发改委开绿灯 民企发债喜忧参半

本篇文章1736字，读完约4分钟

赵传乐居金融来自香港

国家发展和改革委员会昨天发布通知，允许“优质私有住房企业”借入公司债券。旧债新债的房企会更好吗？

当然，否则，房地产企业a股和港股的股价不会连续两天上涨。然而，门槛高、限制多、操作难度大的公司债券并不是一剂良药。

对此，一些机构认为，房企和投资者不应该“过度兴奋”，而是需要进一步观望，看哪些房企能够突破条件，获得发行公司债券的资格，以及有关部门是否会进一步说明公司债券的使用范围，使这一难得的活水在融资的冬天能够真正流动。

公司债券的利率为6-8%，可以拓宽融资渠道

国家发展和改革委员会昨天发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，允许优质民营住房企业发行企业债券，拓宽了住房企业融资渠道，融资渠道正在逐步缩小。

这也是自去年以来放松公司债券工作的延续。自2017年下半年以来，国家发展和改革委员会(NDRC)开始实施提高公司债券审计效率、提高资本使用灵活性和减少“长期监管”等措施，为扩大公司债券发行规模铺平了道路。

以前，发行公司债券通常是当地国有企业的专利，与房地产行业几乎没有任何联系。根据wind Financial Report的数据，今年共有239只公司债券来自地方国有企业，融资总额为2021.98亿元。发行数量和规模分别占97.15%和96.65%。民营企业和中央企业的发行规模只有20亿到50亿，几乎可以忽略不计。其中，房地产企业的发行规模只有5亿元。

公司债券的成本大多在6-8%之间，这不是很便宜。然而，今年以来，住房企业发行公司债券变得更加困难。许多私营企业面临债务违约风险，不得不发行新债来偿还旧债。最近一些私人住宅企业发行的美元债券的利率已经超过了10%。恒大最近发行了18亿美元的高息债券，最高利率为13.75%。

相对而言，如果能满足NDRC的要求，6-8%的公司债券利率仍在可接受的范围内。

但是，借用企业债券，住房企业必须符合国家发展和改革委员会提出的四个条件:

1.总资产超过1500亿元；

2.年收入超过300亿元；

3.负债率不超过85%；

评级为4.3a的房地产企业。

对于大多数国有房地产企业来说，前两个规模要求可以忽略不计，但负债率和信用评级仍然困扰着包括碧桂园、融创和绿地在内的几家大型房地产企业。民生证券认为，目前约有20家内地房地产龙头企业将直接受益于企业债券发行的放松。

数据来源:民生证券

民生证券认为，对负债率的要求不会对房地产企业形成实质性的约束，因此这一政策的潜在受益者将远远超出市场预期。一方面，房地产公司有可能剥离资产负债表上的债务；另一方面，随着房地产企业结算进度的加快，以提前收款为主的大量房地产企业经营负债可以降低负债率。

因此，民生证券预测，受益于新政的房地产企业主体将在未来逐渐增加，并将进一步提高行业融资集中度。

通知将进一步提高企业债券基金使用的灵活性，将补充营运资金的比例从40%提高到不超过50%。房企将有更多的资金来经营空房，从而缓解资金压力。一些多元化的住房企业也可以考虑投资非房地产项目。

公司债券被禁止用于房地产投资，投资者不应过于兴奋

然而，NDRC只是放宽了住房企业的融资条件，但房地产行业的政策将继续执行。

国家发展和改革委员会不仅要求住房企业满足上述四个条件，还要求“专款专用”。以“正负清单”的形式，规定公司债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不能用于房地产投资和产能过剩投资。

许多研究机构认为，《通知》没有严格界定“房地产投资”的范围。

民生证券因此指出，虽然直接受益于新政的项目申报主体有所扩大，但可以申报公司债券的项目范围仍然很小，政策仍需进一步明确，操作上存在一定困难。然而，可能会有一个灵活的空.

瑞士信贷还指出，投资者不应对上述消息“过于兴奋”，而应等待当局进一步解释相关措施是否适用于房地产投资。

目前的融资压力和少数债务违约只是冰山一角，明年将是房企债务偿还的高峰期。如果融资状况没有明显改善，更多的住房企业将陷入财务困境，甚至更多的债务将违约。陈劲松还质疑这一政策:严格控制价格，放松杠杆！企业不是更难受吗？为什么我们不严格控制杠杆并放松价格？(负债率)是85%？