有房源直降45万!这座一线城市的二手房市场正全面降温

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随着二手房市场的低迷，二手房中介的生存环境发生了巨大的变化。

“我以前好的时候，一个月能卖7~8套房子。现在一个月卖一套非常困难。”说起旺季，在广州从事中介多年的张龙(化名)似乎有些怀念。“在2016年的旺季，当时客户交易太忙，没有时间吃饭，所以可以挑选客户。”

当一个客户犹豫或不愿意做交易时，张龙会直接跳过该客户，转到下一组客户，因为仍有大量客户在排队等候。现在，每天大约有四组客户，但是一个月销售一套是非常困难的。

顾客有强烈的观望气氛，看房人数减少，直接导致二手房交易价格下降。张龙告诉《国家商报》记者，与年中相比，广州二手房价格下降了5%~10%。

二手房降价成为常态

随着二手房市场下跌，价格和成交量一起下跌是不可避免的。根据链家提供的数据，11月份，广州11个区的二手房网上签约总数为6931个，比上个月下降了15%，而中介促成的二手房网上签约数量仅为2733个，比10月份的4739个下降了42%。

根据广州市房地产中介协会近日发布的数据，2018年11月，广州市中介推广的二手房合同数量创下近33个月来的新纪录(从2016年3月开始计算)，主要原因是新的签约制度于11月1日开始实施，中介机构还没有适应新的规定。

图片来源:微信公众号“广州市房地产中介协会”

交易量大幅下降，广州二手房市场的趋势发生了变化。它已经从卖方市场进入买方市场，盈利销售已经成为常态。空房间主人的议价很大。

根据链家地产发布的住房数据，位于新达市的一套35平方米的一居室住房以低价出售。首发价格为190万元，价格调整为160万元，下降15.8%。

据《商业日报》记者观察，连锁住宅降价并非个案，港北路海棠居73.5平方米的价格比最初报价低38万元，降幅为17.3%。番禺许多房子的降价幅度超过10%，其中番禺沙湾板块的一套房子降价45万元，降幅为18%。

据中原发展研究部分析，由于广州二手货源去化学化进程缓慢，客户进入市场的意愿较低，业主为了方便交易而降价已成为普遍现象，导致二手商品平均价格略有下降；另一方面，中心高价位区域的交易量大幅下降，交易比例严重下降，导致价格结构性下降。

随着价格和交易量的下降，所有者发布报价的意愿下降了。根据中原发展研究部的监测，11月份，广州的新发布量与去年同期相比下降了近20%。

二手房的价格仍然是上下颠倒的

二手房市场正在走下坡路，而二手房也面临着同样的情况。据《全国商报》早前报道，广州市场不断推出特价新房。部分地区放开限价令后，广州成交量没有明显反弹。根据链家提供的数据，广州11月份的一手住宅蚊帐数量为5468顶，比10月份的7155顶下降了24%。

在价格方面，部分周边地区放开限价令后，广州二手房倒挂现象依然存在。根据广州连锁相关负责人提供的数据，11月份广州二手房和二手房的平均成交价格分别约为26000元/平方米和32000元/平方米。

该连锁店的相关研究人员告诉《国家商报》，这主要是由交易结构造成的。一手住房的供应和交易主要集中在郊区，限价主要在郊区放开；二手房交易集中在市中心，价格自然高于郊区。

从一手住房交易来看，外围地区是交易的主力军，尤其是外围地区放开限价后，交易量上升。以南沙为例，自11月中下旬以来，南沙陆续公布了备案价格“真实签约”，该地区几大市场的网上签约速度明显加快。刺激后，交易量在两周内恢复到每周1，500例。

需要注意的是，仅南沙一区交易量的大幅增长难以扭转广州成交量的下降趋势。成交量下降，导致广州新房库存略有回升。根据广州中原地产研究部发布的数据，截至11月底，广州的库存增长了0.7个月，达到9.7个月，但仍低于年度水平。