躺着赚钱时代结束 郁亮称万科底线战略是收敛聚焦

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今年的“金九银十”市场不再美丽。就像现在的天气一样，房地产开发商明显感受到了深秋的凉爽。

国庆假期期间，万科的“直播”一词在地产界和各大媒体上被屏蔽，一些评论甚至将万科从“领先”嘲讽为“领先到哭泣”。与其他房地产企业一样，万科也通过折价出售一些项目来套取资金，随后“万科降价50%，原业主每户退款100万元”的消息在网上疯狂传播。

10月10日晚，《投资者新闻》记者从万科获悉，“出售退款的传言并不属实。”厦门万科表示，本项目9月底前签订的产品原交付标准包含了家庭用温泉，但在推广过程中经过反复论证，发现难以满足实际使用要求，因此本项目没有引入家庭用温泉。对此，厦门万科给早期买家两套方案:接受20万元无温泉补偿；拒绝接受的可以选择退房，万科将按照一年期定期存款利率给予买家一定的利息补偿。

一些分析师告诉投资者，没有必要过度解读对房地产的悲观看法。万科“活着”的照片来自内部战略会议，更应该表达企业的危机意识。在行业周期下，为了提取资金和降低负债率，住房企业打折促销的现象将会持续。

万科的焦虑在于未来

房地产行业的“寒冬”真的来了吗？

根据中国指数研究院的统计，从2018年1月到9月，20家被监测的主要品牌房企共占地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计征地9534亿元，同比下降27.8%。

根据上述机构的数据，今年前三季度，全国300个城市各类土地的平均底价为每平方米2220元，同比下降8.2%，平均地价为16.1%。住宅用地平均楼面价格为每平方米3881元，同比下降6.5%，地价为18.3%，同比下降21.1个百分点。

虽然行业的土地收购、交易量和成交量均呈下降趋势，但从今年1-9月房地产企业的销售数据来看，主流房地产企业的累计销售金额同比增长率有所下降，而累计销售面积同比增长率持续上升，表明当前主流房地产企业仍然注重高成交量策略，以价换量。

不难解释，自今年以来，包括恒大、中海、碧桂园在内的许多房地产企业都在高喊降价口号。值得注意的是，万科的还款压力不小。

万科董事会主席于亮曾表示，实现6300亿元的目标至关重要。“如果6300亿元的目标不能实现，我们所有的业务都可以停止，因为这表明我们没有资格和能力去做。”

在房企享受到城市化红利后，万科认为整体住房短缺的时代已经结束。于亮以前很少谈论房价，今年3月他明确表示，中国房价单边快速上涨的时代已经结束。如果房地产企业有土地可买，不管价格如何，那么之前如何赚钱，将如何回报它。

“房地产公司需要将自己视为制造业和服务业。他们必须依靠自己的双手来赚钱，不要想着通过不断上涨的房地产价格来赚钱。”于亮说道。

由此可见，万科的焦虑相当关键，在于未来的发展。

打破融资渠道重叠的局面，住房企业的融资成本不断上升，对整个行业构成了巨大的考验。然而，对于拥有1595亿元现金流的万科来说，目前似乎没有什么可以阻止它的“买入买入买入”。

10月9日，a股上市公司华夏幸福(600340)宣布，计划与北京万科企业有限公司就北京周边339300平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价格约为32.34亿元。根据公告，万科计划通过收购华夏幸福涿州、大厂、廊坊、霸州等五家项目公司的部分股份进行合作开发。

此外，9月28日，深圳高速(600548)也宣布有意引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为29亿元，持有联合地产30%的权益。据悉，联合土地的主要业务是梅林关旧城改造项目的投资、开发和运营。

转换的焦点和收敛

对于万科来说，“生活”不是问题，而是下半年的“如何生活”。

今年年初，于亮详细解读了万科从城市配套服务提供商向城乡建设和生活服务提供商的转变。

"我们不仅要做房地产，提供服务，还要直接提供服务."于亮表示，万科已经将业务从租赁房、物业服务、物流和仓储、冰雪、度假和养老拓展到了其他领域。

基于房地产社区的场景，房地产企业发展的领域是相似的。值得注意的是，作为一家早在2014年就进入总监出租屋的房地产企业，万科在今年上半年将出租屋确立为其核心业务。目前，已经形成了三种类型的产品:青年公寓(“停车公寓”)、家庭公寓和服务式公寓，为客户提供不同阶段的长期租赁解决方案。截至今年上半年，万科的长期租赁公寓业务已覆盖30个主要城市，收购了逾16万间客房，并开设了逾4万间。

然而，创新型企业也面临许多问题。此前，有媒体报道称，万科首次对其战略进行了检讨。“类似于免费(长期出租公寓)事件，以及一些低概率、高风险事件，如教育中的性侵犯、养老责任事故、建筑工地的重大安全事故等。，一旦他们发生，他们只关上门。”

面对转型，于亮表示，收敛和专注是应对转折点和不确定因素的最佳方式，从而应对正在发生的转折点；“没有融合和专注，我们很容易在转折点被淘汰。这样做可能会失去机会，误判形势，但这是我们的选择。”

对于中非发展业务的转型，于亮提出了五个基本原则:投入与产出严重不匹配的项目必须调整；风险和收益严重不匹配的业务必须进行调整；不要做三年没做过的生意；在做了三年生意后，仍然依靠万科的内部资源来实现内生增长，不要这样做；为奖金导向而建立的能力中心可以作为公司运营，但不能作为企业运营。

可以预见，房地产白银时代的转折点已经到来。对于市场前景，分析师告诉《投资者报》，住房企业依靠原有模式保持高增长是不可持续的。几乎没有迹象表明国家已经放松了对房地产市场的监管，那些想通过房地产致富的投资者担心很难盈利。■