仲量联行：四大驱动力推动中国长租公 寓快速发展

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许娣乐居财经新闻2018年12月11日，仲量联行发布最新研究报告《中国长期租赁公寓市场:新挑战、新机遇》。报告主要研究和分析了中国的集中长期租赁公寓(以下简称长期租赁公寓)，指出近年来在政策和市场的双重作用下，中国的长期租赁公寓市场发展迅速，但与成熟市场的表现仍有一定差距，未来的进一步成熟将取决于多种因素的改善。目前，中国长期租赁公寓投资市场化程度仍相对较低，但在基本面、政策和参与者的共同推动下，未来有望迎来新一轮机遇。

四大驱动力推动长期租赁公寓在中国的快速发展

中国的房屋租赁市场是一个服务于超过2亿人的市场，年租赁规模超过1万亿元。近十年来，中国的流动人口进一步聚集在一线和二线城市，呈现出低年龄、租赁需求大、租赁周期长的特点。仲量联行中国研究部主任姚耀指出:“由于传统的宽松租赁市场存在租赁期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长期租赁公寓市场在人口结构调整、购房门槛提高、政策支持和资金援助四大因素的影响下发展迅速。”

仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长期租赁公寓市场进行了研究。截至2018年上半年，在六个城市开设的长期租赁公寓的总存量约为135，000套，而且存量仍然相对有限；从未来供给的角度来看，未来五年，地方政府大幅提高了租赁住宅用地在土地出让中的比重。据估计，到2022年底，六个城市将建成并投入运营75.6万套长期租赁公寓。未来，不同城市的长期租赁公寓所有权将呈现不同的模式:上海、北京和深圳的长期租赁公寓所有权将凸显当地国有企业的带动和引领作用；杭州、广州和成都的房产所有权将主要集中在开发商手中。

推动中国长期租赁公寓市场成熟的五大因素

结合自身特点和成熟的市场经验，中国长期租赁公寓的发展可以分为四个不同的周期阶段。在过去的三年里，中国主要城市的长期租赁公寓已经从“引进期”迅速转移到“发展期”的末期。然而，市场何时能真正度过“快速增长期”并进入“成熟期”取决于许多条件。

结合美国和日本两个成熟的长期租赁公寓市场的发展经验，仲量联行认为，宏观基本面、租户权益保护、资产可用性和价格、财税、市场透明度五大因素将成为下一阶段中国长期租赁公寓市场发展的助推器。目前，市场和政策只满足了部分条件，中长期内仍有许多条件需要实现。

推动中国长期租赁公寓市场成熟的五大因素

中国长期租赁公寓投资市场有望迎来发展机遇

在美国、日本等成熟市场，长期租赁公寓是一种成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的租金回报、较强的抗经济周期能力、较高的投资回报、良好的资产流动性以及资本化率趋势与办公楼相似的特点。

在中国，长期租赁公寓是一种新的另类资产，其投资市场正在逐步形成，市场化程度较低，流动性有限。今年8月至10月，仲量联行对30家对中国长期租赁公寓市场感兴趣或已投资的国内外主要投资机构(基于资产水平投资)进行了调查。结果表明:

？考虑投资长期租赁公寓，资金主要在中长期；

？强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的主要原因；

？过高的资产价格已经成为当前市场的最大挑战；

？机构最担心的未来市场风险是租金和流动性；

？投资者预计，未来五年，长期租赁公寓的资本化率将稳定或略有下降。

姚瑶补充说:“中国有大量的租房人口，但短期内有效供给相对不足。”“随着政府不断探索扶持政策，并利用自身优势进行合作，中国的长期租赁公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。”