房企业务模式多元化提速 融资成本普遍超过10%

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今年上半年，房地产市场调控政策继续积极抑制短期非理性需求，同时强调扩大和实施中长期“有效供给”。随着许多城市落实地方主体责任，调控力度继续加大，房地产调控政策将在相当长一段时间内保持连续性和稳定性。产业集中度的不断提高已经充分体现在土地收购、销售和融资上。

另一方面，由于“一城一策”调控政策的差异化和各城市区域发展的不平衡，上半年部分企业仍出现同比负增长或增速明显下降。在中期报告中，一些房地产企业明确表示，除了主要的房地产业务之外，他们还将探索各种新形式的业务增长模式，如文化旅游、长期租赁和服务。

许多房地产公司的业绩正逐年增长

8月20日，万科企业股份有限公司公布了2018年半年度报告。报告显示，2018年1-6月，集团实现销售额3046.6亿元，同比增长9.9%；营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；上市公司股东应占净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

上半年，万科集团实现销售面积2035.4万平方米，销售额3046.6亿元，同比分别增长8.9%和9.9%。34个城市的销售额位居当地前三名。万科在其财务报告中披露，“加强现金流管理。面对行业监管的不断深化和日益紧张的融资环境，集团坚持以现金为王，加强资金管理和控制，销售滚动收益率保持在93%以上。”

同日，招商局蛇口工业区控股有限公司披露了其业绩。上半年，公司实现营业总收入209.88亿元，同比增长6.6%；上市公司股东应占净利润71.17亿元，同比增长97.54%；基本每股收益0.88元，同比增长91.3%。

此外，在已公布上半年业绩的企业中，保利地产、龙湖集团、泰和集团等企业的增长率都不一样。只有远洋运输集团、建业地产和soho中国等少数公司的业绩出现同比下滑。

据中原地产研究中心统计，截至目前，已有50多家房地产企业发布了半年报(其中40家a股公司发布了半年报，6家公司发布了业绩报告，10家港股也发布了业绩报告)。除部分中小企业转型外，2018年上半年，超过80%的房地产企业利润大幅增长。

据行业分析，今年上半年，土地市场整体供求关系逐步改善，二线城市仍是房地产企业的主战场。其中，各地住宅用地的引进保持了较高的增长速度；住宅用地的成交量也持续增加，而地价率持续下降。领先房地产企业销售额稳步增长，销售业绩保持较高水平。

“由于2015年和2016年销售的蓬勃发展，市场上的主要房企有着丰富的结算价值和稳定的业绩。从已公布业绩预测的房企来看，前期亏损的都是转型中的中小房企，主营业务仍是正增长的房地产企业。”中原地产首席分析师张大伟认为，从房地产企业半年度报告的数据来看，总体而言，这是房企收获最好的半年度报告。“由于布局合理，领先的房企加快了转型，业绩普遍超过市场平均增幅。此外，还有一个趋势是‘住房企业越大，增长越大’。”

今年上半年融资成本上升

上半年，房地产市场整体交易量和价格持续上升，但由于房地产调控措施和流动性收紧，市场状况呈现疲态。不同地区和各级城市之间的差异已经加剧。一线城市的交易量继续下降，但趋于稳定。二线城市和强势三线城市的整体营业额有所下降，但区域差异严重。

8月22日，海洋集团在上半年财务报告中披露，海洋集团上半年营业额为153.76亿元，同比下降11%；截至2018年6月30日的6个月内，利息和其他收入增加138%，达到人民币11.23亿元(2017年上半年为人民币4.71亿元)。据远洋运输称，增加主要是由于委托贷款整体利息收入增加。

值得一提的是，徐汇控股上半年的融资成本也大幅上升。本集团同期销售的融资成本约为人民币1.353亿元，去年同期为人民币9，960万元。本公司认为，销售融资成本的变化主要是由于该期间总融资成本(不包括开发中物业的资本化部分)的变化。

据张大伟分析，随着信贷市场的不断调控，房地产企业其他渠道的融资需求持续上升，房地产企业的销售业绩逐渐放缓。随着资金压力的增加，融资需求也随之增加。“在大规模竞争的背景下，房地产企业的资金需求更加迫切，海外发债已成为房企短期融资渠道的主要选择。”

“另一方面，由于监管部门严格控制银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，住房企业筹集资金越来越困难。”他认为，“在持续加码监管的趋势下，房地产企业仍在加速征地过程。频繁的土地收购也促进了房地产公司的融资需求。”

根据今年上半年的业绩数据，今年上半年华侨城、华润置地等企业的负债水平均有不同程度的上升。房地产作为资本密集型产业，其融资渠道主要包括股权融资、银行贷款、国内发行公司债券、海外发行债券、非标准融资等。然而，在金融去杠杆化和监管更加严格的背景下，住房企业的融资渠道越来越少。

同时，受经济形势和市场环境的影响，传统融资渠道持续收紧，融资成本持续上升。根据市场机构的统计，去年融资成本为8%至9%，但今年融资成本普遍超过10%。

商业模式多样化加速

今年下半年，企业普遍预期整体经济将稳步推进，房地产行业调控将继续，整体供求关系将改善，销售价格将趋于稳定。一、二线城市的调控将从“控制需求”向“增加供给”转变，确保中长期土地供应，进一步实施“有效供给”。与此同时，城市化、需求改善和家庭结构的变化将导致对优质高端住宅产品的需求增加。

一位市场分析师认为，在融资管制和货币紧缩的背景下，行业的马太效应急剧增强，企业的规模和效率成为行业资本分化的最重要因素。土地市场的普及，企业间并购的加剧，以及上半年各大房企所倡导的快速周转策略，都反映出业内的共识，即规模和效率决定生死。

事实上，大多数住宅企业在继续追求规模效应的同时，也开始探索多领域的商业模式。例如，上半年，招商局蛇口规划了一个新的格局，大公寓、大健康、大文化创意开花，转型效应初步显现。总管理规模约90万平方米，实现了公寓智能平台的全线服务。

此外，蓝光发展还表明公司坚持“蓝光为栖息地+蓝光为生命”的顶层战略结构。在人居的蓝光下，以“房地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业，围绕房地产核心主业，形成以文化旅游和现代服务业为主体结构的同心多元化产业生态链，在新经济下，传统房地产企业转型为新的房地产企业。

2018年，华润置地还提出了城市综合投资、开发和运营的定位，并继续积极探索创新业务，促进多种业态协调发展。我希望能更好地回应消费者、政府、合作伙伴等各方的不同需求，确保业绩稳步增长，实现价值创造和各方共赢。

业内人士认为，近年来，将是行业洗牌和奠定未来格局的关键时期。除了发展主营业务之外，基准房企还围绕公众的多样化需求，积极寻找新的业务增长点和转型方向，加快养老、长期租赁公寓、物流、联合办公、卫生等领域的布局。

目前，行业传统发展能力过剩与人们对美好生活需求的不匹配，决定了未来“主业规模大、效率高、能经营新业务、懂服务”的住宅企业将具有更强的生命力。上述分析师表示:“行业竞争将继续激烈，弱肉强食、差异化加剧，企业追求规模、效率和融资创新的行为也将继续。此外，行业转型加快，与房地产相关的多元化领域利润增长空.”