看好上海看好城市更新 地产界精英热议投资新方向

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⊙陈碧玉记者编辑全

如何在寒冷的冬天投资？12月12日，在上海举行的“2018外滩金融与房地产投资论坛”上，嘉宾们讨论了“城市更新下的房地产投资机遇”。大家一致认为，中国城市尤其是一线城市的发展已经进入存量更新的时代，城市更新不仅是建筑规划时代的变化，也是经济和民生的发展需求，也是房地产投资的新方向。上海特殊的资本环境为城市更新下的房地产投资培育了良好的土壤。

上海国际股权投资基金协会房地产投资分会会长、中成投资董事长林露表示，房地产市场已经进入了股票时代，尤其是在北京、上海等一线城市，城市更新已经成为城市发展的新起点。后发展时代的房地产投资与城市发展和城市更新密切相关。“城市让生活更美好”是城市的愿景，是城市的魅力，是城市发展和城市更新的新起点——从房地产导向到公共要素导向；从大规模建设到小规模、渐进和针灸式的转变；从政府主导的快速推进到市场与政府相结合的社会创新；实现空更新、功能更新和人文更新；提高城市功能和宜居性、商业和工业水平。

施琅绿色集团董事长田明认为，中国房地产发展到今天，像上海这样的大都市仍然有机会，主要体现在两个方面:一是在大都市地区，轨道交通沿线有很多发展机会；第二，在城市更新和核心区改造中，老城区将会有很多改造机会。

被誉为“房地产界的思想家”的冯仑也出席了论坛，他现在的头衔是四方裕丰投资有限公司董事长..“后发展时代有两个机遇。”冯仑说，首先，在城市更新中有一类产品，而在美国过去的经验中，它占了城市更新和存量资产的很大比例。健康包括医疗保健、养老公寓等等。这种资产回报的优点是租赁期非常长且稳定，更有利于金融化。第二，对于私营企业来说，他们应该是细分领域的专业经营者，然后利用这一点来推动房地产开发。

冯仑说，在后开发时代，房地产开发企业应该向互联网公司学习，制作一个极端单一的产品，然后迅速复制它。互联网是“迭代的”，可以降低系统成本。例如，城市更新需要一栋建筑，那么一个城市可能同时完成七八个项目，每个项目都有一栋建筑，所以风险很小。用统一的产品标准增加品牌，增加品牌控制和附加值。事实上，从目前的项目来看，回报率仍然很高。

跨境创造新的机会。林露认为，房地产具有经济与民生、居住与投资、金融与工业的特征。从金融、经济和投资的角度来看，房地产被分为四个象限:住宅、非住宅、自用和非自用。未来，它将主要投资于城市更新商业地产。过去，很难使用三四层的底层商业配套设施。对于商业，一楼和二楼可以使用，而三楼和四楼不使用。今天，随着城市更新和新的生活方式，三楼和四楼可用于经济型酒店，联合办公室和共享办公室。因此，今天的商业地产有许多跨境机会。面对新的商业环境，城市更新的投资机会比以往更多。在城市更新下，有开发商、投资者、运营商和更多的用户。可能会有意想不到的生活方式和工作方法不断更新，也就是说，商业地产会有更多的用途，这是机构投资者的重要主战场之一。

林露继续说，城市商业房地产是为其他目的，租赁和商业用途。衡量商业房地产投资的价值，既有当期租金收入，也有长期增值收入。与黄金和养老保险投资相比，房地产投资是长期以来相对收益较高的最稳定的投资。

林露表示，在当前的市场背景下，强联盟、合作共赢是发展的必由之路。