北京公积金“认房又认贷” 专家：对刚需影响巨大

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13日晚，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，要求从9月17日起实施一系列新的公积金政策。

新政的变化包括对公积金贷款实行“住房贷款确认”，贷款额度与存款期限挂钩，每年增加10万元，北京户籍到郊区时可适当增加额度，每月还款额不超过月收入的60%。

根据很多业内人士的分析，公积金的调整对刚需要的房屋有很大的影响，特别是对年轻人来说，这将进一步减少需求。对于改善小组，它也将受到影响，因为公积金拒绝贷款给两个或更多的房子。

超过2套“认房认贷”的房屋不予贷款

新政承认借款人，并采用“认房认贷”的标准。首套住房贷款政策适用于在北京没有住房贷款记录和没有住房的人；非第一套房而被批准为第二套房的，按第二套房贷款政策办理。如果它被批准拥有两个或更多的房子，将不发放贷款。

差别贷款可以在存款的每一年中贷出10万英镑

新政下的贷款金额与借款人的住房公积金存款期限挂钩，每存一年贷款10万元。如果存期少于一整年，贷款最高可达120万元/整年。如果贷款申请人已婚，会计贷款金额由存款期较长的夫妻双方计算。

此外，落实北京城市总体规划的相关要求，实行差别化贷款额度。贷款申请人户籍在北京市东城区或西城区的，可购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(以下简称市第六区)以外的首套住房，最高可增加贷款金额20万元；对于不属于前一种情况，但借款人户籍在本市六区的，可购买本市六区以外的第一套住房，最高贷款额可提高10万元；对于不属于上述两种情况的人，第一套住房的最高贷款额为120万元。如果符合第二套住房贷款政策的要求，最高贷款额为60万元。

第一套首付不低于35%，第二套不低于60%

首付比例，如果新政要求购买经济适用房，首付比例不得低于20%；首套住房为购买政策性住房等共有产权的，首付款比例不低于30%；除政策性住房外，首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%。

购买普通自住住房和第二套住房，首付款比例不低于60%；购买非普通自住住房和第二套住房，首付款比例不得低于80%。普通自住住房和非普通自住住房的认定标准按照北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局于2014年9月30日联合发布的《关于调整北京市税收优惠政策普通住房平均交易价格的通知》(京房发[2014]382号)执行。普通自住住房和非普通自住住房的认定标准如有调整，按调整后的标准执行。

贷款期限计算为65年，每月还款额不超过月收入的60%

在风险管控方面，新政调整了贷款期限、月还款额和担保方式。贷款期限原则上从可计算的最长借款人70岁调整到最长65年。贷款申请人已婚的，贷款期限按夫妻双方时间较长者计算。

在保证借款人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月平均还款额不得超过借款人月收入的60%，并确定贷款金额和期限。

为防范贷款风险，申请购买新商品房贷款并受托办理住房公积金贷款的银行，如为项目提供个人住房贷款并与开发企业签订阶段性担保协议的，应协调开发企业使用个人住房公积金贷款提供与商品房贷款相同的阶段性担保；受托银行未与开发企业签订阶段性担保协议，北京住房贷款担保中心提供阶段性担保。购买二手房申请住房公积金贷款，应当采用抵押担保，并在抵押登记完成后发放贷款。

中原地产首席分析师张大伟认为，公积金交易占比很低，平均在20%左右。在这一政策的影响下，估计至少有一半的需求将只选择商业贷款或全额支付。这项政策对急需的需求有很大的影响。从住房和贷款确认的角度来看，公积金政策已经全面收紧。

易居研究院智库中心主任严跃进表示，北京公积金贷款政策的出台充分表明，房地产政策调控仍然比较严格，特别是结合公积金贷款的实际情况，政策内容相对收紧。“总的来说，北京现行政策的亮点在于，在郊区购房的城市居民可以享受增加公积金贷款额度的优惠待遇，这与北京产业结构调整和城市规划有关。类似的做法也值得全国其他城市学习和借鉴。”他说。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉记者，北京公积金政策的调整将进一步削弱需求。在二手房交易中，公积金贷款和商业贷款占组合贷款的大多数。虽然公积金贷款金额有限，但其利率较低，这可以帮助购房者减轻贷款压力。这是公积金制度设计的初衷。在当前商业信贷紧缩的状态下，消费者的购买力受到限制。公积金政策的调整不仅会影响到低总价的需求市场，还会影响到中高档装修市场。据估计，北京房地产市场在第四季度的情况并不乐观。