中信明明：地产销售对银行信贷结构和收益的影响测算

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2018年10月12日，广东省中山市两个地块的转让条件上明确标注“转让后出售商品房”。从10月17日到11月14日，将有10块现有地块出售。转让；10月19日，合肥市房地产管理局发布《关于加强新建商品房销售管理的通知》，指出为深化商品房预售管理，探索建立新建商品房销售备案制度，房地产开发企业应在销售前办理新建商品房销售备案手续。

尽管现有房屋销售目前尚未制度化，但地方政府已试图通过“现有房屋销售”的相关政策，提高房地产企业的投标门槛，抑制土地掠夺，以提高房价。然后，如果未来市场条件逐渐成熟，供需双方对现有房屋销售的接受度将会上升，现有房屋销售可能会作为房地产长期机制的一部分逐渐进入市场。我们不妨深入探讨这种情景下的住宅企业融资模式，并在此基础上推导出对商业银行资产侧及其收益可能产生的影响。

住房企业的融资结构与银行的作用

如果将房地产开发阶段简单地分为土地收购阶段和建设阶段，那么土地收购阶段目前要求开发商在许多土地拍卖中使用自有资金；在建设阶段，在现行预售制度下，根据《城市商品房预售管理办法》:“开发建设投资已达到项目建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付时间已确定”。因此，在前期建设阶段，开发商主要使用外部贷款，主要包括银行房地产开发贷款和非银行贷款，以及外资(占很小比例)。达到预售阶段后，他们可以使用预售回报开始偿还以前的贷款，并使用其余的。

近年来，随着房地产调控力度的加大，住房企业融资紧张，非银行贷款渠道有限。本文将着重分析银行贷款及其对银行资产和收入的影响。2017年底发布的《关于规范银行信贷业务的通知》和2018年初发布的《商业银行委托资金管理办法》从资金使用、渠道业务、投资管理等多方面收紧了房地产企业表外融资，银信合作向房地产开发商发放不规范贷款的道路逐步被阻断。因此，开发商的前期开发资金将逐步形成以还贷银行为主的融资结构。由于资产和负债的对称性，房地产开发商的负债相当于商业银行的资产。最近的相关报道“债券市场祁鸣系列20180928——房地产预售制度探讨:房地产投资何去何从？本文主要从房地产开发商的角度分析现有房屋销售对房地产投资的影响，同时从商业银行的角度探讨现有房屋销售对银行资产和收入的影响。

房地产开发周期资金来源分析

在研究现有房屋销售对银行资产侧的影响之前，我们首先对单个房地产项目全周期不同阶段的资本来源进行深入分析，包括资本来源的结构以及不同资金的介入和退出时间点。征地阶段必须自筹，主要涉及开发商自有资金和信托机构或产品提供的股权资金；在开发的早期阶段，可以获得外部贷款，而在开发的中期和后期阶段，可以获得由所用材料或设备的供应商支付的预售资金和建设资金。

在征地阶段，大多数地方住房建设委员会要求开发商使用自有资金，目前约占房地产开发资金的33%。2017年，住房和城乡建设部、国土资源部《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》要求“各地要建立土地收购资金审查制度，确保房地产开发企业用自有资金收购土地。如果国土资源部门和有关财政部门审查认为资金来源不符合要求，将取消土地招标资格，并在一定时间内禁止参与土地招标拍卖。”从实际情况来看，上海、南京、广州、佛山等地的住房建设委员会在2016年已经要求开发商在土地拍卖环节的资金来源必须是自有资金。从单个项目来看，自有资金的范围包括住房企业。信托和其他机构投资的自有资金和股权基金。从行业整体来看，房地产自筹资金的比例基本稳定在30%~40%。自2016年以来，自筹资金累计同比增速开始从较低水平上升。

在建设开发阶段，预售前的主要配套资金是外部贷款。目前，外部贷款占房地产开发资金的比例约为14%，银行提供的房地产开发贷款比例超过80%。在现行预售制度下，根据《城市商品房预售管理办法》:“开发建设投资已达到建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付时间已确定”，方可申请商品房预售许可证。因此，在满足预售条件之前，开发商主要利用外部贷款进行基金的建设和开发，包括国内银行贷款、非银行贷款和外资(主要是海外美元债券)。其中，自2010年以来，外资占外部贷款的比例不到5%。2018年8月数据显示，银行贷款和非银行贷款分别占外部贷款的81%和19%，外资参与比例约为零。从整个项目周期来看，剔除季节性因素，开发资金中银行信贷比重约为20%，2018年8月约为11.94%，剔除季节性因素，预计全年约为17%。近年来，银行贷款同比增速一直在下降，银行贷款比重也在萎缩。

在预售阶段，开发商可以通过预售款偿还外部贷款资金，余额用于后续建设和开发。目前，预售基金约占发展基金的48%，其中首付和个人按揭贷款分别占33%和15%。进入预售阶段后，房企可以通过预售资金提取资金，并根据提前与金融机构(以银行为例)签订的合同，达到一定的销售比例后开始偿还贷款，后续阶段的建设也可以使用预售资金。在以预售制度为主的市场环境下，存款和预收款约占房企资金来源的33%，个人按揭贷款约占15%，两者合计约占48%。由此可见，一旦现有的房屋销售得到充分推广，如果开发商不能使用预售基金，他们将面临更大的财政压力。

此外，由于房地产开发商占用上游材料供应商的资金而产生的项目付款也是其融资结构的一部分。根据国家统计局的数据，住房企业在总开发资金中所占的资金基本稳定在5%左右，当前应付账款同比增速有所放缓。

总体而言，单个房地产项目周期可分为三个阶段:征地期、预售前开发期和预售后开发期。征地阶段涉及的资金包括开发商自有资金和剩余的股权资金，合计约占33%；预售开发阶段使用的资金主要是外部贷款，包括银行开发贷款、非银行贷款和外资，合计约占14%，其中银行开发贷款占80%以上；在预售后开发阶段，预售资金的一部分主要用于偿还外部贷款，另一部分用于后续开发建设。在预售基金中，存款和预付款约占33%，抵押贷款约占15%。至于资金的退出时间，外部贷款是在预售期间收回的，而自筹资金的退出时间比较模糊。此外，开发商应付给供应商的资金比例约为5%。

现有房屋销售对银行资产有什么影响？

现有的房屋销售将增加银行贷款的期限和数量，银行贷款将面临更大的期限和销售风险。通过对单个房地产项目各个环节的现金流量分析，可以发现，如果现有的房屋销售得到充分实施，通过预售基金偿还开发贷款和进行后续开发的环节将被切断。对于房地产开发商来说，建设和开发阶段的资金需要通过自筹资金和外部贷款进一步补偿，这些资金的生命周期将延伸到项目的竣工和销售，项目周转率将被迫下降。对银行来说，开发商项目周转率的下降与资产增长率的下降相对应，贷款的期限和数量也会相应增加。具体来说，从开发商的角度来看，如果没有预售基金的延续，自有资金和贷款的占用期将会延长，因此开发商的项目周转期也将会延长，相应的周转速度也会下降，开发到顶层所需的资金量也会增加。第二，从商业银行的角度来看，现有的房屋销售意味着销售款项只会在项目完成并封顶后才开始支付，因此银行的开发贷款支付时间也会延长，贷款金额也会随着资金需求的增加而增加。此外，现有的房屋销售也将使银行面临一定的销售风险。下面，我们就新银行信贷及其收益两个方面进行初步的探讨和演绎。

现有房屋销售对银行新开发贷款的影响

以上对房地产开发商资金来源结构的分析表明，自筹资金、外部贷款和预售资金的比例分别为14%、33%和48%。在对外贷款中，银行贷款约占80%，约占总资本的26%。如上所述，现有的销售系统将增加银行贷款的数量和期限，因此，据估计，现有的房屋销售的影响可以从数量和期限开始。

首先，考虑到数量因素，目前外部贷款和预售基金分别占33%和48%，合计占81%。在现行的房屋销售制度下，如果预售资金的不足由结构相同的外部贷款弥补，新增银行贷款的调整系数为2.45(81%/33%)；其次，有必要考虑流失率下降的因素。在预售制度下，外部贷款的退出时间大致为达到预售条件并开始销售付款后，而在现行销售制度下，外部贷款的退出时间为销售完成后。通常，银行要求开发商在预售阶段开始偿还开发贷款，以达到60%的销售目标。项目达到预售阶段所需的时间大约为1-2年。为便于估算，中值为1.5年，然后考虑约一个季度的销售付款期。可以粗略估计，预售制度下单个项目的开发贷款周转期约为21个月，而单个项目的完整开发销售周期约为3年，可视为现有房屋销售下的资金周转期，因此周转率下降的调整系数为0.58(21/36)。

在获得两个调整因素后，我们可以估计与预售制度相比，目前的销售制度对新开发贷款的影响。由于数据的可获得性，本文仅选取2012年3月至2018年6月的季度数据进行估计。新的信贷总体上显示出某些季节性特征。因此，本文将每个季度的平均值作为预售制度下下一季度新增信贷的估计值，发现预售制度下下四个季度新增信贷分别为3229亿、2300亿、1367亿和1283亿。综合考虑总增长量和周转率下降这两个调整因素，预计在当前销售体制下，未来四个季度新增信贷分别为4623亿、3293亿、1957亿和1838亿

现有房屋销售对银行新开发贷款的影响

在房地产开发贷款方面，由于银行将面临更大的长期风险和销售风险，短期内贷款利率将会上升，而银行与优质开发商的战略合作将会在长期内降低贷款利率，增加整体贷款量。短期而言，就期限风险而言，在开发贷款市场利率中心保持当前水平的假设下，长期风险敞口的增加要求银行提高开发贷款利率以对冲期限延长的不确定性风险，银行将直接提高与期限相关的风险补偿；在销售风险方面，在预售制度下，由于销售发生在房屋竣工之前，所以提前避免了可能限制部分竣工后销售的因素(如成品质量或设计不符合预期)，销售风险也有所降低。在现有的房屋销售制度下，购房者可以选择观望，谨慎选择，这样开发商将面临更高的销售风险，这将使银行资产面临更大的销售风险。因此，在短期内，银行将增加对期限风险和销售风险的补偿，房地产开发贷款利率也将上升。从长远来看，为了降低风险敞口，银行倾向于选择开发和销售实力较强的房地产企业进行合作。销售风险补偿的下降也将使高质量开发商的融资成本下降而非上升，而相对较弱的开发商可能面临成本上升。在数量上，开发贷款需要弥补预售资金的减少，所以总量会增加。

在个人抵押贷款方面，由于考虑到销售风险，银行可能会为购买者提供相对优惠的贷款利率，以促进购买行为，而贷款金额可能会因购买价格支付期的延迟而下降。对于购房者来说，出售现有住房将会延迟交付购房款，而在此期间个人财富积累的增加可能会导致抵押贷款申请额相应减少。在价格方面，由于银行和开发商也面临销售风险，银行作为战略合作伙伴可能会向相应房地产项目的潜在买家提供更优惠的贷款价格，以加快销售回报，因此抵押贷款利率可能会下降。

总的来说，在现有的房屋销售模式下，银行的发展贷款和抵押贷款的结构今后可能会发生变化。开发贷款由于需要覆盖整个开发周期，可能会出现期限延长、量价上涨的情况，而抵押贷款由于支付时间的延迟和银行降低销售风险的考虑，可能会出现量价下降的情况，银行单个项目的综合收益可能会有所提高。在银行资产方面，建设阶段的信贷以开发贷款的形式存在，销售完成后，银行资产方面将发生结构性变化，开发贷款下降，抵押贷款上升。就目前水平而言，由于开发贷款的综合收益明显高于抵押贷款，且开发贷款和抵押贷款的总额有升有降，银行现有售房单个项目的综合收益可能会比目前水平有所增加。

结论

一方面，出售现有住房会增加开发商的财务压力，另一方面，它会降低开发商的周转率。从银行资产的角度来看，房地产开发贷款的数量和周转率会有升有降，所以从预售到现售的变化也会影响银行开发贷款的增长率。另一方面，期限风险和销售风险对开发贷款和抵押贷款有不同的影响。短期内，发展贷款的数量和价格将上升，而抵押贷款的数量和价格将下降。销售制度的改变将使银行的资产侧结构从抵押贷款向发展贷款倾斜，银行的单项目综合收益可能会提高。就对基本面的影响而言，从长期来看，房地产周转率的下降将逐渐减少房地产投资，但从短期来看，现有的房屋销售地块仍面临拍卖的困境，预计近期债券市场收益率将出现波动。

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