资金价格攀升 美国楼市悄然降温

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自美联储(Federal Reserve)今年9月第三次加息以来，美国国债收益率一直在持续上升，10年期美国国债收益率升至3.2%的高点，美国股市继续承压。10月8日那一周，美国三大股指跌幅最大的是3月19日那一周。在高利率成本下，美国房地产市场已悄然进入秋季。今年9月，占美国房屋销售约90%的现有房屋销售总量的年化数据跌至近三年来的最低点。

市场预计，随着美联储加息步伐的加快和利率的上升，美国房地产市场将继续降温，但调整可能是有限的。

现有房屋销售创下三年来的新低

根据美国房地产经纪人协会(nar)最近发布的数据，9月份美国现有住房的总销售额达到515万英镑，为2015年11月以来的新低。市场预期为529万英镑，8月份该数字从534万英镑下调至533万英镑，创下自7月份创下2016年2月以来的最低纪录。至此，现有房屋销量已连续六个月下降，7月份达到五年来最长的月度下降期。

nar首席经济学家Lawrence yun评论说，现有房屋销售的下降与利率的反弹有关。根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)10月8日发布的数据，30年来的平均抵押贷款利率升至5.10%，为2011年2月以来的最高水平。美国联邦住房管理局(fha)担保的30年期联邦住房管理局贷款的平均利率上升至4.5%，为2011年2月以来的最高水平。联邦住房管理局是首次购房者和借款人的常用工具。住宅调查机构attom Data Solutions发布的住宅可负担性指数第三季度为92，低于第二季度的95和去年同期的102，达到自2008年第三季度以来的十年低点。

在股市方面，在当前的加息周期下，被视为“无风险收益率”的10年期美国国债收益率进入了一个新的上升周期，10月5日达到3.233%，为2011年以来的最高水平。瑞士信贷此前表示，一旦美国债券收益率升至3%以上，股票估值将陷入困境；当收益率达到3.5%时，股市压力就会翻倍。

尽管美国股市风暴上周停止，但自去年10月(截至10月19日)以来，标准普尔500指数、纳斯达克指数和道琼斯工业平均指数分别下跌了5.02%、7.42%和3.83%。

美国房地产市场受到调整或限制

自去年年底以来，包括高盛(Goldman Sachs)在内的许多华尔街机构都表示，美国房地产市场和股市正逼近历史高点，投资者不可避免地担心资产价格泡沫可能破裂。自美联储主席鲍威尔今年2月上任以来，他一再强调，包括股票在内的一些资产价格过高，暗示未来利率将继续上升。尽管美国将在12月份高概率加息，2019年可能加息三次，欧洲央行将在2018年底退出量化宽松，2019年夏季加息，全球流动性将进一步收紧，资产价格将面临调整压力，但机构普遍认为，以楼市和股市为代表的资产价格短期调整可能有限。

在房地产市场，高房价和高利率将开始限制一些买家的购买力。美国西部最大的独立房地产公司Windermere的首席经济学家马修·加德纳(matthew gardner)表示，美国房价的增长预计将会放缓，直到居民收入赶上来。从中长期来看，东北证券(000686)预测，美联储加息和缩表的压力将在2019年第四季度释放，提高贷款利率或购房成本，届时新房和旧房的数据将面临顶部盘整。

在股市方面，摩根士丹利表示，短期而言，股市可能会在年底前反弹，因为盈利季节的到来支撑了股价。Pnc financial还表示，美国股票公司第三季度的收益非常乐观，第四季度的收益趋于稳定。强劲的企业盈利将重振市场，增强投资者信心。从中长期来看，新纪元证券认为，除了全球流动性进一步收紧之外，美国股市还将面临压力。随着利率上升和财政政策积极效应减弱，企业利润也可能受到影响，美股调整压力将持续。