房价连跌是到顶了吗？钱的流向已变 炒房的彻底慌了

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2018年还没有结束，但房价可以提前总结。

今年，许多行业被称为悲惨，这是真的悲惨，但房地产行业最激烈的呼喊创造了收入峰值。

Creis统计了今年前11个月的销售额，有很多值得关注的事情:

前11个月销售额超过1000亿元的房企增加到26家，预计今年将超过30家；

其中，碧桂园、万科、恒大均超过5000亿元，平均5841.7亿元，同比增长18.7%；

1000亿元至5000亿元企业23家，平均产值1725.3亿元，同比增长58.3%；

500亿元至1000亿元的企业有27家，平均价值675.8亿元；

企业平均销售额从100亿元到500亿元为317.7亿元；

百强门槛升至236.3亿元。

这是房地产行业历史上最好的成绩单。

然而，当我们仔细观察时，有许多问题。大部分的成就都是在九月前收集的。11月，很多房地产公司的数据都有点尴尬，成交量和成交量都在下降。因此，一些公司开始鼓励内部人士以各种方式购买和提取资金，以抵消他们的成就。

从最近公布的70个城市的房价走势可以看出，17个主要城市的二手房价格都在下降，即使在上升的城市，上升幅度也很小。因此，房地产开发商对丰收后的未来走势看法存在严重分歧，而普通人(603，883，医生)对2019年能否买房充满疑虑:

当前的房价是历史最高价吗？

这栋房子会是未来十年的最佳投资吗？它能涨多少？它会下跌多少？

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要回答这些问题，我们需要先澄清一个问题。“房地产信念”是如何建立的？

如果我们现在能回到15年前，你会怎么做？

许多人的答案是买房，尤其是在一线和二线城市。这一信念基本上分三步完成:

表面上的“巨大财富”，过程中的“大辩论”，根本上的“大政策”。

看看“巨大的财富”，这个不用讲。

这一过程中的“大辩论”主要是关于十多年前空大炮、牛刀、谢国忠等的价格高的争论。那些相信大炮的观点并开始行动的人，他们的心里都有点愤怒。如今，许多中产阶级拥有高比例的房地产资产，许多see/きだよ 0。

但这一切的根源在于“大政策”。

在20世纪90年代之前，在许多组织中最重要的是什么？房间分配。

那时，房屋短缺，管状建筑也供不应求。年轻人结婚了，没有房间，所以他们只能利用家里没有人的机会，或者只是在野外打架。猫哥的邻居住在一个有三个家庭的三居室公寓里，这在当时很常见。

当时财政并不充裕，所以住房市场化政策重新激活了两个基本需求:普通百姓改善生活条件的需求和地方财政收入问题。

近20年来，房地产业蓬勃发展，盈利效果显著。房地产业主占据富豪榜的情况越来越糟，老百姓的抱怨一直是一个主题:比如在北京，不管房价是1500元还是7000元，还是15000元还是70000元，舆论普遍认为房价太高了！

▲十多年来房价一直是翻天覆地

决定这些的潜规则是钱的流向和速度。一方面，有越来越多的钱，另一方面，更多的钱流向房地产。房地产已经成为一个巨大的水库，在这个水库中，资产很难增值，人们必须相信房地产的信念。

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有很多原因导致更多的资金流向房地产。

中国在过去40年的崛起在操作层面上可以分为两个阶段:第一阶段称为成本优势，第二阶段称为投资拉动。核心两个字，更多的钱。

▌:你是怎么得到更多钱的？

在早期，因为工资在商品成本中所占的比例很低，所以我们在价格方面有很大的优势。从服装、玩具和自行车到重型机械和通讯网络，人口红利的优势非常明显。即使苹果的手机很强大，它也需要在中国生产。在同一时期，外国资本进入中国，所以我们积累了巨大的财富，这反映在外汇储备惊人的增长率上。

上世纪90年代，我们的年外汇储备约为200亿美元，而在前几年的高峰期，外汇储备为4万亿美元，增长了200倍！

众所周知，外汇储备不能在中国直接使用。每赚一美元，就需要按汇率发行相当于4万亿元人民币的债券。如果汇率是7，这意味着将投入28万亿元。如果平均流量是5倍，那将是140万亿元，钱潮将会滚滚而来。在顶峰时期，外汇储备在央行基础货币增量中的比例超过100%，2009年达到134%。作为衡量货币总量的关键指标，M2在2017年m2之前的20年里平均增长率为16%，而那几年的平均经济增长率约为9%。作为一个大账户，社会上的钱越来越多。

规则是:过度的货币和不断上升的通货膨胀对实物资产有利。

美国在20世纪70年代与我们相似，当时房价上涨了1.5倍，石油上涨了10倍，年均涨幅约为26%，黄金上涨了15倍，年均涨幅约为26%。

在比尔·盖茨之前，谁是美国最富有的人？

他们基本上来自石油行业，保罗·盖蒂和邦克·亨特已经成为美国最富有的人。尤其是邦克，他的财富史是一部投机史。他先是靠石油发家，然后靠投机大豆发家，最后靠投机白银闻名于世。

我们也不例外。在过去的十年里，一、二线城市的房地产增长率一般都在三倍以上，年化收入超过15%，所以所有的购房者都是生活中的赢家。

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但这里也有幻觉。

房价的上涨并没有超出货币法则。任大炮说，房价高的原因是有更多的钱，这也是合理的。

1998年，北京四环路周围的平均居住面积约为每平方米4000元，m2平均增长率为16%。如果按此计算，当前价格约为78，000元，与实际情况相似。

例如，总的来说有更多的水(更多的钱)。有些人用碗(买房子)，而另一些人用手(月光族)。第二天，碗里的水还在，但是手里的水早就没了。

2008年是房价的一个低阶段，但由于随后的宽松政策很快停止下跌并反弹，4万亿投资吸引了大量资金进入房地产。2012年，中国加入了塞尔协议三。一般来说，这个协议意味着银行可以发行尽可能多的贷款。因此，从理论上讲，商业银行的货币过度支出已经得到控制。

然而，金融移民工人非常有创造力，影子银行也变得流行起来。说白了，并不是银行机构在做银行工作。几年后，委托贷款、小额贷款公司、担保公司、信托公司等。创造了一个7万亿美元的大市场，其中很多钱都流向了房地产。

与资金流相对应的是，2012年有一个降低房价的小窗口。自2013年以来，房价逐步上涨(002251)。

影子银行的风险在于难以管理，但风险太大。

因此，这一轮房地产监管看似是一个房地产问题，但实际上是一个应对金融风险的问题。现在看来，处置时间还是很及时的。

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回到我们的话题，房子在未来十年值得买吗？猫哥认为有三个基本问题需要考虑:

市场情况:供求关系是什么？

基本面:会有大量资金流入吗？

政策:宽松还是紧缩？

▌市场情况:供求关系是什么？

从需求的角度来看，大多数人买房或不买房只是时间问题。这块土地几千年来都是遗传的，很难清理。

在供给方面，虽然很多企业像万科一样喊“活”，但他们的身体是诚实的。每个人都在评估自己的资金，并尽可能多地占用土地。三线、四线城市的存量已基本清理完毕，部分城市已开始实施棚改货币化政策。过去，许多城市需要五六年时间来清理库存。现在，总的来说，库存是合理的，未来三年供应是稳定的。这个量很有趣，而且有可能上下波动。

▌？基本面:会有大量资金流入吗？

但是如果我们考虑到资金的流动，情况会更清楚。

如前所述，过度的货币将提高实物资产的价格。如果货币增长率大幅下降，将会导致大宗商品市场大幅下挫。

1980年后，美联储转向通货膨胀定价体系，货币增长率急剧下降，通货膨胀率下降，商品市场进入了令人沮丧的40年，黄金在40年内翻了一番，而房价在40年内仅上涨了5倍，年均涨幅超过4%。

从m2的角度来看，几个季度它一直保持在8%左右，比以前低了一半。外汇下降是主要原因，因此市场感到资金紧张是正常的。

根据海通证券(600837，诊断)的计算结果:如果未来货币增长率保持在7%左右，考虑到中国房屋的产权是70年，房屋每年的折旧率几乎是2%。扣除后，房价的潜在年增长率仅为5%。考虑到过去几年房价上涨透支了经济增长，消化泡沫可能需要很长时间。如果考虑到即将到来的财产税，这意味着未来的房地产。

▌政策:宽松还是紧缩？

决定性因素在于政策，无论是货币政策还是产业政策。

现在，房地产和股市圈里喊得最多的是“RRR降息”和“降息”。众所周知，房地产是缺钱的。以前的融资渠道都被卡住了，销售方面有各种限制。三线和四线城市的去库存化只是一种短期行为，因此很难看得更远，因为资金无法进入。

过去，一旦利率降低，大部分资金都流向了房地产。然而，距离上次降息已经有一段时间了，而RRR降息也是有针对性的，房地产被排除在外。

近年来，央行调控货币的手段迅速升级，如此广泛的洪水灌溉手段很少使用。去杠杆化还没有结束，去库存化的结果令人满意，在短期内启动反向政策的可能性非常小。此前，新华社称“不回头”是态度。

这背后还有一个更大的游戏，那就是轨道转换。房地产驱动中国已经20年了，但这种游戏不可能永远持续下去，因为土地是有限的。

现在每个人都很难过。周其仁教授说，核心原因是“低成本的优势不明显，我们自己的独特优势没有得到充分实现。”

如何突破？创新。双创和中国制造2025都瞄准了这一点。

这条路是艰难的，但我们必须走，我们需要聚集更多的资源，我们需要更多的定向政策，我们需要防止所有的钱再次流向房地产。

因此，对房地产的冷处理将成为常态，上下波动会有很大的风险。

▌在谈了这么多风险之后，还能买房子吗？好，让我们总结一下:

房地产繁荣的黄金时代已经结束；

城市分化严重；

对一线和二线核心城市仍持乐观态度，买房赔钱的风险很低，但附加值有限，可能会长期停留在4-5%，应实施“不炒房”。

三线和四线城市有点复杂。

据统计数据显示，2016年之前，三、四线城市房价涨幅低于居民收入涨幅，而北京、上海房价涨幅高于居民收入涨幅，因此这两个城市的幸福度完全不同。在过去的两年里，三线和四线城市的激增意味着要弥补这一增长，但一些城市的增长明显透支，下降的风险很高。

很难区分。有一个统计数据与房价非常吻合。作为参考，这一数据是“在校小学生的增长率”，所有房价超过7%的城市都出现了快速上涨，因为这一数据背后是年轻人的流动，这也代表了财富的流动。