楼市拐点已至 那些高薪职业经理人也走到了职场拐点

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11月12日，荣信中国首席执行官吴剑确认离职；

11月13日，郑融地产首席财务官兼合资公司秘书谭明恒辞职；

11月14日，徐汇集团宣布，集团副总裁兼北京地区事业部总裁孔鹏离职；

11月15日，骏发集团发布人事公告，称张海民申请辞去总裁职务。

仅在一周内，就有四名房地产高管离开了！

业内人士指出，房企高管离职潮反映出国内房地产市场的转折点已经到来，房企在销售压力下束手无策。近年来，虽然各大房企加大了转型力度，努力提高非房地产业务收入比重，但面对行业低迷，战略收缩、开源节流成为许多房企的当务之急。

掀起高管更替的浪潮

“面对这种情况，我做了很多准备，包括拿了很多证书。一旦公司发生变化，我必须随时准备辞职。”一家中层房产公司告诉《中国证券报》记者。

房地产企业高管离职是很正常的，尤其是在前几年行业处于上升期，各大房地产企业试图通过高薪快速扩张时，高管跳槽的情况非常普遍。然而，目前，国内房地产业正"临近冬天"，正处于确保全年增长的关键阶段。房企高管的集中离职，反映了行业下行背景下的增长乏力，以及房企被迫转岗的无奈。

“在过去的几年里，房地产企业的销售额达到了历史新高。许多房地产企业都实现了50%的高速增长，有些房地产企业甚至实现了翻番。但现在看来，2018年的销售额，包括2019年的销售预测，与往年相比将会有很大的变化。在这种背景下，一旦销售进度与年度销售目标相差很大，职业经理人的变化将非常大。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

例如，在孔鹏离职的背后，徐汇北京的区域销售据说已经完成了70亿元，但离全年300亿元的目标还很远；

今年8月，首席执行官曹舟南离开的绿城中国，前10个月的合同总销售额约为1154亿元，合规率仅为64.1%；

今年的销售目标是2000亿元，而上半年销售完成率不到一半的泰和集团(000732，咨询公司)也在下半年经历了人事动荡。

“销售是最直观的指标。此外，住房企业内部有各种指标，如土地储备如何，一级开发如何，二级开发如何，融资如何...这些都是评估。职业经理人的具体指标，以及行业的下行影响是全面的，销售有可能达到标准，但融资指标没有完成，这也将导致高管被迫离开。”一家中小型房地产公司的高管告诉《中国证券报》。

对此，易居房地产研究所所长严跃进对《中国证券报》表示，“国内房地产行业的降温预计不会在未来结束，房地产高管的动荡将继续。”

房地产的转折点已经到来

2012年，当万科说房地产已经进入“白银时代”时，大多数人认为这是危言耸听。今年9月，当万科董事会主席于亮说房地产“转折点已经真正到来”，并提出“活下去”的口号时，没有人认为这是危言耸听。

“国内房地产市场的转折点已经到来，这已经成为整个行业的共识，但是大家都没有想到转折点会来得这么快。例如，我们公司在过去几年里扩张得非常厉害，依靠杠杆资金在招投标、拍卖和挂牌市场上乱购土地，地块的性质和位置可以说是完全被忽视了。但今年，该行业突然走下坡路，压力很快就来了。”上述中小房企高管告诉《中国证券报》记者。

国家统计局近日发布的1-10月全国房地产开发投资和销售数据显示，拐点已经到来。

10月份，在基数较低的情况下，销售面积仍同比下降3.1%，延续了9月份同比3.6%的负增长趋势，“金九银十”完全黯然失色。与此同时，投资和新建筑的增长率也大幅下降。10月份房地产开发投资同比增速较9月份下降1.2个百分点，至7.7%。

“拐点”一词也意味着国内房地产市场的下行趋势不是短期波动，而是可能成为长期趋势。几天前，当主要经纪商预测2019年的房地产市场时，悲观的论调充斥着各行各业。

其中，华泰证券(601688，咨询股)认为居民增加杠杆的力度较弱，预计2019年商品房销售面积将同比下降5.4%。受销售下降的影响，房企的资金链将进一步收紧，土地收购将逐步下降。与2018年因提前还清土地而导致的高基数相比，预计土地购置费将下降10%。新建筑增长率呈现先高后低的态势，全年预计增长4.9%。总体而言，2019年发展投资增长率预计为0.9%。

CICC的预测更加悲观。它认为，目前的房地产市场刚刚越过顶部，并进入下行阶段，无论是大周期和小周期。2019年，中国商品房销售很有可能出现五年来的首次下降，面积和金额预计将下降10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新增建筑面积同比增速出现明显的负增长，预计降幅将分别达到5%和10%。

转化“远水难解渴”

转折点已经到来，各大房企也做好了准备。

今年以来，各大房企纷纷掀起更名浪潮:1月，施琅房地产更名为“施琅集团”；今年3月，时代地产更名为“时代中国”；5月，AVIC房地产更名为“中航盛大(000043，诊断)”；7月，龙湖地产更名为“龙湖集团”；8月，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”；合景泰富房地产更名为“合景泰富集团”；9月，万科的深圳万科地产更名为“深圳万科发展”...

更名浪潮反映了房企转型的决心。

以万科为例，自2012年房地产行业进入“白银时代”以来，万科加大了向城市生活服务提供商转型的力度，长期租赁公寓、商业开发与运营、物流与仓储服务、教育与养老服务都得到了发展。于亮在今年的股东大会上说，“万科(未来)还是房地产公司吗？不应该是这样的，如果是这样的话，前景将是暗淡的。”

但是，目前非房地产业务占房地产企业总收入的不到10%，且大多属于长期布局，利润率无法与房地产业务相比。目前，国内房地产业的转折点已经到来，在“渴得不能再渴”的形势下，大多数中小房企在压力下的当务之急是收缩业务战线，开源节流，抵御行业寒冬。

例如，连续两年被评为“最佳雇主”的徐汇集团，在11月初发布了《关于全面开展“增收节支”工作的通知》，从办公租赁、车辆配置和运营、办公能耗、差旅费、招待费和会议活动七个方面“降低成本”。在差旅费方面，要求全集团所有员工乘坐经济舱，所有员工的住宿标准降低一个档次，明年人均差旅费降低10%。

另一个例子是华夏幸福(600340)。前一段时间，华夏幸福解散了天津营业部，这并没有顺利推进工业新城的战略，住宅项目也已经做得差不多了。最近，公司首次引入平安集团作为战略投资者；二是盘活现有土地，与万科分享京津冀地区现有土地的开发收益；第三，进行结构调整，如将小城镇企业与工业新城企业合并。