华夏幸福转让两成股权对赌 房企融资困境凸显

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中信经纬客户，7月13日(高小珂)华夏幸福(600340，股票咨询)，陷入资金链短缺的谣言已有半年多，终于在7月10日摆脱了干渴，138亿元的紧急输血在华夏幸福结算，持有19.7%的股份，突然成为公司的第二大股东。

三个月前，华夏幸福说“不缺钱”。现在为什么要放弃它的股权？这是否表明住房企业面临融资困难？

华夏幸福折扣转让签赌三年

7月10日，华夏幸福宣布，华夏幸福控股股东华夏幸福基金控股有限公司(以下简称“华夏控股”)与平安资产管理有限公司(以下简称“平安资产管理”)签署了《股权转让协议》，协议约定华夏控股将以协议转让方式将约5.82亿股华夏幸福股份转让给平安资产管理，占华夏幸福总股本的19.70%。交易完成后，华夏控股及其协同行动的持股比例将降至42.7%，平安资产管理将以19.7%的持股比例成为公司的第二大股东。

表:华夏幸福权益变动表

值得注意的是，双方将标的股票的转让价格定为每股23.655元，比上一交易日低5%，比今年的高点低近50%。

此外，协议还规定，自标的股票转让给平安资产管理公司之日起5个工作日内，平安资产管理公司应向华夏幸福董事会提名两名合格的董事候选人；华夏幸福将在30个工作日内召开股东大会，重新选举董事会。

同时，华夏幸福承诺以2017年公司归属于上市公司股东的净利润为基数，2018年、2019年和2020年的净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即2018年、2019年和2020年。上市公司股东应占净利润分别不低于114.15亿元和144.4亿元。否则，华夏幸福将对平安资产管理进行现金补偿。

平安资本管理公司以折扣价获得了华夏幸福近20%的股权，获得了两个董事会席位，获得了两个股东，同时用现金进行了赌博。华夏幸福为什么在全盛时期做这个生意？

通过查看华夏幸福2015年的财务报告，中信经纬客户发现，虽然华夏幸福当时的市值接近800亿，总资产接近1700亿，但其年度银行贷款仅占融资总额的26.94%。据统计，从2012年到2016年，华夏幸福共收到外部融资2974亿元，涉及21种融资方式。

住房企业融资困难

就业务结构而言，2017年，华夏幸福近三分之二的销售额来自环景。2017年6月，在廊坊市北三县、廊坊市永清县、固安县和霸州市进行了三年的社会保障监管后，也意味着华夏幸福最重要的业务得到了监管。华夏幸福上半年总销售额为804.5亿元，同比增长15.56%。值得注意的是，今年上半年，华夏幸福在北京和一些非北京地区采取了全额购房的方式来加快还款速度。

表2:2018年1月至6月华夏幸福销售额

2018年4月4日，华夏幸福总裁孟静在接受媒体采访时表示:“华夏幸福账户的可用现金为680亿元，是公司历史最高值，足够我们使用。说中国缺钱是难以置信的。”

然而，两周后的4月20日，华夏幸福在给上海证券交易所的复信中承认，“该公司存在在不同地方复制的不确定性风险，以及资本和现金流风险。”

在大规模竞争的背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，压力日益增大。中原地产研究中心的统计数据显示，今年以来，共有338只债券被取消或停牌，涉及金额总计2161.79亿元。其中，52家上市公司取消或暂停发行58种信用债券(公司债券、企业债券、中国债券和短期贷款)，总额达384.5亿元，其中多为房地产融资。

招商证券(600999)房地产分析师表示，2017年房地产投资增速快于预期，很大程度上是由于土地购买成本高，因此房地产投资增速“虚高”。工业证券(601377)的房地产分析师严长明认为，2017年直接融资将变得更加困难。收紧货币政策和收紧监管政策；债券市场已经熊市，发行债券的成本上升了；再融资是有限的，这使得房地产企业直接融资更加困难。住房企业的融资需求已回归贷款和非标准融资，同时海外融资也在加强。从上市房地产企业的资本结构来看，2017年底银行贷款占主导地位，对信托等配套融资的依赖明显增加。自2018年以来，银行信贷一直受到监管，比去年更加难以做出非标准的努力。新资产管理条例对房地产企业融资渠道和方式的负面影响更多地体现在资本方面，主要表现在信托和保险资产管理等非标准融资方面。

他说，今年房企的融资困难将进一步暴露。自2017年以来，房地产企业的杠杆率一直很高，许多公司在获得土地后开始分配资金。目前，保持较高的杠杆率越来越困难，而大型房企的资金链也不是特别乐观，因此他们会通过加快资金周转来抢占市场。从整体市场流动性、资源配置和国家政策导向来看，中小房企、民营企业和高杠杆企业维持资本链的难度越来越大，未来违约风险可能越来越高。总体而言，本轮困境可能不同于2013年和2014年，更多压力可能来自监管。(中信经纬应用)