开发贷投放回暖 房企融资进一步分化

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根据中国人民银行近日发布的数据，截至今年第三季度末，人民币房地产贷款同比增长20.4%，增速与上季度末持平。在政策性住房建设加快和开发性贷款退出滞后效应的推动下，开发性贷款已成为房地产贷款市场的亮点之一，并继续呈现快速增长趋势。第三季度末，房地产开发贷款同比增长24.5%，同比增长9.44个百分点。

交通银行金融研究中心(601328)(港股03328)预测，随着未来房改货币化政策调整的影响，房地产开发投资将受到一定程度的影响，这将在一定程度上制约房地产贷款和房地产开发贷款的增长。同时，开发商的融资能力进一步分化:大型住宅企业的融资实力仍然较强，中小企业的融资困难更加明显。

房地产信贷正在回升

今年第三季度，受RRR降息等货币政策影响，金融机构增加了信贷供应。根据中国人民银行发布的数据，非金融企业、事业单位和组织的境内外货币贷款余额为88.07万亿元，同比增长10.0%，增速比上季度末高0.7个百分点。第三季度末，房地产开发贷款同比增长24.5%，同比增长9.44个百分点。

上海市场的情况与全国一致。根据中国人民银行上海总部的数据，前三季度，上海金融机构非金融企业对房地产业和建筑业的新增境内外货币贷款分别增加1196.64亿元和317.27亿元，分别增加320.57亿元和258.96亿元；制造业、航运、仓储、邮政业和租赁业贷款分别增加297.95亿元、277.64亿元和248.02亿元，同比分别减少110.59亿元、225.22亿元和1198.13亿元。

前三季度，上海市本外币房地产开发贷款增加696.57亿元，同比增长129.21亿元。从贷款投入看，本外币住房开发贷款和商品房开发贷款分别增加384.21亿元和341.75亿元，分别减少92.14亿元和增加43.92亿元；保障性住房建设贷款增加166.22亿元，同比增长2.75亿元。9月末，保障性住房开发贷款余额同比增长22.6%，增速同比提高1.6个百分点。

同时，第三季度末人民币个人住房贷款增速比上季度末继续下降0.7个百分点，同比下降8.3个百分点，下降趋势已经形成。但交通银行金融研究中心认为，未来房地产市场将呈现出一定的弹性，这有利于个人住房贷款的平稳有序发展，受到住房和土地供应结构调整、工棚货币化推进和人才引进的刺激。

在上海市场，个人抵押贷款的复苏在今年第三季度显而易见。前三季度，上海市本外币个人住房贷款增加462.85亿元，同比增加1016.48亿元；三季度增加187.82亿元，比上季度增加43.64亿元，比上年减少102.27亿元。

房地产企业仍然缺钱

尽管信贷供应已经回升，但仍难以缓解房地产开发商的“饥渴”。

国家统计局近日公布的2018年1-9月房地产开发企业资金情况显示，1-9月房地产开发企业资金达到121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月高出0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；存贷款40259亿元，增长16.3%；个人住房抵押贷款达到17522亿元，下降1.2%。

上海中原房地产市场分析师卢文喜表示:“上述数据非常说明问题:贷款速度正在放缓，房地产开发商主要依靠自救。拯救自己的主要方法是卖掉房子。”

开发商的融资能力进一步分化:大型房企的融资实力依然强劲。据嘉里数据显示，今年1-9月，行业前十大房企融资额为1655亿元，同比下降27%。如果剔除中国恒大(港股03333)的影响，其他十大房企的融资额同比增长14.4%，尽管融资紧张，但仍有足够的融资实力。前11-30家住房企业融资总额高达3941亿元，同比下降0.58%，平均融资额为197亿元，是融资最多的梯队。这些住宅企业目前大多处于规模再增长阶段，资金需求旺盛。然而，在目前情况下，融资压力有所增加。前50名企业平均融资规模为47亿元，明显低于其他梯队企业。尽管同比增长率很高，但增量有限，而且增长率在不断缩小。上半年梯队企业融资额同比增长近23%，第三季度基本保持同比不变。下半年以来，前50名企业中只有5家发行了债券，中小企业的融资困难更加明显。