龙湖的“后千亿时代”：销售降速，窗口期抢地

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照片:龙湖集团绩效会议

与前两年的快速增长相比，龙湖集团(以下简称“龙湖”)今年的增速有所放缓。过去6个月，龙湖的合同销售额为971亿元，接近年度目标的一半，但同比增幅仅为4.8%

然而，外界的担忧对龙湖集团首席执行官邵来说似乎是多余的。他说，龙湖正在稳步发展。今年，大量销售主要集中在下半年。实现2000亿元的年销售目标没有任何悬念。

在窗口期抢占土地

自2016年以来，龙湖突然下大力气加快速度。在过去两年中，其销售增长率高达61.6%和75.9%。去年，它跃升至1000亿住房企业的行列。如今，销售速度一落千丈，外界不可避免地会有更多的疑问。

在绩效会议的问答环节开始后不久，销售增长缓慢的问题就被媒体抛到了龙湖管理层的讲台上。邵解释说，同比增长缓慢主要是由于供应节奏。“去年上半年龙湖集中供应，今年上半年新增供应相对较少，主要是下半年。今年的销售额为2000亿元，与去年相比增长了近30%，今后还将保持这个速度。”

他认为现在市场很好，但是很难拿到证书。时代财经被告知，2018年龙湖可供销售的商品价值为3000亿元。除了去年没有撤掉的500多亿元外，新阶段还开发了1000亿元，另有1500亿元来自新项目。

尽管目前销售增长放缓，龙湖仍保持着自己的征地速度。据半年报显示，2018年上半年，龙湖共拿下42个项目，总建筑面积1300万平方米，权益建筑面积900万平方米，权益地价435亿元，进入南昌、南通、郑州、石家庄、贵阳五个新城市。

近年来，在政府大力推行棚改的背景下，三、四线城市的房企下沉已成为市场热点话题，许多房企跃跃欲试。然而，龙湖认为高能源城市有更大的发展潜力，所以龙湖把重点放在大都市地区的一、二线城市和卫星城市。

根据龙湖的数据显示，一、二线城市、大都市周边的卫星城市和香港占了龙湖土地总存量的88%，就商品而言，这一比例高达91%。关注高能源城市不是坏事，但与三、四线城市丰富的土地资源相比，高能源城市往往存在征地难的问题。

去年年中，邵表示，龙湖将坚持在公开市场上征用土地，因为土地相对干净。但是，在这次绩效会上，龙湖管理层提到，最近热点城市的土地市场比较紧张，所以龙湖将积极采取并购的方式，上半年已经完成了10个项目的收购，占上半年新增土地储备的29%左右。

截至2018年6月底，龙湖总土地储备为6363万平方米，权益性土地储备为4552万平方米。土地成本约为5100元/平方米，平均售价约为15000元/平方米，约为土地成本的三倍。龙湖的首席财务官赵毅(音译)表示:“这个级别相对安全。”

在被问及是否会放缓征地步伐时，邵表示，在控制负债率的情况下，龙湖将寻找机会购买土地。“龙湖的年度净负债比率的标准指引是在50%到60%之间。半年通常是60%-70%。”今年上半年，龙湖的净负债率为54.6%，同比下降1.6个百分点。他说龙湖的净负债比率将稳定在这个水平。

此外，他还指出，龙湖已经将每年销售收入的10%作为投资房产的上限制度化，这既不会突然停止购买土地，也不会特别激进，只要有好机会就会买一点。

租金收入增长超过60%

除了传统的住宅开发业务，龙湖一直在加大商业地产和长期租赁公寓的开发。2018年上半年，龙湖集团投资性房地产不含税租金收入18.5亿元，同比增长62.8%。其中，商场、公寓等收入分别占90.7%、7.5%和1.8%。

在商业地产和长期租赁公寓领域，龙湖毫不掩饰对规模的渴望。今年5月，龙湖宣布了商业地产的目标:未来三年，龙湖商业开发项目的数量和面积将继续增加。到2020年，龙湖商业区的购物中心总数将超过50个，商业租金目标预计将达到60亿英镑。

为了实现这一目标，龙湖迅速将“天街”等商业产品复制到全国各地。龙湖向时代财经透露，目前正在设计或建设的项目数量已达数十个。根据半年度报告，截至2018年6月底，龙湖已经开设了26家商场，累计容量达260万平方米。

在长期租赁公寓领域，龙湖的发展速度更快，尤其是在过去的半年里，龙湖长期租赁公寓的规模翻了一番。根据半年度报告，龙湖的长期租赁公寓“关羽”已在北京、上海、杭州、南京、重庆和成都等16个一线和二线城市开业并运营，拥有超过2.5万间客房。

龙湖今年的目标是新开5万家，总数为6.5万家。“50，000家分店已经完工。今年的许多新项目都要重新装修，准备几个月，开业时间将推迟到下半年。全年开放至65，000家将不成问题。”

由于大多数项目的收入数据不透明，长期租赁公寓的利润并没有得到外界的青睐。邵晓明透露，冠宇的目标入住率是88-90%。目前，冠宇的整体入住率为76.2%，开业六个月以上的项目平均入住率为90.1%。进入成熟期后，冠宇的毛利率约为35%，净利率在12%至15%之间。

“现在冠宇仍处于投资阶段，2016年下半年开始扩张。它在过去一年左右发展迅速，但我们在选择物业时非常谨慎。目前，20%的开户行是重资产，80%是轻资产，但我们强调损益表，单边收益模式是有利可图的。”赵毅预测，2018年龙湖商业的整体租金收入可能达到36亿至37亿元，而长期租赁公寓将达到5亿元的水平。