深陷丽江地产泥潭，李亚鹏欠款4000万被列为被执行人

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自2014年底宣布退出娱乐圈以来，已经淡出荧屏的李以慈善和商人的身份出现在公众的视野中。然而，与演艺成就不同的是，李的创业之路并不总是一帆风顺，最近有消息透露，他被北京市朝阳区人民法院列为遗嘱执行人。

被执行人是指法定上诉期限届满或者终审判决作出后，拒绝履行法院判决或者仲裁裁决的当事人。将李移送“被执行人”所在地的判决，是北京市第三中级人民法院于今年3月23日作出的民事判决，案件号为(2018)京03民初字第3815号

根据判决，李、其弟、北京中书投资控股有限公司(以下简称“中书控股”)共同向北京太和友联投资有限公司(以下简称“太和友联”)支付欠款人民币4000万元及利息和公告费。这场纠纷来自云南丽江的一个房地产项目。

丽江深处的束河

本案是围绕丽江雪山投资有限公司(以下简称“雪山公司”)的经济纠纷。据开心宝信息，雪山公司成立于2008年11月，注册资本2.62亿元，经营范围包括房地产开发和文化产业投资。李是公司董事长兼第二大股东，持有公司27.84%的股份。

2009年，李的子公司中书控股以1.6亿元的总价和每平方米不到600元的单价，在蜀河古镇东部收购了一块408亩的土地，正式进入房地产市场。该地块于2012年交付。同年1月9日，泰和友联与雪山公司签署了《项目合作框架协议》。

根据协议，双方将合作完成“雪山文远”项目，泰和友联将向雪山公司投资6000万元人民币，并相应获得后者10%的股份。同时，雪山公司承诺保证泰和友联投资资金的安全。如果项目遭受损失，其原股东将完全独立地承担相应的损失。此外，如果项目开发期超过3年，泰和友联可以提前收回约定的4000万元固定股权收益。

协议签订后，泰和友联于2012年三次向雪山公司转让人民币6000万元，但在2015年，约定期限届满后，泰和友联于当年7月和8月分别向李、、中书控股发出催款函和律师函，但李等人始终未予支付。随后，太和游莲把李、等人带上了法庭。

然而，从北京市朝阳区人民法院2016年的一审判决到今年3月的终审判决，漫长的司法程序已经过去，双方的争议尚未解决。雪山公司的合作项目与香港上市公司阳光100 (02608.hk)有着密切的关系。

2015年6月，阳光100宣布将以人民币1.938亿元收购云南丽江雪山艺术城项目51%的股权。雪山艺术城已更名为“阳光100雪山艺术城”。然而，根据阳光100近几年的年报，这项投资显然远远没有收回成本。2015年至2018年上半年，雪山镇项目总销售额仅为1.67亿元。

丽江旅游房地产下滑

除了销售不佳，阳光100年报还显示雪山镇的销售价格也在逐年下降。2015年平均单价为19，535元/平方米，2016年为18，433元/平方米，2017年降至11，573元/平方米。到2018年，该项目的平均单价将降至1万元以下，仅为9479元/平方米。

这显然不同于李最初的想法。根据他的规划，雪山镇的主题是文化和艺术。项目的产品由雪山学院酒店、雪山大厦(别墅)和亚洲青年艺术区(庭院、商业、住宅、公寓)等组成。预计总销售额将超过35.7亿元。

然而，丽江的旅游业近年来一直在走下坡路，李的商业梦想无法实现。丽江因1996年的7级地震而闻名，并在1999年昆明世博会后繁荣起来。在接下来的几年里，除了2003年非典造成的短期停滞外，几乎一路攀升，来自全国乃至全世界的游客络绎不绝。

随着游客的增加，大量的酒店和客栈如雨后春笋般涌现，严重供不应求。依赖“外来者”的束河房地产市场一路下滑。不断引入旅游项目开发，使得旅游房地产囤积和放缓成为丽江楼市的另一个隐忧。

云南王芳报道称，丽江商品房的去库存化周期在云南16个城市中排名第一。此外，随着旅游业的过度开发和过度商业化，丽江的客流自2014年以来一直在下降，出现了大量关于转让和出售客栈和庭院的信息。

因此，尽管有明星的光环，雪山镇并没有取得辉煌的成绩。面对市场的变化，阳光100也调整了雪山镇的产品形式。其中，酒店式公寓已成为客栈，艺术酒店和艺术家工作室已成为开放街区。客栈和住宅的比例大大降低，商业地产成为主要力量。与此同时，他们打开了整个庭院的围墙，将产权分成29-35平方米的店铺，大大降低了总价。

阳光100在进入雪山小镇丽江之前，已经在旅游地产领域浸淫多年，仅在西南地区就先后进入南宁、桂林、丽江、柳州等城市。与其他房企的住宅旅游项目不同，阳光100旅游地产以商业为主，尤其是以商业街区的形式出现，但也带来了资金回报和运营成本的压力。

至于后续发展计划，阳光100的内部人士告诉时代财经，“之前没有回应的消息。”阳光100雪山艺术城的销售人员透露，他们正准备开发第二阶段。一期开发面积约占项目总面积的1/4，目前出售的住宅价格约为23000 ~ 25000元/平方米。