转型为一个几乎完全许可的互联网金融平台，该平台整合了樊菲(万达支付宝)、快钱和金融服务、信用报告和网上小额贷款。

当时，万达集团董事长王健林对金融业寄予厚望。作为万达未来轻资产业务转型的重要组成部分，王健林在万达金融平台成立之初就亲自负责。

在2015年上半年的集团工作会议上，王健林将银行、证券、保险三家公司的并购和万达金融集团的组成列为重点工作项目。

“金融集团的成立对万达来说是一件大事。我对金融集团有很高的期望，我认为万达未来最大的价值在于这个领域。未来，万达文化集团的总市值和总收入将与万达商业集团相当，甚至有可能超过万达商业集团，但我认为万达金融未来的规模将大于两者。”当时，王健林毫不掩饰自己对金融业发展的期望。

一些业内人士表示:“房地产公司搭建金融平台并不少见。一方面，它们是由于转型的需要，另一方面，它们也被认为是多样化的利润。”

然而，与传统金融不同的是，王健林的视野更系统、更广阔。万达金融将与万达商业管理和万达电子商务相结合，成为真正的互联网加金融。

数据显示，在最近一次机构重组后，万达将其四大业务集团从“商业、文化、金融和互联网”转变为“商业管理、文化、房地产和金融”，金融仍是万达的核心业务板块之一。

此次出售百年人寿保险后，万达金融将不再拥有保险业务的金融牌照，只剩下投资、资产管理、网上小额贷款、私募股权基金等业务板块。

范海城房地产企业金融航母

在房企细分方面，相比万达金融业务的不断“瘦身”，以中国远洋控股(000046)集团有限公司(以下简称“远洋集团(港股00129)”为核心主体的远洋部，在创始人卢志强的掌舵下，在金融市场保持低调的潜行。

30多年前，这位官员被弃之不顾，当时正如火如荼的房地产业完成了原始资本的积累。卢志强建立的远洋事业部已成为民生银行(600016，诊断股)(港股01988)、郑州银行(002936，诊断股)(港股06196)、民生证券、民生信托、亚太地产。

与其他房地产企业在金融领域的经验相比，或者仅仅是以金融为副业，卢志强旗下的远洋集团主营业务已经从房地产转向金融。

1996年，中国民生银行正式成立，是民营企业投资的第一家商业银行，是59家创始股东之一，持股比例为6.52%。

1999年，在民生银行上市前夕，尽管刘永好的四川新希望(000876)农业有限公司(以下简称“新希望”)以9.99%的股份成为民生银行的第一大股东，但有观点认为，拥有9.42%股份的第二大股东远洋集团可能有“黑暗”，分别持有民生银行7.5%的股份。

从行业角度来看，与“盟友”一起投资股票，寻求金融机构的真正话语权，然后通过质押、担保、高水平减持等方式充分发挥融资便利性。，最后用金融套现资产来回馈行业一直是远洋一贯的经营方式。

事实上，2006年卢志强接替刘永好担任民生银行副行长后，据民生银行年报显示，民生银行对远洋及其关联企业的相关贷款达到33.86亿元，占相关贷款的79.9%。

在卢志强的规划中，一家民生银行显然是不够的。

2002年4月，泛海集团投资2.4亿元人民币，与中国船东联手加入黄河证券(后更名为“民生证券”)，作为第一大股东，黄河证券正在增资扩股；同月，泛海投资1.2亿元，参与成立中国首家民营股份制寿险公司——民生人寿，持股比例为14.45%，成为其并列第一大股东；同年11月，远洋通过旗下多家企业参与投资海通证券(600837，诊断股)(港股06837)。今年，泛海部还成立了民生典当和民生保险经纪公司。

此后，泛海集团继续接受和增加原山西地产期货(后更名为民生期货)，并介入广西北部湾银行和中国旅行社信托(后更名为民生信托)的重组。上述所有行动都发生在集团层面，直到2014年，他们在金融领域的雄心才在上市公司的战略层面上展现出来。

2014年，作为泛海的房地产上市平台，泛海控股有限公司(以下简称“泛海控股”)表示将转变为“房地产+金融+战略投资”的发展模式，摆脱对房地产业务的依赖。一年后，卢志强亲自接管了远洋控股，召集了一个豪华金融团队，并进一步向“全面金融许可”的目标迈进。

在将本集团的金融资产纳入上市公司平台的基础上，远洋控股继续拓展其金融领域。据悉，自2014年以来，泛海控股在金融领域的行动包括收购民生证券、民生信托和亚太财险，收购世福金融服务集团(港股0510)有限公司，投资收购民生财险，申请成立亚太再保险、亚太互联网人寿保险等金融企业，通过民生金夫控股建立互联网金融业务，增开民生银行，申请私人投资金融牌照。

远洋控股的财务转型将在2018年继续。

2018年1月，由于宣布重大资产重组，远洋控股暂停交易。重组完成后，远洋控股将不再经营房地产业务。

然而，三个月后，该计划流产，因为“重组的条件尚未成熟。”远洋控股表示，终止规划和重组的部分原因是，目前金融控股公司的监管措施尚未正式颁布，金融控股公司的股权管理、财务指标、治理结构和风险控制等监管要求需要进一步明确。

截至2018年上半年，泛海控股的房地产业务自上而下有所减弱，占当期总收入的22.4%，信托、证券和保险业务收入分别占32.3%、11.3%和33.8%。在上述三类金融业务中，只有信托业务可以与房地产业务竞争，今年上半年证券和保险业务的毛利率为负。

《河北王迪》金融纪事

与卢志强前期准备相比，被业内称为“河北王迪”的荣盛，其金融业布局可追溯到2010年。

2010年，荣盛发展发起成立荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司(以下简称“泰发基金”)。四年后，经中国资产管理协会批准，该基金成为中国100强私募基金管理公司之一。根据2017年年报，截至年底，太发基金累计资产管理规模达到286.06亿元。

2015年，荣盛发展的金融业务按下了快进键。

一场盛大的新闻发布会拉开了荣盛发展和转型的序幕。当时，荣盛确立了“大房地产、大健康、大金融”和新兴产业全面发展的“3+x”战略格局。荣盛发展承认，此举是为了培养新的竞争优势和增强盈利能力。2015年9月，荣盛发展以3.93亿元认购河北银行2.67%的股份，但净利润同比下降24.87%。

2016年，荣盛发展起来的大型金融业初具规模。

同年8月，包括荣盛发展和海南发展在内的9家股东共同成立了南华财产保险，并以13.5%的持股比例成为其第二大股东。一个月后，荣盛发展与上海京辉投资共同成立了规模为10亿元、占比99%的林静京裕基金。2016年底，荣盛发展作为发起人发起设立辽宁振兴银行股份有限公司，其中荣盛中天实业有限公司为最大股东，出资6亿元人民币，持股30%。

然而，金融部门的不断进步并没有给荣盛的发展业绩带来显著改善。根据2018年半年度报告，荣盛仍在发展的房地产业收入占91.88%，物业服务、酒店运营、工业园区等行业收入分别占1.6%、1.18%、1.77%和3.57%。金融业务的贡献似乎无处可寻。

易居智库研究总监严跃进表示，金融业布局是房地产企业的大势所趋，这与房地产企业息息相关。

不过，严跃进也强调，金融行业对房企的布局仍需谨慎。尽管目前的政策水平有所放松，但仍存在监管风险。此外，企业应警惕金融业务和房地产业务之间的纠缠。因此，房企进入后，应该关注金融业务的投资和投资方向。