IPO排队近三年未有进展，金辉杭州亏本卖楼

本篇文章2309字，读完约6分钟

去年，惠今在杭州土地市场扫地的场景还在眼前。今年，迅速降温的房地产市场给惠今泼了一盆冷水。

近日，位于杭州余杭星桥板块的惠今“惠今蓝星易云书屋”项目正式挂牌出售，正式售价为19700元/平方米，精装修标准为3500元/平方米。然而，当惠今去年赢得这块土地时，底价达到了14700元/平方米，自给率为15%。即使不考虑自持因素，保证售价约为26000元/平方米。

目前，惠今的蓝星易云正在亏本买房，而这种情况在惠今杭州并不存在。杭州双赢房地产营销机构总经理张慧芳表示，从杭州的整体市场情况来看，去年以高价收购土地的企业面临着类似的问题。对于具有一定规模的房地产企业来说，如果有些项目出现亏损是可以接受的，但惠今去年收购的土地价格并不低，形势严峻。

鉴于惠今在杭州的亏本销售，时代财经分别向金辉集团总部和杭州公司在惠今的相关人员了解了详情。截至记者发稿时，惠今集团总部尚未回复，而杭州公司在惠今的相关人士拒绝了采访，回复不便。

在惠今杭州亏本出售建筑物

几年前，一线城市进入新一轮深层次调控，房企开始向杭州这样的二线城市进军，尤其是以荣信、徐汇、阳光城为代表的福建房企一大早就开始布局杭州。惠今进入杭州相对较晚。2016年底，惠今以120%的溢价在公开市场上获得仙林地块，正式进入杭州。

虽然惠今在进入杭州时并不占主导地位，但他对杭州市场表现出极大的兴趣和雄心。在接下来的九个月里，惠今在杭州土地市场上取得了长足的进步，先后在三墩北、翁梅和星桥板块赢得了四块地。在2017年前三季度的杭州新区名单中，惠今冲到了前三名，这使得整个杭州市场脱颖而出。

当时，杭州刚刚经历了20国集团，市场持续升温。在如此大的环境下，惠今积极夺取土地的行为并没有破坏和平。当时，惠今对杭州市场也很有信心。据媒体报道，集团董事长林表示，不应成为杭州的昙花一现，而应“不被市场、媒体和舆论的风吹倒”。

今年年初，惠今杭州的第一个项目“惠今林仙秀步”启动，平均价格为21000元/平方米。第一批房子在推出当天基本售罄，此后的多次促销活动都取得了良好的销售效果。

如果我们保持这样的成绩，惠今去年赢得的几块地确实能给它带来相当大的好处。然而，今年“731房地产调控”调整后，杭州市场迅速降温，下半年惠今销售势头未能持续。

11月，惠今在杭州的翁梅项目首次开盘，均价为25500元/平方米，这是第一场战役的胜利。这个项目的第一次开放效果很好，但是在价格上做了很大的让步。去年9月，惠今以每平方米17226元的底价收购了翁梅的土地。据业内人士估计，如果用于精装修，该项目的保证价格约为28000元/平方米。

这也是惠今星桥项目面临的问题。据悉，惠今星桥项目规划了16栋主体建筑，其中包括9栋平房和7栋高层建筑，此次共推出480套高层住宅。一些购房者认为，9套房子将是惠今星桥项目的主要利润来源。

根据张慧芳的分析，推房子确实是创造产品溢价的一种方式。在杭州，高层建筑和房屋的价格比为1: 1.2。根据这一计算，惠今星桥项目房屋的平均售价应该在24000-25000元/平方米左右，这个价格只是保本线。

她还指出，惠今最近推出的两个项目位于杭州余杭区，这是一个以按需需求为主的市场。买家对价格更为敏感，价格低的房产有一定的优势。如果价格稍高，他们将不得不承受更大的拆迁压力。

惠今在杭州三墩还有两个项目尚未启动。从目前的市场来看，这两个项目的未来销售需要质疑。去年，惠今在三墩赢得的两块地的底价分别为18488元/平方米和19635元/平方米，两块地的自持率分别为32%和30%，保证售价均超过30000元/平方米。然而，这两个地块周围项目的平均售价尚未达到这一水平。

Ipo排队在过去三年没有取得进展

去年是惠今“强劲扩张”的一年，该公司一再呼吁尽快实现500亿元的销售目标。相应地，惠今在征地方面也非常活跃。去年，土地收购价值超过830亿元。

虽然福建其他房地产企业已经跨过了1000亿元的门槛或迈向1000亿元，“500亿元”无疑是惠今“自保”的门槛。除了“自我保护”，惠今的提速也被外界解读为其a股ipo过程中的“标准动作”。

惠今曾试图在2005年上市，但至今失败了。2005年，惠今和乔蓉深入合作，通过股权互换的方式为上市做准备。在加速扩张的过程中，双方甚至购买了一些质量不高的土地，导致2010年业绩萎缩，从而影响了上市。两家公司也分道扬镳。

在接下来的几年里，惠今的利润迅速下降，债务比率上升。紧张的财务状况使得它越来越渴望上市。近年来，政策显示出松动的迹象，随着注册制度的到来，惠今看到了继续冲刺资本市场的机会。

2016年1月29日，中国证监会披露了惠今a股首次公开发行招股说明书。惠今计划公开发行不超过6亿股a股，并为重庆、苏州和Xi的四个房地产开发项目融资60亿元。

然而，与万达、R&F等a股市场的房地产企业一样，上市申请提交至今已近三年，惠今ipo过程的审核结果仍处于“反馈”状态，排队排名时进时退，始终难以取得实质性进展。

ipo进展缓慢，令迫切需要资金支持扩张的惠今感到压力。根据2017年公司债券年报，惠今去年的净经营现金流为-97.3亿元，资产负债率达到83.17%，比2016年底提高了3.7个百分点。

此外，自今年年初以来，惠今获得外部融资的消息很少出现。像其他房地产企业一样，惠今今年放缓了扩张步伐。上半年，惠今仅在河北、河南、四川等省获得土地。下半年，征地速度略有加快，但无法与去年相比。

目前，惠今的ipo愿景恐怕很难在短时间内实现。此前有媒体报道称，惠今计划再等一年，如果a股仍无上市希望，可能会转投h股。