碧桂园“四宗罪” 地产之王为什么成了全民公敌？

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做老板不容易，杨国强可能对此有很深的理解。

2017年，碧桂园的销售收入超过恒大和万科，位居行业第一。

2018年上半年，这一增长仍然很快，半年销售额接近去年的75%。

我不知道从哪一刻开始好运彻底结束了。各种事故频繁发生，各种指控接踵而来。这个行业的老板还没有坐下来。一些人预测到了坠机即将来临。碧桂园怎么了？

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十多年前，许多人第一次知道了郊野公园的名字。26岁的杨在2007年以1121亿的资产成为福布斯中国首富。当然，人们后来发现最富有的女人的钱实际上来自她的好父亲杨国强。他害怕上市:“上市后的碧桂园就像一只没有脚的鸟，只能拼命向前飞。”

杨国强讲话很克制，他的开场白往往是“我是农民，我从来没有读过什么书，我说的不一定对……”，这是中国农民的惯用伎俩。据说他博览群书，经常给高级管理人员送书。据说他特别喜欢《忏悔录》，但他在开场白后的观点常常令人惊讶。

即使他是一个真正的农民，他也非常精明。例如，他很早就明白了这个道理:在同样的土地上，种植庄稼的收入比不上种植房屋的收入。

这可能与他来自顺德有关。如果说农村土地改革的先行者是安徽小岗，那么乡镇企业产权改革的先行者是广东顺德，也在这里。1991年，邓公说过一句名言:“发展是硬道理”。

1992年，在建筑业辗转了十多年的杨国强决定下海。北郊镇政府下属的北郊经济开发公司与另外两家公司联合成立了顺德三河房地产开发有限公司，拟在北郊镇附近的毕江和三桂行政区开发一片1300亩土地。这个项目被命名为“碧桂园”作为跳板，杨国强跳出了这个系统。

第一个坑是一个4000栋别墅的项目，发生在1993年6月的房地产危机中。由于项目遥远，无人问津，公司面临破产，杨国强走出绝望的例行做法仍被业界效仿:他远赴北京，说服景山中学在园区设立分校。通过“学区住宅”的概念，未完成的建筑变成了当地的爆炸。

但在那之后，直到上市之前，碧桂园实际上只是无数房地产公司中的一家，就像一个老农，日出时犁地，日落时死去，只获得行业股息。当时的房地产老板是任志强、潘石屹和冯仑，他们都很有口才，这不是杨国强的时代。

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上市带来了好运。尽管碧桂园在金融危机后已经裁员，但杨国强似乎仍然敞开了大门。不管是有意还是无意，碧桂园的“三级火箭”:土地+人才+高周转率模式逐渐成型，四面楚歌。

▌？陆地

上市不到半年，碧桂园的土地储备从1900万平方米飙升至4500万平方米，是当时万科的两倍，是当时香港长河区土地储备总量的2.5倍。只有有了土地，我们才能种植房屋和庄稼。从那以后，购买碧桂园的步伐从未停止过，目标也很明确，所以我们必须把重点放在3456线上的城镇。

▌？才能

据说杨国强在和平安马明哲的谈话中意识到了人才的重要性。

他问马明哲，“你是如何管理平安数万亿的资产的？秘方是什么？”马说:“我有什么秘方？我依赖优秀的人。我有很多年薪数千万的人。”

回国后，杨国强对人力资源部总经理说:“我给你300亿元，你就给我找300个人。”

事实上，他之前就已经意识到了这个问题，并把中国建设第五局的总经理莫斌挖到碧桂园担任总裁。年薪猛增到605.4万元，然后就更高了。2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，年薪553.6万元；2014年，同样拥有中海和中国建设专业背景的吴建斌以年薪619.5万元成为碧桂园首席财务官。截至2016年底，来自中国建设的刘森锋成为第一位年收入超过1亿元人民币的碧桂园地区总裁。

与此同时，碧桂园推出了“未来领导计划”，从世界各地的著名学校招募医生，这在中国房地产行业是罕见的。截至2016年底，已雇用400多名医生。

高周转率

杨国强的真正杀手是高营业额。

万科在美国学习帕尔迪，最早将高流失率的概念引入中国。在此基础上，杨国强加入了沃尔玛资产周转的实质，成为碧桂园崛起的膨胀剂。“我们以低成本获得土地，快速开发，就地支持，低价开放...这种速度是别人做不到的。这种控制别人做不到。我可以在杨国强身上做到。”这一理论，结合“456”方法——土地收购后4个月，资本撤出后5个月，资本返还后6个月——使得碧桂园迅速崛起。

2010年的销售收入为329亿元，2017年达到5500亿元，跻身财富500强。

好的，让我们继续讨论but部分。

2018年，碧桂园运气不佳，发生了很多事故和问题。他周围的人几乎都骂他:员工吐口水，同事抱怨，顾客捍卫自己的权利，人们谴责，以及“四大罪恶”纠缠着碧桂园。为什么房地产之王成了公敌？

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从四月开始，连续的工程事故引人注目:

高周转率、工期、自我监督、碧桂园的潜规则一一暴露，这也创造了中国房地产业的一个奇迹。在碧桂园的施工现场，主管和施工人员通常是碧桂园自己的员工。

像这些项目一样，各地的房屋质量都被挑了出来。一个五星级的家变成了一个五星级的坑。因此，到处都可以听到权利保护的声音:

从杭州到武汉，从无锡到甘肃，从萍乡到济宁，乡村花园的主人随处可见。

有些是由于游泳池的面积，有些是由于电梯容量与住户数量不匹配，甚至是房屋移交的延误，不支付证书等等。

但最重要的是它们的装饰。当他们买它的时候，他们承诺精美的装饰。样板房很漂亮。当房子移交时，精装修变成了一片空白，或者许多劣质材料被用来处理东西。

于是人们的不满沸腾了。

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许多人说高周转率背后的资金流动有问题，这是毫无疑问的。房地产的高杆不能在资金短缺的情况下生存，但从具体执行者来看，高周转率背后的高强度超出了许多人的极限，没有人能以100米短跑的速度跑完马拉松。郊野公园的管理问题再次被提出。

杨国强的三级火箭架构无疑是高效的，但只有一个缺点:它消耗人力。

如果你加上一个追求细节的老板，员工很难做到。这真的不仅仅是说你不能出生在X，死在X，生或死在乡村花园。

猫哥问碧桂园的一个男人，压力真的有那么大吗？他沉默着，舔着自己的头发。“假设我的兄弟已经工作了一年，他的发际线高出一厘米……”

▌先是心累:

焦虑无处不在，因为糟糕的表现肯定会被消除，时间是有限的。

在每月一次的总部执行会议上，地区领导人将根据他们的成就对他们的席位进行排名，那些有相当成就的人将坐在第一排，以备后推。结果很明显，压力也很明显。

每天早上，杨国强和莫斌都可以通过手机系统看到碧桂园前一天的所有数据，如投资、售房、收款等。根据实时数据，700多名当地项目总经理甚至垂直一线人员可以知道他们离评估指标有多远。

在“红绿灯”管理系统中，碧桂园的4000多家企业实现了流程管理，红绿灯的警示时间是针对每一个企业的进度而设计的。当出现三个红灯时，职能中心负责人将对业务相关人员进行面谈。一旦有四个红灯，那就是莫斌总统在等你的采访。“我们每天早上的习惯是触摸手机，看看业务进展是否有所改变。如果它变了颜色，我们应该快点。这是碧桂园的日常工作，节点管理越来越严格，保证了高执行率。

▌第二，你累了:

在万科的离职团队中，每个人通常都会对我大惊小怪，而碧桂园的离职团队则抱怨连连。即使是在职员工也经常匿名呕吐，这并不罕见。

抱怨加班是很常见的。除了画画的设计师，他们需要在一夜之间完成手稿，其他部门的员工都在长时间待命。员工培训照片的流出也揭示了碧桂园绝望的加班文化:

这就是结果:

前线更糟糕。除了传说中的喝鸡血之外，还有迫使员工努力工作的量化指标，比如让所有员工清扫街道，这让很多人抱怨。

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原本旁观的人也参与其中，一个是同龄人，另一个是普通人(603883，临床单位)。

碧桂园在全体员工的全力冲刺下完成了表演大爆炸，这对同行来说是又爱又恨。猫哥问了很多房地产朋友，他们“伤”了碧桂园的心，因为——他们的公司也要这么做！

去年11月，第一梯队房企恒大发布了许家印董事长的文件，明确了高流失率奖励和考核制度的实施。今年5月，保利地产(600048，诊断单元)董事长宋广菊表示，他将向碧桂园学习一些项目周转的做法，而强调豪宅“高周转率”的泰和将不断关注“庭院部门”的循环。

当然，老板们希望迅速攫取利润，而一群职业经理人却看到了无休止的加班。他们已经累得要死。突然，有一个厌恶风险的人跑了过来。更可怕的是，老板还要求迎头赶上...

骂是肯定的。

骂得更厉害的是老百姓。在许多人眼里，碧桂园是一个收获者。

由于地处三、四线城市，市场容量小，碧桂园的策略是低价获得土地，然后自称提供一个“五星级家园”，然后当地的购买力很快被一扫而空，于是房价达到了一个新的高度。即使是文学和艺术收集的豆瓣菜也是对碧桂园的一大堆恶意:

有人问:碧桂园失控了吗？

它负债9000亿元，是一个受到严格监管的行业。来自央行的水几乎溢出，但很少流入房地产开发商手中。海外评级正在下降。这个频道被封锁是正常的。一个庞然大物在没有现金流的情况下倒闭并不罕见。

杨国强有这种危机感。他曾经说过，每天，他都在想如果他做不到会发生什么。

从结果来看，他还没有找到解决办法，碧桂园的麻烦可能才刚刚开始。