租房者必看！蛋壳等长租公寓乱象多 坑人不浅！

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经营管理规范的长期租赁公寓可以为在大城市漫游的年轻人提供温暖的住所。然而，该行业的混乱使得许多租户难以平静地生活。

装修完成后立即出租，租赁期满押金不予退还，承租人会不知情地进行网上贷款...近日，上海市消费者权益保护委员会发布的数据显示，遇见等长期租赁公寓中介服务机构的投诉数量在半年内达到1400多起，同比增长近三倍，且大部分难以退还押金。

与此同时，混合租赁制度和资本补贴下囤积房屋垄断租金定价权等混乱现象也相继出现。根据长期观察，新华社已经梳理出长期租赁公寓行业的六大混乱。

混乱。

从装修到出租不到一个月

空的空气污染物几次超标

许多长期出租公寓的装修成本非常低。“油漆高达1000元，地板几乎是2000元，最差的复合地板是每平方米30到40元……”

由于大量租赁群体的存在，长期租赁公寓市场正经历爆炸式增长。然而，为了提高房屋周转率，缩短空购房时间，节约成本，许多租赁企业从收房装修到租户入住的时间甚至不到一个月，而且所用的装修材料存在很多问题，因此他们被迫在未通过验收测试的情况下租房，行业中“野蛮增长”的混乱现象越来越普遍。

今年7月，刚刚毕业的小吴(音译)和他在上海的同学合租了一套品牌公寓。入住后不久，小吴和他的同学出现了诸如咽干、皮肤过敏和皮疹等症状。经权威评估机构检测，出租屋内甲醛浓度达到0.12毫克/立方米，超过了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的室内空空气中甲醛浓度不得超过0.08毫克/立方米的标准。

在北京，许多住户还报告称，他们的公寓测试不合格，一些长期租赁公寓的运营商甚至与测试人员串通，对设备进行“非常规操作”，干扰测试结果。

根据上海市消费者权益保护委员会发布的数据，为了减少周转时间，一些中介服务机构在装修后将房子上架，这直接影响了消费者的健康。今年上半年，对这种情况的投诉超过150起，占10.7%。例如，一些消费者抱怨上海很舒适，反映公司提供的房屋装修气味难闻，导致呼吸道疼痛、眼睛不适、头痛和疲劳等症状。经专业机构检测，室内甲醛和苯含量释放值较高。

新华社记者发现，许多长期出租公寓的装修成本非常低。在上海，一栋60平米的房子的装修费用一般在2万元左右。一位专业的室内设计师评论说:“油漆高达1000元，地板几乎是2000元，最差的复合地板是30到40元一平方米……”

不仅装修成本低，而且大多数品牌公寓的房子在装修后三天就会上架，在上架前只进行基本的清洁，没有长期的通风处理。

尽管公寓经营者通常要求房东给他们1到3个月的免租金“装修期”。然而，事实上，租户会在装修期间看到房子的品牌公寓，而合同的签署将在装修完成前完成。当租户在装修后搬进来时,“几乎没有空住房期”的现象很普遍。自由、爱租和湾流等初创公司是新安装公寓甲醛超标最严重的地区。

毫无疑问，频繁的装修污染将对长期租住公寓的居民健康构成严重威胁。

近日，杭州白领王因急性髓系白血病去世。他的家人质疑死因与他租来的房子里过量的甲醛有关。“一般来说，公寓才装修了20多天，新公寓里的甲醛平均超标3到8倍。”一家公寓检测机构的负责人告诉《每日电讯报》记者，“目前在长期租用的公寓中经常发现室内污染，这与企业为提高房屋利用率、降低装修成本而做出的巨大努力有关。”

不过，在装修污染的问题上，业界并没有统一的标准，健康受损的租户维护自己的权益是很普遍的，例如，长期出租的公寓应该采用甚么环境标准、应该使用甚么家具和装修材料，以及装修后需要多久才可以出租。

此前，万科总裁朱九生承认，万科低估了经营长期租赁公寓的难度。“现在万科的住房和租赁时间差没有得到很好的控制，涉及装修和消费等标准，需要继续提高。”

混乱2

贷款租金

支付“诡计”坑租户

一些长期租赁公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构贷款，以消费者的信用风险换取金融保护。

在不知情的情况下，租金被“签了字”，租金不是交给房东，而是交给网上贷款平台；由于资金链断裂，租赁机构无法向房东支付租金，导致一些仍在租赁合同期内的消费者，不仅被房东逼退，还因租赁合同中的贷款约束而面临个人信用风险。

最近，“租赁贷款”在许多地方频繁出现，许多租赁机构忽视了租户的利益，过度使用财务杠杆来扩大他们的资金。

上海市消费者权益保护委员会表示，一些长期租赁公寓的中介服务机构通过与其合作的第三方金融机构发放贷款，误导消费者，并以消费者的信用风险换取他们的金融保护。一旦管理不善，消费者很容易面临个人资金或信用信息的风险。今年上半年，上海市消费者保护委员会收到330起相关投诉，占23.6%。

北京蛋壳公寓的一位房客告诉记者:“在签约之前，蛋壳销售人员不断地诱导我按月付款，而不是‘三合一’。当时，人们认为每月支付比“三次下注一次”压力小。后来发现，该月付款合同是与第三方金融平台签订的，该销售人员故意隐瞒租金已变成租户贷款的事实。”

记者通过查看蛋壳公寓的租赁合同，发现合同中确实提到“我公司与第三方金融机构合作，以分期付款方式支付产品租金”。如果承租人不仔细阅读合同，很难看出这是一笔消费贷款。

事实上，采用“租赁贷款”模式的长期租赁公寓并不少见。湾流和其他机构甚至以租赁贷款的形式强迫租户支付租金。租赁公司在为租户办理贷款时，不履行告知义务，甚至以“第三方监管，确保双方资金安全”为由，诱使租户贷款，如果不选择按月支付，还会抬高价格，这种情况也很常见。

一位房客告诉新华社，“根据分期付款的数量，手续费是6%到8%，相当于利息。”更让我担心的是，贷款需要涉及个人信用信息，在这个过程中，我们的个人信息被泄露给了网上贷款机构。”

办理“租赁贷款”后，网上贷款机构将租赁期内的所有租金一次性转移给租赁企业，成为承租人的债权人。例如，根据“爱租”的租赁合同，网上商户银行通过资金支付的方式一次性向企业账户支付分期付款总额。无论客户在诸如轻客和蛋壳这样的租赁平台上实际停留多长时间，他们都将签署一份为期2年的租赁贷款合同，并一次性从银行贷出2年的资金。

一位长期租赁公寓运营的负责人告诉记者，租户与金融机构签订贷款合同后，租赁机构相当于获得了“再融资”，开始了“拿房-租房-融资-再拿房”的循环模式。

“分期付款贷款的还款来源是所有签订了租房贷款合同的租房者。借助金融工具，租赁公司可以存放大量资金，增加资本杠杆，并将扩张速度提高一倍。”我爱我家(000560，该诊所前副总裁)，胡景晖认为，“这种模式实际上允许租户以个人信用贷款给长期租赁公寓的企业，这严重侵犯了租户的权益。”

混乱3

寻求资本补贴以攫取住房

规模“夸大”的虚假报道

一些租赁公司经营着大约25，000-30，000套长期租赁公寓，而那些没有签约经营的公司的规模为50，000套。然而，该公司声称其规模为10万。

随着金融政策对住房租赁市场的支持力度越来越大，站在风口浪尖上的租赁机构已经凭借资本的力量“四处奔走”。只强调规模，不强调效益，这甚至导致租赁机构竞相进行数据欺诈，这种“夸张”的打击力度很大，扰乱了市场秩序。

据不完全统计，金融机构已经为住房租赁市场提供了约3万亿元的信贷支持。如碧桂园、恒大、泰和分别获批支持100亿元出租屋资产专项计划，越秀地产、首创地产均申请50亿元，绿城获批持有40亿元出租屋专项公司债券，徐汇於陵在上交所上市成为总额30亿元的出租屋reits(房地产信托投资基金)...

今年以来，许多房屋租赁企业发行了专门的房屋租赁公司债券。据不完全统计，目前已有10多家公司申请发行房屋租赁专用公司债券，发行规模总计618.8亿元。

值得注意的是，即使是没有涉足长期租赁公寓领域的房地产企业，也开始申请发行房屋租赁债券，如恒大、荣鑫、龙光地产等尚未登陆长期租赁公寓项目。一些房地产企业甚至试图“挪用”租赁的信贷额度给公司输血，以应对房地产开发日益紧张的融资环境。

新华社记者发现，虽然长期租赁公寓资产证券化的红利一直在不断释放，但开发商更深层次的战略规划却很少见到。就申请目的而言，一些企业除了开展房屋租赁外，还表示其用于偿还企业债务和补充企业营运资金，这有“圈钱”之嫌。

更令人担忧的是，长期租赁公寓行业的企业为了争夺市场规模，向金融机构虚报数据，“夸大”问题严重。

通过调查和核算，通策咨询发现，部分租赁企业经营约25000-30000套长期租赁公寓，另有20000多套已签约但未运营，实际规模为50000套。然而，该公司声称其规模为10万。

通策研究所首席分析师张宏伟透露，一些企业除了在承包经营部数量上虚报经营规模外，还直接签订“假合同”，并将这些“假合同”的承包经营部计入规模数据。例如，一些大公司会与中小型长期租赁公寓签订“假合同”，只需支付一部分“手续费”，这样房间数量就可以算作大公司，但实际操作中没有业务关系。

为什么经营包房的“夸大之风”如此流行？张宏伟认为，其背后的资本需求是各机构制造这些虚假规模数据的“夸大之风”的直接驱动力。“规模大，市场份额高，品牌影响力会在那里，有利于后期规模的进一步扩大；此外，资本市场融资需求也是“夸张”的直接动力来源(600405，股票咨询)。长期租赁公寓业企业的估价按承包房数计算。房间越多，规模越大，估价越高。估值高，可以整合更多的资金；进一步扩大规模。”

恒大研究院副院长夏磊表示，在政策的推动下，长期租赁公寓运营商有一种强烈的抢占市场份额的冲动。

为了争夺市场份额，各品牌公寓将选择“融资-收购项目-再融资-收购项目”的规模化发展模式。大规模融资，积极抢占住房，不惜一切代价抢占市场份额，争取租金定价权，实现从“烧钱”到“赚钱”的转变。

混乱4

仓库垄断租金定价权

招标租赁出现在江湖上

许多租赁机构认为，长期租赁公寓的核心盈利模式在于垄断住房和赚取差价，这无疑扭曲了租赁的概念。

在资本补贴的帮助下，租金预期不断上升，租户的利益被攫取，成为资本的战利品。

“有一些更好的房子，租金增加20%是正常的。房屋报价的选择完全掌握在机构手中，即使报价增加50%，也是正常的。”一位公寓运营商告诉新华社，各种租赁公司竞相垄断住房，导致租赁市场供需结构失衡，进一步恶化了供需关系。

在北京市朝阳区东五环路附近的一个社区，许多出租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。该社区的一位经纪人说，该社区有100多套蛋壳公寓，还有几个经营者刚刚进入公寓托管领域。“为了争夺住房，我们不得不在蛋壳公司的报价上加两三百元来抢。”

记者了解到，蛋壳公寓和其他长期出租公寓运营商在今年年初宣布，他们已经获得了数十亿元的融资。许多类似的公寓运营商如雨后春笋般涌现，它们受到了资本的青睐。

激烈的竞争使得住宅区的租金“上涨”。房客张女士告诉新华社，她租的朝南的主卧室的租金是每月2490元，每季度付一次房租，还有一个月的押金，此外还有每年超过2000元的服务费。“我觉得租金比去年上涨了很多。去年我可以以每月1800元的价格租到这样一个房间。”

蛋壳公寓的创始人高静直言不讳地说:“第一年，我们抢了按常规利润上市，抢了定价权；从第二年开始，我们将扩大利润率，收获租金增长红利。公寓将通过专业的数据分析进行选择，并与潜在的红利增长社区进行竞争，从而从源头上控制优质资产。”

中信证券(600030)分析，许多租赁机构认为，长期租赁公寓的核心盈利模式在于垄断住房和赚取差价，这无疑扭曲了租赁概念，站在了社会的对立面。

据统计，2018年上半年，销售额排名前20位的房地产企业中，有16家推出了长期租赁业务。长期租赁公寓的经营者通过融资、滚动融资不断扩大规模，占据市场大部分房屋，并最终形成“垄断”，获得租赁定价权。

7月底，soho中国董事长潘石屹在上海表示，写字楼的租户应该“用钱抢房子”，也就是说，通过招标来租房。“只要不是非法集资、传销和夜总会，谁给钱多就是谁。今后，soho中国的所有上市公司都将参与竞标。”

竞价租赁会形成从商品房到房屋租赁市场的蝴蝶效应吗？“竞价本身就是推高租金的逻辑。住房不适合招标。”中原地产首席分析师张大伟表示，住房事关国计民生，售价和租金都应该受到限制。

混乱5

盈利模式尚不清楚

租赁机构喜忧参半

一位公寓运营商直言不讳地表示，目前，长期出租公寓行业基本上无利可图，只能依靠租金上涨和在资本市场“讲故事”来生存。

在社会资本涌入房屋租赁市场的背后，由于缺乏进入壁垒、标准和法规，市场发展不均衡的问题日益突出。目前，已经有许多租赁企业经营不善，带着钱跑了。

8月20日，杭州一家长期出租公寓的运营商“丁家”宣布关闭。“资金链因管理不善而断裂，现已停止运营”。

然而，长期租赁公寓运营商的失败并不是唯一的例子。今年3月，上海“艾公寓”由于过度使用财务杠杆和分期贷款，扩大了资金链。

根据壳牌研究院的数据，到目前为止，中国公寓门店的关闭率达到了3.6%，主要原因是资金链断裂、消防不达标和产权纠纷。同时，长期租赁公寓的盈利模式还有待解决。

事实上，目前各大机构扩建的长期租赁公寓基本无利可图，盈利周期长。“三年还资，五年盈利”已成为租赁业的共识。来自同一政策咨询的统计数据显示，长期租赁公寓的投资回报率仅为1%至2%，而在许多发达国家，长期租赁公寓的年投资回报率一般保持在5%至6%。

一位公寓运营商直言不讳地表示，目前，长期出租公寓行业基本上无利可图，只能依靠租金上涨和在资本市场“讲故事”来生存。

在融资方面，长期租赁公寓经营者的借贷成本一般在5%以上，远远高于回报率。因此，“租金上涨”已成为许多运营商平衡财务报告的一种手段。长期租赁公寓的高端趋势远未解决低端租房者的痛点。

新华社记者在上海发现，即使在远郊，品牌长期租赁公寓的一居室价格一般都在3000元以上，两居室的价格则在5000元以上。“如果你只做廉价公寓，年资本回报率不到2%，这对于目前4.9%的基准利率来说是不够的。只有高端产品才能提高利润率。”湾流国际公寓运营商告诉记者。

租房者愿意用高价换质量吗？根据调查，多达57.3%的住户认为“高租金”是“他们今后不再选择或不确定是否选择长期租赁公寓的原因”。

从长期租赁公寓的价格预期来看，从长期租赁公寓到大多数租户可接受的一般租赁产品的溢价范围在20%以下，超过一半的租户希望溢价在10%以内。然而，长期租赁公寓的溢价通常超过20%，一些高端产品的溢价甚至超过50%。

"长期租赁公寓肯定比p2p爆炸更强大."胡景晖认为，租户甚至整个社会都会为无法通过经营获利的租赁公司买单，这是极其有害的。

从丁家河艾公寓一案来看，长期租赁公寓经营者在不知情的情况下，欺骗、引诱承租人与第三方金融机构签订分期贷款合同。资金链断裂后，经营者带着钱跑了，但租户深受伤害，面临着不仅继续偿还贷款，还被房东“踢出”的尴尬局面。

混乱六

聪明的名字“薅羊毛”

无形的电荷一个接一个出现

长期租赁公寓的隐性费用一般包括二手租赁公司按比例收取的服务费、高于租赁平台规定的市场价格的额外水电费用、额外分摊费用和家具维护费。

一些租赁机构违反押金退还协议，在租赁期满后未能及时退还押金，侵犯了消费者的财产权。一些长期出租公寓的经营者也用各种各样的名字来称呼房客“羊毛”。

广州的一个房客发现他退休时已经付了3000多元的押金，并被公寓扣留了1000元。公寓经营者将其解释为“建筑设备使用费”。

深圳某品牌公寓的一位房客说:“一开始，我和公寓管理员达成一致，一个一个地付款，付了押金，并同意当晚签合同。然而，在签署合同时，管理人提出了一个新的要求，即支付第二次抵押，否则押金将不会退还。我必须付押金并签合同。租赁合同到期后，我退房时莫名其妙地被扣了1000多元押金。”

其他费用仅在签订合同时获知，前后承诺不一致造成的额外费用，以及退租时的滞纳金等。比房租和押金更隐蔽。租户无形成本的一般名称是什么？

新华社记者发现，除租金外，长期租赁公寓的隐性费用一般包括二手租赁公司按比例收取的服务费、高于租赁平台规定的市场价格的额外水电费、额外分摊费用和家具维护费。

“在深圳，有一些公寓被改造成了城中村。收费非常不规范。当租户签合同时，他们知道他们要支付很多其他费用，如走廊垃圾清理费、电梯管理费、走廊照明费，以及他们出租时的500多元。家具使用成本。”

“除了房租，我还要交200元的管理费，包括50元的垃圾清理费和50元的网络费，但还有100元是谁不知道的。”广州某品牌公寓的房客刘欣(音译)想提前搬出，但公寓方面表示将扣除她一个月的押金。“合同没有说如果我提前搬出，我需要支付违约金。当时我只说可以提前15天通知房东，现在要扣一个月的押金。”

上海市消费者权益保护委员会透露，共收到730多起投诉，占上海市长期租赁公寓投诉总数的52.1%。例如，300多名消费者反映，他们没有在约定的“15个工作日”期限内退还押金，公司也对消费者的强烈要求做出了负面回应，平均延迟时间长达3个月。